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La caution bancaire : tour d’horizon

Quelle est la meilleure banque pour négocier votre prêt immobilier ?

Lorsque la banque vous accorde un crédit immobilier, elle n’oublie jamais de prévoir certaines mesures de protection. Compte tenu des sommes engagées, l’établissement prêteur veut s’assurer qu’il sera remboursé en temps et en heure, du montant total octroyé. Il vous demande d’abord de souscrire une assurance de prêt, qui prendra en charge le remboursement de l’emprunt en cas de maladie, d’invalidité ou de décès. Mais que se passe-t-il si vous rencontrez des difficultés personnelles ou professionnelles ? C’est ici qu’intervient une garantie financière d’un autre type. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’un nantissement ou d’une caution bancaire. Intéressons-nous de plus près à cette dernière…

À quoi correspond la caution bancaire pour un prêt immobilier ?

La caution bancaire, qu’est-ce que c’est ?

La caution bancaire est une garantie financière également appelée « sûreté personnelle ».

Un organisme tiers se porte caution pour l’emprunteur et reprend le paiement de la dette lorsque ce dernier ne parvient plus à rembourser son crédit. C’est, pour la banque, l’assurance de récupérer ses fonds quelle que soit la situation.

La société de cautionnement perçoit une commission en guise de rémunération. En cas d’incident, elle se retourne ensuite vers le débiteur pour recouvrer la somme avancée. Elle essaie généralement de trouver une solution amiable, par exemple en échelonnant les paiements. Si la situation reste bloquée, elle demande une inscription d’hypothèque judiciaire et l’emprunteur défaillant n’a d’autre choix que d’en supporter les frais.

L’organisme garant est généralement imposé par l’établissement prêteur. Il s’agit souvent de l’une de ses filiales ou, plus généralement, du Crédit Logement. Cette organisation partenaire est issue d’un regroupement de plusieurs banques et garantit aujourd’hui plus d’un tiers des prêts immobiliers.

De leur côté, les fonctionnaires peuvent être couverts par leur mutuelle, qui offre a priori des conditions plus avantageuses.

Si l’organisme proposé par votre banque ne vous convient pas, demandez à votre interlocuteur la liste des sociétés de cautionnement agréées par ses services.

Pour mieux comprendre le fonctionnement de la garantie et de l’emprunt, consultez, sur notre site, notre guide du prêt immobilier. Vous y trouverez également de nombreux outils de simulation en ligne, ainsi qu’une idée des taux d’intérêt pratiqués selon la région.

Comment fonctionne le système de cautionnement ?

Un contrat écrit suffit à mettre en place la caution bancaire. Le document est établi lors du montage du prêt immobilier. Vous le signez en même temps que votre offre.

Dès que commence le processus de remboursement du prêt immobilier, l’emprunteur verse, chaque mois, une cotisation à la société qui s’est portée caution.

Une fois par an, le créancier (l’établissement prêteur) transmet au garant une réactualisation des données relatives au prêt : capital restant dû, intérêts et frais divers, date d’échéance et incidents de paiement éventuels. 

En l’absence de ces informations régulièrement mises à jour, la société de cautionnement pourrait refuser de remplir son rôle en cas de défaut de remboursement.

Les différents types de cautions bancaires

Il existe de nombreux types de cautions bancaires, selon la marche à suivre en cas d’impayés et le garant choisi.

Ce dernier n’est pas toujours une entreprise. Il peut aussi s’agir d’une personne physique. On distingue ainsi :

 

  • Le cautionnement mutuel

C’est la garantie pratiquée par les organismes de cautionnement. Une partie de la cotisation payée par l’emprunteur est versée dans un fonds de garantie dans lequel le garant va puiser en cas de défaut de paiement. Ce système permet de mutualiser les risques pour mieux sécuriser les prêts immobiliers des divers adhérents ;

 

  • La caution classique

 

Le débiteur peut faire appel à l’un de ses proches, qui prendra le relais s’il ne parvient plus à rembourser son prêt. Ce type de caution est beaucoup plus rare : il faut pouvoir trouver une personne volontaire, dont la situation financière est suffisamment saine pour convaincre les banques !

Lorsque le garant est une personne physique, il importe de faire la différence entre la caution simple et la caution solidaire :

 

  • Caution simple

 

En cas de défaillance, la banque commence par relancer son débiteur. Ce n‘est qu’après avoir constaté son incapacité à rembourser qu’elle peut mettre à contribution la caution ;

 

  • Caution solidaire

 

Les banques exigent souvent la mise en place d’une caution solidaire : cela leur permet de se retourner directement vers la personne garante, sans avoir à poursuivre l’emprunteur.

