Vous avez emprunté pour acheter votre maison ou votre appartement mais aimeriez en changer. Revendre un logement pour acquérir une autre résidence principale peut rapidement se transformer en casse-tête financier. Le prêt relais vous permet de disposer d’une avance de fonds et de financer la nouvelle acquisition avant d’avoir vendu votre logement actuel. Dans certains cas, cette option n’est pourtant pas la meilleure solution. Découvrez, dans cet article, le prêt achat-revente, une alternative permettant aux secundo-accédants d’augmenter leur capacité d’emprunt.
Dans quels cas s’intéresser au prêt achat-revente ?
Dans le cadre d’un prêt relais, la banque vous propose une avance basée sur la valeur du bien dont vous vous séparez. Elle vous prête environ 70 % de cette valeur, somme que vous rembourserez grâce au produit de la vente. Plusieurs cas peuvent se présenter.
Le prix du nouveau bien est inférieur à celui du logement actuel
Si vous disposez d’un apport personnel et n’avez pas d’autre crédit en cours, l’avance accordée suffit généralement à financer votre achat.
On parle alors de prêt relais sec. Vous avez 12 mois renouvelables pour revendre le bien précédent et solder votre dette. Dans l’intervalle, vous ne payez que les intérêts et l’assurance emprunteur.
Le prix du nouveau bien est supérieur à celui du logement actuel
Dans ce cas, le seul prêt relais ne suffit pas. Il vous faut compléter votre financement par un crédit immobilier traditionnel. On parle cette fois de prêt relais adossé.
Pendant la période de transition, vous cumulez les frais relatifs à l’avance (intérêts et assurance emprunteur) et les échéances du crédit complémentaire. La banque n’acceptera votre demande que si votre taux d’endettement n’excède pas les 35 % fixés par la loi.
Pour mieux comprendre les règles de l’emprunt, parcourez notre guide du crédit immobilier et consultez la liste des taux d’intérêt actuellement pratiqués dans les différentes régions de France.
Vous n’avez pas soldé votre ancien prêt et voulez acheter plus cher
C’est ici que la situation se complique. Entre les deux transactions, vous devez en effet cumuler 3 crédits et payer :
- Les mensualités du prêt ayant servi à acquérir votre premier bien,
- Les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt relais,
- Les mensualités du crédit complémentaire.
Dans un tel cas, la banque retranche du prêt relais le capital restant dû sur votre premier bien :
Montant du prêt relais = (valeur du bien à vendre x 70 %) – capital restant dû
L’avance qu’elle vous accorde est donc relativement faible. Et vous devez emprunter une somme importante pour le nouvel achat tout en continuant de rembourser l’ancien crédit. Même si la durée de la période transitoire reste faible, il arrive que votre capacité de remboursement ne suffise pas.
Vous pouvez alors recourir au prêt achat-revente.
Comment fonctionne le prêt achat-revente ?
Dans un prêt achat-revente, la banque rachète votre ancienne dette et la regroupe avec le crédit contracté pour financer la nouvelle acquisition. Elle vous avance ensuite 70 % de la valeur du bien à vendre, sans en retrancher le capital restant dû.
De votre côté, vous vous engagez à rembourser l’avance grâce à la vente du logement.
Voici une simulation basée sur un cas pratique. Vous vendez un appartement estimé à 180 000 euros, pour lequel vous devez encore payer 40 000 euros. En parallèle, vous souhaitez acheter une maison au prix de 290 000 euros.
| Prêt relais adossé | Prêt achat-revente | |
| Avance accordée par la banque |
(180 000 x 70 %) – 40 000 = 86 000 € |
180 000 x 70 % = 126 000 € |
| Montant du prêt complémentaire |
290 000 – 86 000 = 204 000 € |
290 000 + 40 000 + 600(*) – 126 000 = 204 600 € |
| Remboursement mensuel pendant la période de transition |
Échéance ancien prêt + Frais liés au prêt relais + Mensualité crédit complémentaire |
Frais liés au prêt relais + Mensualité crédit complémentaire |
| Montant minimum à rembourser lors de la revente |
86 000 € + Solde de l’ancien emprunt |
126 000 € |
(*) Les 600 euros ajoutés au montant du crédit complémentaire correspondent aux indemnités de remboursement anticipé (IRA) de l’ancienne dette. Elles ne peuvent excéder 3 % du capital emprunté.
Le montant du nouveau crédit contracté est très proche d’un cas à l’autre. En revanche, dans le cadre du prêt achat-revente, vous ne remboursez plus l’ancien emprunt pendant la période de transition.
Remarque : si le produit de la vente est supérieur au minimum à rembourser, vous pouvez utiliser le surplus pour diminuer les mensualités ou la durée du nouveau prêt. En général, cette possibilité est prévue dans le contrat et n’engendre pas d’IRA.
Prêt achat-revente : avantages et inconvénients
La simulation précédente indique clairement les avantages du prêt achat-revente :
- L’avance accordée par la banque est basée sur la valeur du bien et non sur une fraction de ce qui vous appartient ;
- Vos échéances sont regroupées et lissées pour rester à un niveau gérable ;
- Vous pouvez envisager un projet de plus grande ampleur grâce à ce type de prêt.
Attention cependant, les bénéfices d’une telle solution ne vont pas sans contrepartie :
- Vous vous engagez à long terme et les banques examineront votre dossier avec beaucoup de vigilance. Vous aurez à présenter de fortes garanties pour obtenir une offre ;
- Les intérêts de la partie relais sont plus importants car calculés sur une somme plus élevée. Vous devez donc vendre rapidement pour éviter d’additionner les frais ;
- Les banques proposant ce type de prêts pratiquent des taux supérieurs à ceux d’un crédit classique. Le coût total du projet peut rapidement s’envoler.
Vous hésitez ? Le courtier en crédits immobiliers vous aide à identifier la solution idéale dans votre situation.
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