La retraite approche et vous débordez de projets pour cette nouvelle période de votre existence. Vous voulez déménager, investir, soutenir vos enfants ou simplement préserver votre confort de vie. Mais comment emprunter quand on est retraité ? Comment maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier senior ? Les banques sont frileuses et vous demandent de sécuriser votre crédit par des garanties à toute épreuve. Quant à l’assurance emprunteur, son coût augmente jusqu’à devenir prohibitif quand on avance en âge. Le prêt hypothécaire peut être la solution idéale pour concrétiser votre achat immobilier. La Centrale de financement détaille son fonctionnement et ses caractéristiques dans cet article.
Senior : quel impact sur votre profil emprunteur ?
À l’approche de la retraite, vous vous interrogez : est-il encore possible d’emprunter après 60 ans ?
Absolument ! À condition de bien connaître les règles du jeu.
Vos atouts
Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque vérifie les ressources et les garanties de l’emprunteur. Elle veut l’assurance d’être remboursée et de percevoir les intérêts prévus en guise de rémunération.
En tant que senior, vous présentez plusieurs atouts :
- Si vous êtes retraité, vos revenus sont prévisibles et assurés. Vous ne risquez plus de perdre votre emploi comme un emprunteur en activité ;
- Vous avez probablement fini de rembourser les éventuels crédits contractés au début de votre vie active ;
- Vous avez eu le temps d’économiser et êtes en mesure de présenter un apport personnel conséquent pour votre achat ;
- Peut-être avez-vous eu l’opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier.
De manière générale, les établissements prêteurs apprécient également la gestion budgétaire, souvent prudente, des emprunteurs plus âgés.
Les risques
Bien sûr, en tant que senior, le fait d’emprunter comporte aussi certains risques, pour vous comme pour les banques :
- L’âge lui-même: les établissements limitent souvent la durée de l’emprunt afin que le remboursement soit terminé à un âge jugé raisonnable (80 ou 85 ans) ;
- Des mensualités plus élevées: c’est mécanique, une faible durée de prêt entraîne des mensualités plus lourdes. Elles peuvent déséquilibrer votre budget si vos revenus sont limités ;
- Un coût d’assurance plus élevé, le risque de santé augmentant avec les années.
Ces trois points expliquent la réticence possible de certains prêteurs.
Les freins bancaires
Les banques évaluent donc plusieurs éléments avant de donner leur accord.
- Votre capacité de remboursement : le taux d’endettement et le reste à vivre sont les critères clés. Même avec une pension stable, le total de vos dettes ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Les nouvelles mensualités doivent vous laisser suffisamment de ressources pour vivre sereinement ;
- La durée du prêt : votre projet doit être compatible avec une période de remboursement raccourcie ;
- L’assurance emprunteur : il arrive que certains organismes déclinent la demande ou proposent des contrats aux tarifs exorbitants.
Comparaison avec les conditions d’octroi d’un prêt classique
L’âge de l’emprunteur peut ainsi modifier les conditions d’obtention :
| Jeune emprunteur | Emprunteur senior | |
| Durée d’emprunt | Jusqu’à 25 ans | Souvent inférieure à 15 ou 20 ans |
| Coût de l’assurance | Faible (selon le profil) | Élevé, parfois prohibitif |
| Remboursement | Modulable | Peu de flexibilité, mensualités élevées |
Après 60 ans, il vous faudra composer avec des contraintes plus strictes.
Seniors : les solutions alternatives au prêt immobilier standard
Le crédit immobilier n’en reste pas moins à votre portée.
Il s’agira souvent d’adapter le projet : montant emprunté plus faible, apport plus important, sécurisation du remboursement.
Les banques ont ainsi prévu d’autres formes de crédit, adaptées aux retraités et demandeurs plus âgés. Dans la suite de cet article, nous examinons le prêt hypothécaire qui offre à l’établissement prêteur des garanties suffisantes pour lever les obstacles.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Définition
Il s’agit d’un prêt sécurisé par une hypothèque posée sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. En cas de défaut de remboursement, l’établissement prêteur saisit le logement, le propose aux enchères et utilise le produit de la vente pour récupérer les fonds engagés.
Ce type de crédit peut couvrir un besoin de trésorerie ou financer divers projets tels que la réalisation de travaux ou l’achat d’un nouveau bien.
Il est particulièrement adapté aux emprunteurs disposant d’un patrimoine immobilier mais de ressources modestes. C’est souvent le cas des retraités.
Avantages spécifiques pour les seniors et les retraités
Le prêt hypothécaire permet, en grande partie, de gommer les risques liés à l’âge. La banque est rassurée : elle sera remboursée. En théorie, l’emprunteur n’a plus besoin de souscrire une quelconque assurance, le crédit étant entièrement couvert par la valeur du bien engagé. Ce dispositif peut donc lui éviter un surcoût d’autant plus important qu’il est âgé.
