Obtenir un prêt immobilier reste souvent la condition sine qua non pour acquérir sa résidence principale, investir dans la pierre ou acheter une maison de vacances. Et votre projet se trouve suspendu à la décision d’une banque ou d’un organisme d’assurance. Vous aimeriez anticiper et savoir comment est octroyé un crédit immobilier ? Vous voulez accéder à des taux d’intérêt attractifs sans avoir à rembourser toute votre vie ? Dans cet article, nous détaillons les critères majeurs examinés par les établissements prêteurs, ainsi que le meilleur moyen d’obtenir le financement souhaité. Vous aurez toutes les clés pour optimiser votre demande en fonction de votre situation personnelle et professionnelle.
Prêt immobilier : ce que recherchent les banques
Les critères d’obtention d’un crédit immobilier
Comment procéder concrètement selon votre situation ?
Prêt immobilier : ce que recherchent les banques
C’est finalement assez simple et peut se résumer en une phrase : les banques recherchent des clients stables et fidèles, capables de rembourser sans défaillances intérêts et capital emprunté.
En d’autres termes, elles seront plus enclines à vous accorder le financement convoité si :
- Vous semblez sérieux et savez gérer un budget,
- Votre projet immobilier tient la route,
- Vous disposez de revenus réguliers et d’une réserve financière en cas de pépin,
- Votre activité professionnelle s’avère peu risquée,
- Vous êtes susceptibles de faire appel à leurs services à long terme.
Retraités, salariés, travailleurs indépendants, tous les profils ont leurs atouts : au moment de déposer une demande de prêt immobilier, il convient de les mettre en avant afin de répondre aux conditions requises par la banque.
Vous recherchez un financement pour votre projet immobilier ? Vous voulez comprendre les mécanismes des taux d’intérêt, le fonctionnement des garanties ou le calcul des mensualités ? Cliquez ici pour tout savoir sur le prêt ou crédit immobilier !
Les critères d’obtention d’un crédit immobilier
Pour obtenir votre crédit, il vous faudra fournir des informations ainsi qu’un minimum de garanties sur les points suivants.
Votre source de revenus
Pour les banques, une source de revenus fiable et sécurisée constitue sans doute la meilleure garantie de remboursement. Votre situation professionnelle prend ici toute son importance.
Vous partez avec un avantage indéniable lorsque vous pouvez justifier d’un CDI et de quelques années d’ancienneté dans votre poste. Même chose pour un emprunteur fonctionnaire, un agent administratif, un enseignant, un fonctionnaire hospitalier ou un militaire qui bénéficient d’une certaine sécurité d’emploi, donc de revenus stables à long terme.
Vous êtes travailleur libéral, vous êtes chef d’entreprise ? Il est probable que la banque vérifie la santé financière et les perspectives de votre société avant de vous accorder le crédit immobilier souhaité.
Vous êtes stagiaire, en intérim, vous travaillez en tant que freelance ou auto-entrepreneur? Être au chômage, détenteur d’un CDD ou d’un contrat précaire ne vous disqualifie pas pour autant, en particulier si vous pouvez présenter d’autres sources de revenus ou certains moyens de caution en guise de garanties.
Vous pouvez également emprunter pour réaliser un investissement immobilier. Les loyers perçus suite à la location de votre nouveau bien vous aideront à rembourser votre emprunt. Une garantie supplémentaire pour la banque : les sommes reçues viennent s’ajouter à vos revenus et diminuent d’autant le poids des mensualités liées au prêt immobilier.
Attention cependant, l’établissement bancaire n’inclura qu’une partie des loyers dans son calcul pour anticiper d’éventuels problèmes tels que les impayés ou les périodes de vacance du logement.
Votre apport personnel
Voilà un autre élément primordial dans l’obtention d’un crédit immobilier.
Plus votre apport personnel est élevé, moins le risque pris par la banque est important.
Avec un montant suffisant, vous pouvez couvrir les frais que l’établissement prêteur ne prend pas en charge (frais de notaire par exemple), mais également diminuer vos mensualités ou la durée de remboursement.
Il est parfois possible d’emprunter sans apport personnel. Mais votre profil doit être particulièrement attractif pour la banque et vous devez présenter un dossier solide, offrant de sérieuses garanties.
Votre taux d’endettement
Il reflète directement votre capacité de remboursement. Le taux maximum d’endettement est désormais limité à 35% afin d’éviter les dérives et problèmes de surendettement.
La banque va considérer l’ensemble de vos ressources et de vos prêts en cours pour estimer votre « reste à vivre ». Si le montant calculé s’avère trop faible, elle pourra refuser votre demande, réduire le capital accordé ou augmenter la durée de remboursement du crédit versé.
Si, au contraire, vous vous trouvez dans une situation confortable, elle peut, de manière dérogatoire, confirmer une offre portant votre taux d’endettement au-delà du plafond légal.
À retenir : la durée totale d’un prêt immobilier est également encadrée par la loi. À de rares exceptions près, elle ne peut dépasser les 25 ans dans le cas d’un particulier.
