Vous avez repéré une maison correspondant à votre projet immobilier et ne voulez pas manquer cette opportunité. C’est le moment de remettre une offre d’achat au vendeur afin de lui signifier votre intérêt. Mais peut-être avez-vous encore un doute. D’autres visites sont prévues : et si vous changiez d’avis et trouviez un bien plus adapté ? Pourrez-vous annuler votre proposition ? Dans cet article, nous examinons le principe de l’offre d’achat : ses modalités, le type d’engagement qu’elle implique et les possibilités de rétractation.
À quoi sert l’offre d’achat immobilier ?
Offre d’achat : définition
L’offre d’achat se présente sous la forme d’un document écrit, dans lequel un acquéreur potentiel indique les conditions et le prix auxquels il souhaite finaliser la transaction immobilière.
Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat ?
À ce stade, il s’agit d’une simple proposition : l’envoi d’une offre d’achat marque généralement le début des négociations. S’il refuse les modalités indiquées par l’acheteur, le vendeur peut lui retourner une contre-proposition, et ainsi de suite, jusqu’à ce que tous deux trouvent un accord.
En revanche, lorsque le vendeur accepte et contresigne une offre d’achat, cette dernière prend valeur d’engagement : les deux parties doivent alors établir un compromis de vente en bonne et due forme. Les autres candidats acquéreurs sont écartés et la transaction doit aller à son terme.
Nous verrons dans la suite que la décision n’est cependant pas définitive et qu’il reste quelques possibilités de résiliation.
Le contenu d’une offre d’achat immobilier
Pour être valable, une offre d’achat doit contenir les informations essentielles pour conclure la vente :
- La date ;
- L’identité de chacune des parties ;
- L’adresse et la description du bien convoité ;
- Le prix d’achat proposé ;
- La durée de validité de l’offre.
Il n’existe pas de réglementation spécifique concernant la durée de validité de l’offre, si ce n’est qu’elle doit être cohérente. En général, le délai prévu est de 5 à 10 jours.
À noter : l’offre d’achat orale n’a aucune valeur, même si le vendeur affirme qu’elle lui convient. Ne fait foi devant la loi que le document écrit.
Les mentions complémentaires
Outre le fait de négocier le prix et les conditions de la transaction immobilière, l’offre d’achat peut également permettre de stopper le processus de vente. Il arrive souvent que plusieurs personnes soient intéressées par le même bien : en envoyant une offre « au prix » le plus rapidement possible, vous augmentez vos chances d’éliminer la concurrence !
En théorie, le vendeur est tenu d’accepter la première offre qu’il reçoit si celle-ci est conforme à son prix de vente et ne contient aucune condition particulière. Dans les faits, il n’est pas rare qu’il obtienne plusieurs propositions de manière quasi-simultanée et choisisse l’acquéreur dont le profil semble le plus solide.
Pour retenir son attention, vous pouvez donc ajouter certaines mentions complémentaires :
- Votre plan de financement : Payer cash ou emprunter avec un apport personnel important est un atout. Quoi qu’il en soit, le fait d’indiquer votre plan indique au vendeur que vous avez déjà réfléchi à la manière dont vous allez financer votre achat ;
- Le dépôt de garantie : Vous pouvez signaler à l’autre partie que vous êtes prêt à confirmer votre engagement par le paiement d’un acompte au moment de la signature du compromis de vente. Cela prouve votre motivation ;
- La date d’entrée dans les lieux : Le vendeur peut ainsi se projeter et, par exemple, planifier son propre déménagement.
À l’inverse, si vous prévoyez d’ajouter certaines conditions suspensives au compromis, mieux vaut les préciser dès l’offre d’achat. À quoi bon bloquer la vente si elle risque de ne pas aboutir ? Vous y perdriez votre temps comme celui du vendeur.
Consultez notre guide du crédit immobilier pour mieux préparer votre projet. Vous y trouverez toutes les informations relatives aux taux d’intérêt, à l’assurance emprunteur et aux frais annexes lié au processus d’emprunt.
Peut-on se rétracter d’une offre d’achat immobilier ?
Vous pouvez revenir sur votre offre d’achat tant que cette dernière n’est pas acceptée. En revanche, dès que l’autre partie signe votre proposition et vous transmet sa réponse, vous êtes engagé.
Vous avez changé d’avis ? Pas de panique ! Vous pouvez encore faire marche arrière…
Commencez par contacter le vendeur (ou l’agence immobilière à laquelle il a donné mandat) afin de lui expliquer votre décision. Dans la majorité des cas, vous serez libéré de votre engagement.