À noter : dans les faits, certains établissements exigent, malgré tout, la souscription d’une assurance lorsqu’ils jugent la situation du demandeur trop risquée.
Différences entre un prêt hypothécaire classique et un prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est réservé aux propriétaires seniors et permet d’emprunter de l’argent en mettant son logement en hypothèque, sans avoir à rembourser de son vivant. Le crédit est soldé au décès de l’emprunteur, généralement par la vente du bien. Si vous contractez ce type de prêt, vous conservez la pleine propriété de l’habitation et pouvez continuer à l’occuper sans contraintes.
On peut ainsi résumer les différences entre les deux prêts :
| Prêt hypothécaire | Prêt viager hypothécaire | |
| Public concerné | Tout emprunteur propriétaire | Seniors uniquement |
| Utilisation des fonds | Libre (regroupement de crédits, achat immobilier, travaux, trésorerie, etc.) | Généralement trésorerie pour besoin divers |
| Remboursement | Mensualités pour prêt amortissable (intérêt + amortissement) ou terme d’intérêt pour prêt IN FINE ou relais (avec paiement ou non mensuel) | Aucun remboursement du vivant de l’emprunteur |
| Assurance | Le plus souvent facultative (notamment dans le cas d’un prêt hypothécaire de regroupement de crédits et/ou trésorerie) | Généralement non exigée |
| Coûts spécifique | Coût d’hypothèque ou le choix de l’emprunteur | Frais de dossier banque + Coût d’hypothèque + capitalisation des intérêts |
| Durée du prêt | Fixée à l’avance, selon la capacité de remboursement | Indéterminée (jusqu’au décès de l’emprunteur) |
| Capital emprunté | Dépend des revenus, de l’âge et de la valeur du bien mis en gage | Dépend surtout de la valeur du bien (15 à 60%) |
| Propriété du bien | L’emprunteur reste propriétaire | Idem, avec droit d’usage à vie |
| Impact sur les héritiers | Le bien peut être transmis librement une fois le prêt soldé | Les héritiers peuvent solder la dette pour conserver le bien, ou décider de le vendre |
En résumé, le prêt viager hypothécaire est souvent perçu comme un outil de financement de fin de vie, permettant de libérer de la trésorerie sans alourdir le budget. Le prêt hypothécaire, quant à lui, s’adresse plutôt aux seniors disposant d’une certaine capacité de remboursement et souhaitant concrétiser un projet à court ou moyen terme ou rééquilibrer leurs charges mensuelles avec un regroupement de crédits..
Le fonctionnement du prêt hypothécaire pour les seniors
Quel montant pour un prêt hypothécaire ?
Dans ce type d’emprunt, la banque prête l’équivalent de 50 à 70 % de la valeur vénale du bien immobilier mis en gage. Avant de se prononcer, elle peut demander une nouvelle expertise de la maison ou de l’appartement concerné afin de s’assurer que l’estimation corresponde à la réalité du marché.
L’établissement prêteur ne se base jamais sur la valeur totale du logement. Cette précaution permet d’anticiper d’éventuelles baisses de prix. Dans le cas d’un projet immobilier, le nouveau bien convoité doit donc être d’une valeur moindre que celui qui est mis en gage, sauf si l’apport personnel couvre la différence.
Les conditions d’obtention du prêt hypothécaire en tant que retraité
Si vous souhaitez souscrire ce type de prêt, vous aurez à remplir les conditions suivantes :
- Le bien engagé : vous devez, par définition, être déjà propriétaire d’un autre bien immobilier, afin qu’il serve de garantie. Ce dernier doit impérativement se situer sur le territoire français et l’hypothèque doit être officialisée par un notaire. Elle est donc plus coûteuse qu’une caution bancaire classique;
- Les revenus et la stabilité financière : comme pour n’importe quel autre prêt immobilier, vous devez être en mesure de régler vos mensualités tout au long de l’emprunt. Nous l’avons vu, la banque examine donc votre taux d’endettementet ce qu’il vous reste, chaque mois, lorsque vous avez réglé vos échéances. Les mensualités sont ensuite calculées en fonction du capital emprunté et du taux d’intérêt. Le crédit ne peut s’étaler sur plus de 25 ans ;
- L’âge : la loi n’impose pas de limite d’âge officielle pour emprunter. Mais de nombreuses banques estiment que la fin du crédit doit intervenir avant les 90 ans de l’emprunteur senior. Certaines préfèrent un engagement plus court.
Parcourez également nos articles sur le crédit immobilier pour mieux comprendre le principe de l’emprunt : taux d’intérêt, assurance, garanties, prêts aidés, etc.
