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La Centrale de Financement
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Optimiser la durée de son prêt immobilier

La durée de remboursement est un critère essentiel dans l’établissement d’un prêt immobilier. Si vous avez le projet d’acheter votre logement, peut-être êtes-vous inquiet à l’idée de vous endetter sur 15 ou 20 ans. Jouer sur la durée de votre crédit peut pourtant vous permettre d’emprunter un montant plus important sans mettre en péril la situation financière de votre foyer. Mensualité, taux d’intérêt, durée du prêt, la Centrale de Financement vous aide à trouver la bonne configuration pour mener à bien votre achat immobilier.

Comment varie la durée d’un prêt immobilier ?

La durée du prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs.

Le montant emprunté

Bien évidemment, plus le capital dont vous avez besoin est élevé, plus votre prêt risque de s’allonger !

Votre capacité de remboursement

Il s’agit des mensualités que vous êtes capables d’assumer tout en gardant un confort de vie minimum.

Pour en obtenir une première estimation, trois étapes simples :

  1. Multipliez le total de vos revenus par 35 % (taux d’endettement maximum prévu par la loi),
  2. Ôtez du résultat vos charges fixes actuelles (autres crédits, pensions à verser, etc.).

Montant maximum des nouvelles mensualités = (revenus x 35 %) – charges fixes actuelles.

  1. Vérifiez enfin que votre reste à vivre est suffisant :

Revenus – total des charges (incluant le nouveau prêt) = reste à vivre

Ce dernier s’avère trop faible pour parer aux imprévus ? Il vous faut alors baisser les mensualités du nouveau crédit. Si vous avez déjà repéré un bien immobilier, vous ne voudrez pas réduire le capital emprunté et demanderez donc un prêt plus long.

Le coût total du prêt

Attention cependant, les taux d’intérêt accordés par les banques augmentent avec la durée d’emprunt. Plus la période de remboursement est importante, plus le coût du prêt immobilier est élevé :

  • Son taux d’intérêt est moins favorable,
  • À taux égal, le montant total des intérêts est également supérieur puisque vous mettez plus de temps à rembourser votre crédit immobilier.

À cela s’ajoutent enfin des frais annexes en hausse. Les plus significatifs sont sans doute relatifs à l’assurance emprunteur dont vous aurez à vous acquitter jusqu’à la dernière mensualité !

 

Votre profil 

La banque étudiera soigneusement votre dossier avant d’ajuster la durée du crédit proposé. Comme vous, elle recherche le meilleur compromis : un prêt long augmente ses profits mais représente également un risque accru. Elle se base donc sur les caractéristiques de votre profil en tant qu’emprunteur :

  • Si vous êtes jeune, votre situation financière devrait s’améliorer avec les années,
  • Si vous êtes en fin de carrière, vos revenus sont souvent plus élevés mais n’évolueront plus,
  • Si vous êtes agent de la Fonction publique, ils sont a priori sécurisés,
  • Etc.

Bien heureusement, votre situation personnelle et professionnelle n’est pas le seul élément sur lequel se base la décision des banques. Mais c’est parfois un facteur de poids.

Comment déterminer la durée de prêt idéale dans votre cas ?

Vous l’avez compris, la durée idéale n’existe pas dans l’absolu. Chaque projet est spécifique : les caractéristiques du crédit doivent donc être ajustées au cas par cas, en fonction du profil et des besoins de l’emprunteur. L’offre de prêt doit vous satisfaire et être viable à long terme.

Pour vous aider dans votre parcours, nous avons mis en ligne plusieurs outils de simulation. Vous pourrez ainsi calculer votre capacité d’emprunt puis faire varier les différents éléments pour identifier les meilleures options.

Vous voulez affiner votre simulation avant même de contacter les banques ? Faites appel à l’un de nos experts ! Votre courtier en prêt immobilier vous accompagnera tout au long du processus et recherchera pour vous la meilleure offre.

Autres questions fréquemment posées

Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier ?

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe à 25 ans la durée maximale d’un prêt immobilier afin de limiter les problèmes liés à un endettement trop important.