Si ce n’est pas le cas, vous serez sans doute amené à signer un compromis ou une promesse de vente eu guise d’avant-contrat. Vous pourrez ensuite vous désister officiellement. La loi prévoit en effet un délai de 10 jours pendant lequel vous avez la possibilité de vous rétracter sans justification ni conséquences financières.
À savoir : le principe de ce droit de rétractation est clairement indiqué dans l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Les articles L271-1 à 6 du même code décrivent toutes les mesures visant à protéger l’acquéreur d’un bien immobilier.
Pour officialiser l’annulation, il vous suffit d’envoyer au vendeur une lettre recommandée exposant votre souhait de rétractation. Si vous avez fait appel à un notaire ou à une agence immobilière pour établir l’avant-contrat, il est probable que vous ayez versé un dépôt de garantie au moment de la signature. Dans ce cas, votre courrier doit également en demander le remboursement.
Pour vous aider dans votre démarche, voici un modèle de lettre de rétractation qu’il vous suffit d’adapter à votre situation :
{Nom, prénom de l’acheteur]
[Adresse de l’acheteur]
[Nom et adresse du vendeur]
[Date et lieu de rédaction]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : courrier de rétractation relatif à l’achat de votre bien immobilier
Madame, Monsieur,
Par acte, en date du [signature de l’avant-contrat], nous avons signé un compromis de vente pour l’acquisition de votre [précisez la nature du bien : maison, appartement, etc.], situé à [adresse du bien].
Après réflexion, nous ne souhaitons plus nous porter acquéreurs du logement en question. Conformément aux dispositions prévues dans l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, nous vous informons donc de notre volonté d’exercer notre droit de rétractation.
Par ailleurs, nous avions versé une somme de [préciser le montant du dépôt de garantie] lors de la signature du compromis de vente. Nous vous demandons donc de procéder à son remboursement dans les meilleurs délais, ainsi qu’indiqué dans l’article L271-2 du même code.
Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.
[Signature de l’acheteur]
À noter : si nécessaire, remplacez « compromis de vente » par « promesse de vente » ! Le cas échéant, n’oubliez pas d’adresser une copie du courrier au notaire et/ou à l’agence immobilière.
Offre d’achat immobilier : questions fréquentes
Le vendeur peut-il refuser une offre d’achat au prix ?
Il peut en effet la refuser si vous ajoutez certaines conditions spécifiques, tel qu’un délai supplémentaire avant la signature de l’acte définitif chez le notaire.
Votre offre indique le prix requis et ne comporte aucune mention spécifique ? Tout dépend alors du contexte de la vente :
- Si le vendeur ne reçoit pas d’autres offres, il n’a aucune raison de refuser la vôtre ;
- S’il reçoit plusieurs propositions au prix, il choisira celle qui lui semble la plus solide ;
- Si la vente se fait par l’intermédiaire d’une agence immobilière, tout dépend du type de mandat accordé. L’agent est tenu de présenter au vendeur toutes les propositions récoltées, mais ce dernier n‘est pas toujours obligé d’y donner suite.
Quelle que soit votre situation, ne vous découragez pas ! Le courtier en prêts immobiliers peut vous aider à consolider votre dossier pour présenter un plan de financement convaincant.
Le vendeur peut-il se rétracter une fois l’offre d’achat acceptée ?
Son acceptation de l’offre d’achat engage le vendeur qui, à l’inverse de l’acheteur, n’a pas la possibilité de se rétracter après la signature de l’avant-contrat.
S’il refuse d’établir un compromis ou une promesse de vente, vous pouvez donc intenter une action juridique pour obtenir une indemnisation, voire une vente forcée.
L’acheteur peut-il annuler la vente une fois écoulé le délai de rétractation ?
Si vous avez signé le compromis et laissé passer les 10 jours de réflexion, vous ne pouvez plus vous rétracter. Les seules possibilités d’annulation résultent de la non-réalisation de l’une des conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat. Il s’agit souvent d’un refus de prêt immobilier. Mais vous devez vous montrer sérieux et prouver que vous avez sollicité plusieurs banques sans obtenir de réponse favorable.
À retenir :
- L’offre d’achat permet à l’acquéreur d’entamer les négociations avec l’autre partie ;
- Lorsqu’elle est acceptée, acheteur et vendeur sont engagés : ils doivent établir un compromis ou une promesse de vente ;
- L’acheteur peut encore annuler la vente en usant de son droit de rétractation dans un délai de 10 jours suivant la signature.
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