Lorsque l’on évoque la caution bancaire, il s’agit dans la majorité des cas d’une garantie proposée par un organisme spécialisé dans ce domaine.

Et la caution bancaire locative dans tout ça ?

Attention à ne pas confondre la caution bancaire d’un prêt immobilier avec la caution bancaire locative !

Cette dernière ne concerne pas l’emprunt immobilier proprement dit. Il s’agit d’un mécanisme permettant à un propriétaire bailleur de percevoir les loyers dus en cas de défaillance du locataire.

Lorsque vous recherchez une location, vous pouvez demander à la banque de jouer le rôle de garant plutôt que de solliciter l’un de vos proches. En tant que locataire, vous devrez cependant verser l’équivalent de plusieurs mois de loyers sur un compte bancaire bloqué.

La banque y prélèvera les sommes à reverser au propriétaire bailleur si vous ne payez pas votre loyer ou les charges liées à la location. Même chose avec les frais relatifs aux travaux de remise en état d’un logement ayant été dégradé pendant le bail.

L’engagement pris par la banque s’éteint à la fin du bail ou du délai de préavis du locataire, lorsqu’il quitte l’habitation.

Existe-t-il des garanties alternatives à la caution bancaire ?

Même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale, aucune banque n’accordera de crédit immobilier sans qu’une garantie solide ne couvre le prêt. 

La caution bancaire constitue la garantie la plus fréquemment utilisée. Mais il existe également d’autres solutions, appelées « sûretés réelles ». Elles se basent en effet sur les possessions du débiteur pour sécuriser le prêt :

  • L’hypothèque conventionnelle

Elle porte sur un bien immobilier qui vous appartient déjà ou sur le logement pour lequel vous souscrivez le crédit ;

  • L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Elle se substitue au privilège du prêteur de deniers (PPD) depuis le 1er janvier 2022. Cette garantie ne peut couvrir que l’acquisition d’un terrain ou d’un logement ancien ;

  • Le nantissement

Il porte sur des biens immatériels. Le débiteur propose un capital financier en guise de garantie (une assurance-vie ou un compte d’épargne par exemple).

Quels sont les avantages de la caution bancaire ?

Son coût et sa facilité de mise en œuvre font de la caution bancaire la solution préférée des emprunteurs. Cette garantie présente bien des avantages !

Un coût raisonnable

Le coût de la caution bancaire dépend de nombreux éléments. Il varie en fonction du garant et peut représenter jusqu’à 1,5 % du montant total du prêt, contre 2 % pour une hypothèque.

Il se compose de deux parties :

  • La rémunération de la société de cautionnement : elle peut être forfaitaire ou correspondre à un pourcentage de la somme empruntée ;
  • Un versement au fonds mutuel de garantie : le fameux fonds dans lequel l’organisme prélève le montant nécessaire au dédommagement de la banque en cas d’impayés.

Pas de frais de notaire

Pas besoin d’acte notarial pour mettre en place une caution bancaire. Vous gagnez donc en rapidité et économisez les frais de notaire. Ce qui n’est pas le cas pour les hypothèques, quelles qu’elles soient.

Une garantie transférable

Vous faites racheter votre crédit immobilier pour bénéficier d’un taux plus intéressant ? La caution bancaire peut être transférée au profit de votre nouveau créancier.

Pas de frais de mainlevée

Pour mettre fin à une hypothèque, le notaire doit procéder à une mainlevée, ce qui ne manque pas d’occasionner de nouveaux frais. Rien de tel avec la caution bancaire puisqu’elle ne se matérialise que par un contrat passé entre le créancier, le débiteur et le garant.

Un possible remboursement

Certains organismes de cautionnement prévoient enfin la restitution d’une partie de la somme versée au fonds de garantie lorsque le crédit arrive à son terme sans impayés.

C’est le cas, par exemple, du Crédit Logement, qui peut vous reverser jusqu’à 70 % du montant engagé.

 

À retenir :

  • La caution bancaire est l’une des solutions possibles pour garantir un prêt immobilier. Il s’agit généralement de la garantie la moins chère du marché ;
  • L’engagement peut être pris par une personne physique comme par une entreprise spécialisée, contre paiement d’une commission ;
  • À ne pas confondre avec la garantie bancaire locative, souvent demandée par le propriétaire bailleur pour la location de son bien.

Vous achetez, faites construire ou entreprenez de gros travaux, et recherchez le meilleur taux pour votre emprunt ? Vous souhaitez être guidé de la préparation de votre dossier à la signature du contrat ? Prenez rendez-vous avec la Centrale de Financement !