Votre âge et votre état de santé
L’âge est un autre critère pris en compte pour évaluer votre profil.
Un jeune emprunteur est souvent primo-accédant. Voilà qui peut être intéressant pour une banque : elle pourra l’accompagner pendant de nombreuses années et, le cas échéant, lui proposer d’autres produits financiers. À condition cependant que le demandeur ait déjà une source de revenus réguliers !
À l’inverse, un emprunteur âgé de plus de 65 ans se verra souvent proposer un prêt immobilier de courte durée, assorti d’une assurance plus coûteuse. Les seniors sont en effet plus susceptibles de connaître quelques problèmes de santé.
Il convient là aussi d’apporter une nuance. Le dossier d’une personne retraitée offre souvent quelques arguments intéressants : des revenus stables et sans surprise, un patrimoine déjà constitué et beaucoup de recul. Vous êtes propriétaire d’un premier bien ? Pensez au prêt hypothécaire. Vous avez déjà remboursé le crédit accordé pour acquérir votre résidence principale ? Vous n’aurez que plus de facilités pour obtenir un prêt relais senior et financer l’achat d’un nouveau logement, plus adapté à vos envies.
À noter : depuis le 1er juin 2022 et pour toute demande d’emprunt de moins de 200 000 euros, la loi supprime le questionnaire de santé généralement imposé par l’assurance emprunteur. Elle garantit également à d’anciens malades un accès plus juste au crédit immobilier.
Votre historique
Voilà de quoi compléter votre dossier emprunteur, et peut-être, lui donner un coup de pouce supplémentaire.
Difficile voire impossible d’obtenir un prêt immobilier lorsque l’on figure dans les fichiers de la Banque de France pour impayé ou défaut de remboursement ! En revanche, si vous n’avez jamais subi de découverts bancaires et que vous possédez plusieurs produits d’épargne, vous augmentez vos chances d’inspirer confiance.
Votre situation personnelle
Votre statut marital peut enfin jouer un rôle dans la décision finale des banques : les revenus de votre conjoint peuvent ou non augmenter votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs, l’engagement de votre partenaire diffère selon le régime matrimonial choisi : séparation de biens, communauté universelle, communauté réduite aux acquêts ou participation aux acquêts.
À savoir : votre localisation peut également jouer un rôle puisque les taux d’intérêt pratiqués par les banques varient d’une zone à l’autre. Pour emprunter dans les meilleures conditions, consultez ici les taux de prêt immobilier pour chaque région de France.
Vous êtes étranger résidant en France ? Vous pouvez également souscrire un prêt immobilier sous réserve de remplir certaines conditions.
Comment procéder concrètement selon votre situation ?
Vous l’avez compris, les emprunteurs sont tous différents. En CDI ou en CDD, disposant ou non d’un apport personnel important, jeune ou moins jeune, chacun peut présenter une demande de prêt immobilier. Voici quelques conseils supplémentaires pour obtenir le crédit dont vous avez besoin et pourquoi pas, envisager un deuxième emprunt !
Faites appel à un courtier en prêts immobiliers !
Pour maximiser vos chances de concrétiser votre projet, ne restez pas seul ! Contactez un courtier en prêts immobiliers. Il vous aidera à :
- Calculer votre taux d’endettement et, par voie de conséquence, votre capacité à rembourser votre emprunt,
- Définir vos besoins, notamment en ce qui concerne l’assurance emprunteur,
- Estimer vos possibilités en matière d’apport personnel,
- Lister les atouts de votre dossier,
- Rassembler les documents nécessaires pour convaincre les établissement bancaires,
- Identifier le meilleur compromis dans votre situation (taux d’intérêt, durée de remboursement, montant total des mensualités, contrat d’assurance),
- Comprendre les différents types de crédits immobiliers et leurs modalités.
Ne soyez plus dérouté par le vocabulaire des banques, faites-vous épauler par un partenaire à votre écoute !
Vérifiez votre éligibilité à certaines aides financières
Le courtier en prêts immobiliers vous indiquera également les aides éventuelles auxquelles vous pouvez prétendre :
- PTZ ou prêt à taux zéro : Il s’agit d’un prêt pour lequel vous ne payez pas d’intérêts. Il est accordé sous condition de ressources et concerne principalement l’achat d’une résidence principale ;
- Le « 1% employeur » ou Prêt Action Logement : Il s’adresse aux retraités et salariés du privé et a pour but de les aider à se loger ;
- Le prêt immobilier pour fonctionnaires : Il est à destination des agents de la Fonction publique au même titre que le précédent soutient les professionnels du privé ;
- Le PAS ou Prêt à l’Accession Sociale : Ce prêt immobilier aide les ménages aux revenus modestes à acquérir ou rénover leur logement principal ;
- Etc.
Le courtier vous aidera également à identifier les avantages spécifiques dont vous pourriez bénéficier en fonction de votre statut (caution pour fonctionnaire par exemple).
Contacter la Centrale de Financement, c’est l’assurance d’obtenir la meilleure offre pour votre projet immobilier. N’attendez plus !
