Vous en avez peut-être entendu parler sans vraiment en connaître le mécanisme ou les avantages : qu’est-ce qu’une SCI ? La Société Civile Immobilière est avant tout un excellent outil de gestion du patrimoine, idéal pour acquérir un bien immobilier à deux, à plusieurs, en famille ou entre amis. Elle favorise l’accession à la propriété grâce au principe de mutualisation des ressources. Découvrons ensemble tout l’intérêt de la SCI, qui permet d’acheter et d’investir plus facilement dans l’immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Société Civile Immobilière : définition
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique composée d’au moins deux personnes (morales ou physiques) dont le but est d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Les biens en question appartiennent à la société et non aux associés. Ces derniers sont en revanche propriétaires de parts sociales, à hauteur de leur apport au capital de la SCI.
Les caractéristiques d’une SCI
Elles sont similaires à celles d’une entreprise classique. La SCI implique notamment :
- La rédaction de statuts
Les statuts définissent l’apport et le rôle de chaque associé, la répartition des parts sociales, les règles de fonctionnement et les pouvoirs attribués au gérant de la structure.
Leur rédaction constitue donc une étape-clé dans la création de la société civile immobilière, pour laquelle il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du droit. L’intervention d’un notaire est obligatoire dès lors qu’un bien immobilier est apporté à la SCI.
- Une immatriculation au registre du commerce et des sociétés
Elle s’accompagne de diverses formalités telles que l’enregistrement et la publication des statuts, la déclaration au service de publicité foncière en cas d’apport d’un bien immobilier, etc.
- L’ouverture d’un compte bancaire dédié
- L’organisation d’une assemblée générale annuelle
Ces assemblées générales permettent de voter certaines décisions importantes tandis que le gérant se charge des affaires courantes sans avoir à consulter les associés.
Toutes ces démarches ont un coût qu’il conviendra de prendre en compte au moment de calculer la rentabilité de la société.
Les différents types de SCI
Tout dépend ici de l’objectif pour lequel est créée la Société Civile Immobilière. Mieux vaut y réfléchir à deux fois, chaque type de SCI possédant des statuts spécifiques.
La SCI de gestion / location
C’est une forme très courante de Société Civile Immobilière, permettant l’achat d’un bien à plusieurs afin d’en tirer un revenu locatif.
La SCI familiale
Le principe est identique, mais ce type de SCI est réservé aux membres d’une même famille, et ce, jusqu’au 4e degré. Les parents, enfants, oncles et tantes, cousins, neveux et nièces peuvent devenir associés et monter un projet immobilier commun.
La création d’une SCI familiale offre également quelques avantages fiscaux en matière de transmission du patrimoine.
La SCI de jouissance à temps partagé
L’objectif est cette fois d’acheter une résidence secondaire à plusieurs. Chacun occupera la maison de vacances pendant une partie de l’année et les frais d’entretien seront répartis entre les membres de la société.
La SCI Construction Vente
C’est une forme très spécifique de SCI dont l’objet social est de bâtir des immeubles ou des maisons avant de les vendre. Aucune autre activité n’étant autorisée avec ce statut particulier, la SCI Construction Vente n’est pas adaptée à la gestion de biens communs.
Il s’agit une exception : c’est le seul type de SCI autorisant la vente de biens immobiliers (activité commerciale en théorie incompatible avec le caractère civil de la structure).
La SCI d’attribution
Dans cette forme particulière de SCI, à chaque associé est attribuée une fraction correspondant au capital qu’il a investi. L’attribution peut se faire en propriété (les associés sont propriétaires de leur fraction) ou en jouissance (ils en ont un droit d’usage exclusif).
Cette SCI permet par exemple de répartir les appartements d’un immeuble collectif. Elle est dissoute dès que l’attribution est terminée.
Pourquoi acheter en SCI ?