Cette durée peut être portée à 27 ans si le bien en question n’est pas disponible immédiatement : achat sur plan, achat dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 25  % du prix d’acquisition.

La banque peut accorder quelques dérogations mais seulement pour 20 % des dossiers acceptés. Ces exceptions doivent être en grande majorité réservées aux ménages cherchant à acquérir leur résidence principale.

À noter : nous parlons ici d’un crédit immobilier classique. Il existe d’autres types de prêts pour lesquels les règles sont différentes : prêt relais (2 ans max), prêt d’accession sociale (jusqu’à 30 ans dans certains cas), etc.

Est-il raisonnable d’emprunter sur 25 ans ?

Il s’agit parfois de la seule solution pour devenir propriétaire. 

Sachez cependant qu’un crédit aussi long implique un coût important : taux d’emprunt, intérêts, assurance emprunteur, frais divers, tout augmente ! Si vous le pouvez, préférez un prêt plus court ou vérifiez qu’il vous est possible de le raccourcir en cas d’augmentation significative de vos revenus (prêt immobilier modulable).

Par ailleurs, l’âge est souvent un facteur limitant. En effet, certaines compagnies d’assurance rechignent à vous couvrir au-delà de 70 ou 75 ans et les banques préfèrent réduire la durée des prêts accordés aux seniors afin de limiter le risque.

Quelle est la durée moyenne des prêts immobiliers en France ?

En France, la durée moyenne des crédits immobiliers a beaucoup augmenté avec la baisse des taux d’emprunt et la hausse des prix des biens disponibles. En 2021, elle frôlait les 20 ans. Globalement, les durées courtes sont beaucoup plus rares qu’au début des années 2000.

Comment diminuer la durée d’un prêt immobilier ?

Vous avez ici plusieurs options :

  • Emprunter une somme moins importante

Pour ne pas avoir à transiger sur le prix d’acquisition, vous pouvez mobiliser votre épargne pour augmenter le montant de votre apport. Pensez aussi à vérifier votre éligibilité à certaines aides comme le prêt à taux zéro.

  • Revoir le montant de vos mensualités 

Votre salaire a augmenté ? Votre crédit est modulable ? Prenez rendez-vous avec votre banque pour réévaluer vos mensualités. Si vous pouvez rembourser une somme plus importante chaque mois, la durée comme le coût de votre prêt immobilier seront revus à la baisse.

  • Rembourser tout ou partie de votre prêt

Vous venez de bénéficier d’une rentrée d’argent inattendue. Il peut s’agir d’un héritage ou d’une prime exceptionnelle. Le remboursement anticipé d’une partie de votre crédit peut vous permettre de le solder plus rapidement. Examinez les indemnités demandées par la banque dans pareil cas. Comparez-les au gain potentiel sur les intérêts et les primes d’assurance que vous économiserez. Puis décidez-vous.

  • Renégocier votre prêt

Si aucune des solutions précédentes n’est envisageable, vous pouvez encore tenter de renégocier votre prêt. Peut-être les taux d’intérêt ont-ils baissé depuis le début de votre emprunt ? Si la banque ne donne pas suite à votre demande, ne vous découragez pas. D’autres établissements vous proposeront peut-être le rachat de votre dette. Pensez également à renégocier votre assurance emprunteur si votre tranche d’âge le permet.

 

À retenir :

  • Plus la durée de remboursement est importante, plus le coût final d’un prêt immobilier est élevé ;
  • En souscrivant un prêt sur une période plus longue, vous pouvez diminuer vos mensualités ou augmenter le capital emprunté ;
  • Sauf exceptions, la durée maximale d’un prêt immobilier classique ne peut excéder 25 ans ;
  • Pour limiter la durée de votre prêt sans aggraver votre taux d’endettement ni réduire votre emprunt, proposez un apport personnel plus important.

Que vous ayez déjà souscrit un crédit ou réfléchissiez à un achat immobilier, contactez la Centrale de Financement. Votre courtier vous accompagne dans vos démarches et vous aide à optimiser les caractéristiques de votre emprunt.