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La Centrale de Financement
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Fonctionnement du prêt immobilier : comment ça marche ?

Achat immobilier sans apport : les possibilités avec La Centrale de Financement

Vous aimeriez emprunter pour devenir propriétaire mais l’idée de souscrire un prêt immobilier vous inquiète. C’est compliqué, n’est-ce pas ? Pas tant que ça. En préparant votre dossier, en suivant les conseils de professionnels et en respectant les étapes, vous pouvez rapidement décrocher le crédit immobilier dont vous avez besoin. Vous repérez une maison ou un appartement, et deux ou trois mois plus tard, le logement vous appartient ! Intéressé ? Découvrez dans cet article les 9 étapes importantes décrivant le fonctionnement du prêt immobilier.

1°/ Préparer votre projet d’achat immobilier

Rappelons rapidement le principe du prêt immobilier amortissable.

Vous empruntez à la banque un certain montant que vous complétez avec un apport personnel pour acheter le bien convoité.

Dès que la transaction est finalisée, vous commencez à rembourser votre crédit immobilier. Vos mensualités comportent trois éléments :

  • Une fraction du capital emprunté ;
  • Une fraction d’intérêts (calculée en appliquant le taux d’intérêt au capital restant dû) ;
  • Une assurance emprunteur vous couvrant en cas de complication (maladie ou invalidité).

La durée de remboursement et la composition de chaque mensualité sont indiquées dans un échéancier fourni par l’établissement bancaire au début du prêt.

Le coût global de votre emprunt / achat immobilier se décompose comme suit :

À noter : il existe des prêts immobiliers à taux variable. Le banque peut réviser le taux d’intérêt en fonction d’un indice de référence. Votre mensualité ou la durée d’emprunt peuvent évoluer.

Voilà pour l’essentiel.

En résumé, vous aurez à payer plus que le simple prix d’acquisition puisqu’il vous faut également rémunérer les différents intervenants. Votre dette sera heureusement répartie sur plusieurs années !

La première étape consiste donc à estimer votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement mensuelle. Grâce à nos simulateurs en ligne vous pourrez estimer ce qu’il vous est possible d’emprunter sans compromettre votre situation financière.

Pour un montage financier  complet, adressez-vous à un courtier en crédits immobiliers. Il vous aidera à établir un plan de financement et vous indiquera si vous êtes éligible à certaines aides pour l’acquisition de la résidence principale. Il existe de nombreux types de prêts immobiliers variant selon les besoins des emprunteurs (prêt in fine, prêt relais, prêt action logement, prêt à taux zéro, etc.).

Besoin d’un crédit immobilier ? Consultez ici les taux d’intérêt pratiqués par les banques en fonction de votre région.

 

2°/ Signer le compromis de vente

Votre première simulation vous a indiqué la tranche de prix dans laquelle rechercher votre bien. Une fois que vous avez déniché le logement idéal et trouvé un accord avec le propriétaire actuel, vous pouvez officialiser votre engagement en signant un compromis de vente.

Il arrive que le vendeur demande un acompte (généralement 5 à 10% du prix d’achat) qui, plus tard, sera déduit du paiement final. L’apport personnel que vous avez prévu sera alors bienvenu.

Vous êtes désormais tenu d’acheter le bien immobilier en question, sauf si vous ne parvenez pas à obtenir votre prêt, ainsi qu’indiqué dans les clauses suspensives incluses au contrat. N’oubliez pas de les vérifier avant de signer !

3°/ Rechercher un financement

Une fois que le compromis est signé, vous disposez d’un délai minimal de 30 jours pour obtenir le crédit permettant de financer votre achat.

Votre courtier en prêts immobiliers se chargera de mettre les banques en concurrence, de négocier les taux (taux d’intérêt et taux de l’assurance), les frais divers, les conditions du crédit, puis de sélectionner les offres adaptées à votre profil d’emprunteur.

4°/ Monter votre dossier 

Vous avez obtenu une offre intéressante ? Vous pouvez maintenant monter votre dossier emprunteur. Vous devez fournir tous les documents permettant à la banque de mieux appréhender votre situation :

  • Justificatifs d’identité et de domicile,
  • Bulletins de salaire,
  • Avis d’imposition,
  • Relevés de compte,
  • Compromis de vente.

À noter : les établissements bancaires commenceront par vérifier votre taux d’endettement qui, sauf exceptions, ne doit pas dépasser les 35%. 

5°/ Obtenir un accord de principe pour votre emprunt

À cette étape, la banque que vous avez choisie étudie le dossier constitué. Elle peut encore vous refuser le crédit immobilier sollicité si les éléments transmis lui révèlent un risque trop important.

