L’apport personnel pour un prêt immobilier : quel montant ?

Vous voulez emprunter pour acheter un logement et la banque vous demande un apport afin de compléter le crédit demandé. Il s’agit de la somme d’argent immédiatement disponible que vous êtes prêt à investir dans votre projet immobilier. Quel montant devez-vous prévoir pour cet apport personnel ? Comment le constituer ? Que faire si vous ne disposez d’aucune épargne ? La Centrale de Financement vous livre ses conseils pour monter un dossier convaincant et réussir votre achat immobilier.

Combien faut-il d’apport personnel pour obtenir un prêt immobilier?

Il n’existe pas de minimum légal définissant l’apport personnel nécessaire à l’obtention d’un crédit immobilier. 

Cependant, les banques refusent généralement de prêter une somme supérieure au prix du bien immobilier que l’emprunteur souhaite acquérir. Ce principe limite le risque qu’elles encourent puisqu’en cas de défaut de paiement, elles peuvent toujours se rembourser en revendant la maison ou l’appartement qu’elles ont accepté de financer. 

Les établissements prêteurs vous demandent donc de prendre en charge l’ensemble des frais annexes relatifs à l’opération : frais de notaire, d’agence, de garantie ou de dossier. On considère donc que l’apport personnel minimum s’élève à environ 10 % du prix d’acquisition. C’est en général le montant permettant de couvrir les frais en question.

À titre d’exemple, si vous souhaitez acheter un bien d’une valeur de 150 000 euros, il vous faut prévoir un apport d’environ 15 000 euros. Une partie de la somme vous sera parfois demandée en guise de dépôt de garantie dès la signature du compromis de vente. 

À noter : si vous achetez dans le neuf, les frais de notaire sont moins élevés. L’apport minimum peut donc être légèrement réduit (5 à 8 % du prix d’achat).

Il n’est cependant pas recommandé de baisser le montant de cet apport : une part de fonds propres comprise entre 20 % et 30 % du montant total vous donnera accès à des conditions d’emprunt plus favorables.

Prêt immobilier : à quoi sert l’apport personnel ?

Nous l’avons vu, l’objectif immédiat de l’apport personnel est de régler les frais liés à l’acquisition. Mais cet effort financier comporte bien d’autres avantages, en particulier lorsqu’il dépasse les 10 % :

• En limitant le capital emprunté, il vous permet, au choix, de réduire vos mensualités ou la durée de remboursement ;
• Il augmente vos chances d’obtenir des conditions plus avantageuses de la part de l’établissement prêteur qui devrait notamment vous accorder un taux d’intérêt plus bas ;
• Vous renforcez votre dossier et les banques sollicitées seront plus enclines à vous faire confiance. Si vous êtes parvenu à épargner pour constituer cet apport personnel, vous n’aurez sans doute aucun mal à les rembourser.

Globalement, l’apport personnel renforce votre capacité d’emprunt et diminue sensiblement le coût de votre prêt immobilier.

Vous souhaitez emprunter dans d’excellentes conditions ? Faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Il étudiera votre dossier, calculera votre capacité de remboursement et réfléchira, avec vous, au meilleur moyen de constituer votre apport personnel. C’est également le courtier qui se chargera de rechercher les taux les plus bas, pour votre prêt comme pour l’assurance emprunteur.

Peut-on emprunter sans apport ?

L’apport personnel démontre votre capacité à mettre de l’argent de côté et, par voie de conséquence, la bonne gestion de votre budget. Il existe cependant certains cas pour lesquels les établissements prêteurs consentent un prêt immobilier sans apport :

• Vous réalisez des travaux et/ou avez besoin de vos économies pour d’autres projets,
• Vous sortez des études et n’avez pas encore eu la possibilité d’épargner,
• Votre achat s’inscrit dans le cadre d’un investissement locatif et un emprunt lourd favorise l’optimisation fiscale,
• Vous faites face à une situation difficile comme une maladie ou une séparation.

Dans tous les cas, les banques se montrent très attentives au profil de l’emprunteur et vous devrez avancer une raison valable pour demander un prêt immobilier sans apport. 

Comment constituer l’apport personnel complétant un prêt immobilier ?

L’apport personnel peut provenir de différentes sources.

Votre épargne

C’est sans doute l’une des solutions les plus employées. Vous pouvez utiliser :

• Un livret A ou un codevi,
• Une assurance-vie,
• Un PEL ou Plan Épargne Logement,
• Etc.

Veillez cependant à ne pas vider vos comptes et gardez une somme suffisante pour faire face aux imprévus.

Les primes de participation ou d’intéressement des entreprises

Si vous êtes salarié, vous avez peut-être accès au système d’intéressement ou à la participation aux bénéfices de votre entreprise.

L’argent que vous touchez est bloqué pendant plusieurs années. Vous ne pouvez l’utiliser que dans certaines situations. L’une d’elles concerne l’achat de votre résidence principale. Votre épargne salariale peut alors vous servir d’apport pour compléter votre prêt.

La revente d’un autre bien immobilier

Vous n’en êtes pas à votre premier achat immobilier ? Vous pouvez aussi vendre un autre bien pour gonfler votre apport personnel et financer votre projet.

Attention, si vous demandez un crédit relais pour que la banque avance les fonds nécessaires en attendant la vente, peut-être aurez-vous besoin d’un autre apport afin de lancer le processus. Mais vous pourrez ensuite vous rembourser lorsque vous revendrez le premier bien.

Les sources externes

Autre moyen permettant de compléter un financement, la donation ou l’héritage provenant d’un proche. Il peut également s’agir d’un prêt familial qu’il faudra déclarer aux impôts si son montant dépasse les 5000 euros.

Les aides et prêts complémentaires

Si vous y êtes éligible, les aides et prêts complémentaires vous offrent des conditions très avantageuses et se démarquent des crédits immobiliers classiques. C’est pourquoi les banques les considèrent comme un autre type d’apport personnel.

En voici les exemples les plus courants :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : il vous aide à acquérir votre résidence principale. Il est octroyé sous condition de ressources, en complément d’un prêt immobilier classique ;
• Le prêt action logement : il est destiné aux salariés du privé et peut financer jusqu’à 40 % du prix d’acquisition ;
• Le prêt immobilier fonctionnaire : il est cette fois réservé aux membres de la Fonction publique. Son montant est limité mais il peut constituer une aide intéressante pour augmenter votre apport.

À savoir : à l’inverse du PTZ ou des autres aides citées, le prêt d’accession sociale ou tout autre prêt conventionné ne peut être demandé en complément d’un crédit immobilier classique.

 

À retenir :

• L’apport personnel est un atout précieux pour votre projet immobilier. Il vous permet d’obtenir de meilleures conditions et de réduire le coût total de votre emprunt ;
• Les banques demandent généralement un apport personnel représentant 10 % du prix d’achat de votre bien, et ce, afin de couvrir les frais annexes (notaire, garantie, etc.) ;
• Il est possible d’emprunter sans apport, dans certaines conditions et sous réverse de présenter un profil sérieux et des revenus réguliers ;
• L’apport personnel peut être constitué de votre épargne ou provenir d’aides extérieures diverses.

Chaque situation est différente et tous les dossiers sont étudiés au cas par cas par nos conseillers La Centrale de Financement, n’hésitez pas à déposer votre demande. Nous vous aiderons à convaincre la banque et optimiser votre crédit immobilier !

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