Besoin d’une simulation plus détaillée de votre projet ? Faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Le professionnel vous aidera à explorer les solutions possibles et optimiser votre dossier.
Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt hypothécaire pour les seniors ?
Les avantages
Ce type de crédit présente de nombreux points positifs :
- L’accès au crédit sans vendre son bien en amont
Il permet de mobiliser la valeur d’un bien sans avoir à s’en séparer : vous restez propriétaire et pouvez continuer à l’occuper tout en percevant des liquidités ;
- Une solution en cas d’exclusion des crédits classiques
La garantie repose sur le bien immobilier, et non sur vos revenus. Les banques sont donc moins réticentes à vous accorder le financement si ces derniers sont peu élevés ;
- La souplesse d’utilisation des fonds
La somme obtenue peut être utilisée librement. Il peut s’agir de combler un manque de trésorerie, changer de maison ou d’appartement, acquérir une résidence secondaire, réaliser des travaux dans votre logement ou même investir dans le locatif ;
- La possibilité de se passer de l’assurance emprunteur
Grâce à cette garantie, les primes d’assurance peuvent être allégées voire supprimées.
Les inconvénients
Mais comme tout dispositif financier, le prêt hypothécaire affiche également quelques inconvénients qu’il convient de mesurer avant de s’engager :
- Risque de perte du bien en cas de défaut de paiement
Le prêteur n’hésitera pas à se saisir du bien en cas de manquement aux obligations contractuelles ;
- Frais et coûts supplémentaires à prévoir
Ce genre de garantie implique un coût non négligeable (frais de notaire, de dossier et d’évaluation du bien si la banque demande une vérification). Par ailleurs, si vous remboursez par anticipation et revendez votre bien, l’hypothèque doit être levée, ce qui engendre de nouveaux frais ;
- Alternative plus coûteuse que certains crédits classiques
En dépit de la garantie, les taux proposés peuvent être plus élevés que dans un prêt traditionnel.
Notons également qu’un tel emprunt peut entraîner des conséquences pour les héritiers. Le bien engagé ne peut faire l’objet d’une donation tant que le prêt n’est pas soldé. En cas de décès de l’emprunteur, il est saisi puis vendu. Si le capital restant dû est inférieur au produit de la vente, les héritiers perçoivent la différence. Si la dette persiste, ils n’ont pas à la solder, la banque supportant la perte.
Quelles alternatives au prêt hypothécaire pour les seniors ?
Vous pouvez également choisir d’autres options afin de financer vos projets ou obtenir de la trésorerie après 60 ans :
- Le prêt immobilier senior classique
Si votre dossier est suffisamment solide, certains établissements vous accorderont un prêt standard avec souscription d’une assurance adaptée ;
- Le regroupement de crédits
Il permet de réunir plusieurs emprunts en un seul afin d’alléger la charge mensuelle. Cela peut soulager un budget trop serré, y compris à la retraite ;
- La vente en viager
Vous vendez votre bien en échange d’un bouquet (somme initiale) et d’une rente mensuelle à vie. Vous pouvez occuper le logement jusqu’à votre décès. La solution est sécurisée, le contrat étant encadré par un notaire.
En revanche, il peut être difficile de trouver un acquéreur prêt à investir sur le long terme. Par ailleurs, vous cédez définitivement la propriété du bien. Ce dernier ne fait donc plus partie de la succession ;
- La réserve viagère et l’épargne immobilière
Certains produits financiers permettent de transformer un bien immobilier ou une épargne existante en rente, sans vendre le bien ni contracter un prêt. Ces solutions, encore peu connues, sont à étudier au cas par cas.
Pour identifier le montage le plus adapté à votre situation et obtenir un devis personnalisé, contactez la Centrale de Financement !
Conseils pratiques pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier senior
Pour emprunter en tant que senior, quelques recommandations :
- Préparer un dossier solide
Rassemblez tous les éléments propres à rassurer les banques : stabilité des revenus (retraite, loyers, placements), qualité du bien immobilier, absence de dettes, patrimoine bien établi.
- Comparer les offres et négocier les conditions
Tous les prêteurs ne proposent pas les mêmes conditions. Comparez les taux, les frais, les durées, les primes d’assurance et n’hésitez pas à négocier, notamment si votre profil est rassurant.
- Faire appel à un courtier spécialisé pour seniors
Un professionnel habitué à traiter ce type de dossiers saura vous orienter vers les bons établissements, monter un dossier convaincant et optimiser les conditions du prêt.
- Anticiper les frais annexes et les intégrer au budget global
Frais de notaire, évaluation du bien, assurance, les coûts peuvent être conséquents. Intégrez-les au calcul pour éviter les déconvenues.
Besoin d’être accompagné ? Discutons-en !