Des ressources et une capacité d’emprunt plus importantes
Nous l’avons mentionné, cette structure vise des objectifs variés :
- Acheter un bien immobilier afin de le mettre en location ;
- Bénéficier d’une résidence secondaire quand on ne pourrait pas l’acquérir seul ;
- Faire construire un bien dans le but de le revendre ;
- Développer un patrimoine via l’achat de biens immobiliers.
Dans chaque cas, la création d’une SCI permet de mutualiser les revenus de plusieurs personnes qui, séparément, ne pourraient financer de tels projets.
La banque accordera au groupe d’associés un capital plus important que s’ils empruntaient seuls, à condition toutefois qu’ils présentent une situation financière saine. Comme pour n’importe quel emprunt, elle examinera leur dossier avec beaucoup d’attention pour s’assurer de leur capacité à rembourser, sans incidents, le prêt demandé.
À lire également notre article sur la SCI et le prêt immobilier sans apport.
Besoin d’un crédit immobilier à un taux avantageux ? Faites appel à un courtier professionnel. Il vous guide tout au long de votre parcours d’achat ou d’investissement, que vous empruntiez seul ou dans le cadre d’une SCI.
Des avantages spécifiques selon le type de SCI
Selon sa nature, la SCI présente par ailleurs quelques avantages particuliers :
- Elle est utile pour orchestrer un achat immobilier entre concubins et éviter des droits de succession prohibitifs ;
- Elle permet d’éviter l’indivision ainsi que certains conflits familiaux liés à la gestion d’un bien. En effet, les statuts désignent un gérant et indiquent clairement les droits et pouvoirs de chacun ;
- Cette solution autorise la transmission de son vivant d’une partie du patrimoine immobilier. Les coûts de transmission sont réduits grâce au système de donation des parts sociales à destination des héritiers ;
- Dans le cas d’un crédit immobilier contracté par une SCI familiale, la petite entreprise bénéficie de la protection apportée par les articles L313-1 et suivants du code de la consommation.
À savoir : en théorie, dans le cas d’un crédit immobilier contracté par une SCI familiale, la petite entreprise bénéficie de la protection apportée par les articles L313-1 et suivants du code de la consommation. Dans la pratique, la SCI, même de nature familiale, peut être exclue de certaines dispositions.
Là encore, pour bénéficier de tous les avantages de la SCI en fonction de votre statut, adressez-vous à un notaire ou un expert du droit !
Quelle fiscalité pour une Société Civile Immobilière ?
La SCI est, selon le choix des associés, soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) ou celui de l’impôt sur les sociétés (IS).
Choix de l’impôt sur le revenu (IR)
Dans ce cas, la SCI ne paie pas l’impôt sur les sociétés mais les associés sont soumis à l’IR selon leur tranche d’imposition. En effet, les revenus d’activité sont automatiquement distribués et, par conséquent, fiscalisés.
En cas de cession, les plus-values immobilières sont imposées sous le régime des particuliers, avec un abattement dépendant de la durée de détention.
Dans ce choix d’imposition, les seules activités autorisées sont les activités civiles telles que la location nue.
Choix de l’impôt sur les sociétés (IS)
La SCI paie des impôts sur les bénéfices annuels et les associés sont ensuite imposés à 30 % sur les retraits effectués.
La fiscalité sur les plus-values immobilières ne permet ici aucun abattement lors d’une cession.
Cette fois, les activités civiles ou commerciales sont autorisées. Il est donc possible de proposer les biens immobiliers concernés en location meublée comme en location nue.
Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les comptes doivent être validés par un expert-comptable.
Malgré ses nombreux atouts, la société civile immobilière doit être maniée avec précaution, notamment lors de la rédaction des statuts ou du choix de l’imposition. La création d’une SCI n’est pas toujours adaptée à l’achat de la résidence principale mais peut s’avérer idéale dans le cadre d’un investissement locatif.
Il vous reste des questions sur les avantages d’une SCI dans votre situation ? Cette structure juridique est-elle la solution pour acheter la maison ou l’immeuble convoité ? Pour assurer la transmission d’un patrimoine à vos enfants ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous guidons dans votre projet et vous aidons à obtenir le prêt immobilier dont vous avez besoin.