Dans le cas contraire, elle vous envoie un accord de principe. Ce n’est pas encore un engagement ferme mais un document confirmant sa volonté de poursuivre. L’accord de principe reprend les principales caractéristiques du prêt immobilier :

  • Montant du crédit,
  • Taux d’intérêt,
  • Durée de l’emprunt,
  • Modalités de remboursement,
  • Clauses diverses.

Il prouve au vendeur ou à l’agent immobilier que vous avez entrepris toutes les démarches pour trouver un crédit et financer votre achat.

6°/ Facultatif : ouvrir un nouveau compte

La banque conditionne parfois l’octroi du prêt immobilier à un changement de domiciliation. Vous devez alors ouvrir un compte bancaire dans l’établissement et, la plupart du temps, y faire verser une partie de vos revenus.

7°/ Étudier l’offre de prêt immobilier

Les choses se précisent, vous avez une offre de prêt officielle ! 

C’est une proposition de contrat, transmise en recommandé avec accusé de réception afin de garder une trace de la date d’envoi. Il existe en effet des règles précises fixant un délai de réflexion pour tout emprunt immobilier :

  • L’offre est valable au moins un mois à compter de la date de réception,
  • Vous disposez d’un minimum incompressible de 10 jours pour étudier le crédit et prendre votre décision (loi Scrivener).

En d’autres termes, vous ne pouvez accepter l’offre avant le onzième jour calendaire quand bien même vous êtes impatient d’occuper votre nouveau logement !

Le contrat est plus détaillé que l’accord de principe. Il est personnalisé, reprend la description de votre projet et du crédit immobilier proposé par la banque. Il comporte un tableau d’amortissement exposant la composition des mensualités (capital / intérêts / assurance emprunteur).  

8°/ Accepter l’offre de prêt immobilier

Vous avez examiné chaque élément du contrat. Vous êtes conscient du coût global de votre prêt immobilier : taux d’intérêt, assurance emprunteur, somme à rembourser mensuellement, frais divers.

Votre courtier en crédits immobiliers vous a aidé à lever les derniers doutes.

Vous pouvez donc signer cette proposition de crédit immobilier et la renvoyer à votre banque. Le cachet postal indique que vous avez respecté le délai légal de réflexion.

Pour comprendre le langage des banques, le mécanisme des taux d’emprunt et du crédit immobilier, consultez la Centrale de Financement !

9°/ Conclure la vente chez le notaire

Lorsqu’il reçoit l’acceptation de l’offre de prêt, l’établissement prêteur peut organiser le transfert des fonds. Au bout de quelques jours, il verse le capital emprunté sur un compte de dépôt appartenant au notaire. 

Rendez-vous peut être pris pour la signature de l’acte de vente définitif. L’argent est reversé à l’autre partie. Vous devenez alors propriétaire du nouveau logement et pouvez organiser votre déménagement s’il s’agit de votre résidence principale.

En général, vous commencez à rembourser votre crédit immobilier le mois suivant l’achat. Tout est indiqué dans le contrat de prêt.

Crédit immobilier : quelques situations particulières

Que faire si votre prêt immobilier est refusé ?

La banque a refusé de vous octroyer le crédit immobilier nécessaire à votre projet ? Cherchez à en comprendre la raison. Peut-être vous faut-il proposer un apport personnel plus important ou assainir votre situation financière pour augmenter votre capacité de remboursement.

Votre courtier en prêts immobiliers étudiera votre dossier et sollicitera d’autres banques pour trouver une solution de financement.

Que se passe-t-il si vous avez votre prêt mais que la transaction échoue ?

Vous avez signé la proposition de la banque mais pour diverses raisons, la vente n’aboutit pas. Au bout de 4 mois et sans accord de prolongation avec l’autre partie, le prêt immobilier est annulé. Il vous suffit de rembourser la somme déjà reçue, ainsi que les intérêts correspondants et quelques frais, dont le montant est encadré par la loi.

Comment fonctionne un prêt immobilier contracté pour un achat sur plan ?

Si vous achetez sur plan, il vous est peut-être difficile de cumuler les mensualités du prêt immobilier et le coût du logement occupé pendant la durée de construction. Dans ce cas, le remboursement du crédit peut être retardé jusqu’à la date d’achèvement. La banque y ajoutera les intérêts intercalaires générés à partir du ou des versements effectués pour financer les travaux.

Peut-on renégocier un prêt immobilier ?

Si les taux d’intérêt ont baissé depuis le début de votre emprunt, il est en effet possible de renégocier votre prêt immobilier, moyennant un certain coût. Votre capacité de remboursement s’est réduite ? Vous pouvez tenter de faire racheter votre crédit par une autre banque.

Tous les profils sont différents et il existe de nombreux types de prêts dont les modalités varient en fonction de l’emprunteur. Pour votre crédit immobilier, contactez la Centrale de Financement. Taux d’intérêt, assurance, durée de remboursement, montant de la mensualité, coût global, nous vous aidons à optimiser votre prêt afin de réaliser votre projet en toute sécurité.