Vous aimeriez acheter un bien immobilier mais ne disposez pas d’un apport personnel suffisant. Il vous faut donc convaincre une banque de financer l’intégralité de votre projet, en incluant les frais d’acquisition. Pas si simple. Est-ce seulement possible ? La solution pourrait venir de la création d’une SCI, ou Société Civile Immobilière. Cette forme juridique vous permet de constituer et gérer un patrimoine immobilier en commun. Elle vous laisse également la possibilité d’emprunter à plusieurs. Voyons, dans cet article, comment obtenir un prêt immobilier sans apport grâce à la création d’une SCI.
À quoi correspond le prêt immobilier sans apport ?
Lorsque vous empruntez pour acheter un bien immobilier, vous devez inclure plusieurs éléments dans votre plan de financement :
- Le prix du bien,
- Les frais de notaire,
- Les intérêts dus à la banque en guise de rémunération,
- Le coût de l’assurance emprunteur,
- Les frais divers (dossier, garanties, etc.).
La banque vous prête l’argent nécessaire pour régler le vendeur puis organise le remboursement du capital prêté par le biais de mensualités. Dans ces prélèvements sont également inclus les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance.
L’établissement prêteur refuse généralement de prendre en charge les dépenses annexes : en effet, si vous vous trouviez en défaut de paiement, la revente du bien ne suffirait plus à la rembourser. Vous devez donc constituer un apport personnel suffisant pour couvrir, au minimum, les frais de notaire et coûts annexes. La somme représente environ 10 % du prix de la transaction.
Certains profils d’emprunteurs parviennent cependant à souscrire un crédit immobilier sans apport, également appelé prêt immobilier à 110 %. C’est parfois le cas des SCI, ainsi qu’expliqué dans ce qui suit.
Les atouts d’une SCI pour obtenir un prêt immobilier sans apport
Quel est l’intérêt de souscrire un prêt immobilier sans apport dans le cadre d’une SCI ?
La création d’une Société Civile Immobilière peut avoir plusieurs objectifs.
Le cas le plus courant concerne l’investissement locatif : plusieurs associés achètent un bien immobilier dans le but de percevoir des loyers et d’en retirer un revenu foncier. On parle alors de SCI gestion / location.
Autre situation fréquente : plusieurs membres d’une même famille achètent un bien en commun afin de constituer un patrimoine immobilier et le transmettre à leurs héritiers.
Les autres formes de SCI sont plus spécifiques : elles visent à faire construire pour mieux revendre (SCI construction vente), se répartir les lots issus d’un immeuble collectif (SCI d’attribution) ou même se partager l’usage d’une résidence secondaire (SCI de jouissance à temps partagé).
Dans tous les cas, le fait d’obtenir un emprunt sans apport donne un coup d’accélérateur non négligeable au projet d’achat ou d’investissement.
Les avantages de la SCI pour obtenir un prêt immobilier sans apport
La banque n’acceptera de valider un prêt immobilier sans apport que si elle juge le risque minime. Or, dans le cas d’une SCI, ce dernier se dilue entre les associés.
Le crédit souscrit par une Société Civile Immobilière présente en effet plusieurs points favorables :
- Une capacité de remboursement accrue
La banque étudie les revenus de chaque emprunteur. À cela s’ajoutent les loyers perçus dans le cadre d’un éventuel investissement locatif. Il peut s’agit d’un bien loué appartenant déjà à la SCI comme du bien faisant l’objet du prêt.
En d’autres termes, la situation financière incertaine d’un des associés peut être compensée par les apports des autres membres.
- Une capacité d’emprunt supérieure
Pour les mêmes raisons, la SCI peut emprunter un capital supérieur au montant qu’obtiendrait chaque associé séparément. Les membres de la société peuvent ainsi prétendre à un bien plus imposant, mais aussi choisir de réduire la durée du crédit ou le montant des mensualités.
- Un taux d’intérêt plus avantageux
Les intérêts d’emprunt rémunèrent la banque pour le risque encouru. Grâce à la mutualisation des ressources de ses membres, la SCI bénéficie donc d’un taux d’intérêt légèrement inférieur à celui d’un prêt immobilier contracté par un particulier.
- Des frais de dossier partagés
Les frais divers sont également mis en commun, ce qui diminue le coût du crédit pour chacun des membres de la société.
Ces conditions favorables facilitent l’accession à un emprunt sans apport. Vous augmenterez encore vos chances en faisant appel à un courtier en prêts immobiliers. Le professionnel étudiera la meilleure configuration et négociera avec les banques pour obtenir un avis positif et une offre de crédit intéressante.
À noter : à l’inverse du particulier, la SCI ne peut pas prétendre aux prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt d’accession à la propriété, etc.).
Comment souscrire un prêt immobilier sans apport dans le cadre d’une SCI ?
Les statuts de la SCI doivent prévoir la possibilité d’emprunter et autoriser le gérant de l’entreprise à solliciter un prêt immobilier sans apport. Si ce n’est pas le cas, il suffit d’organiser une assemblée générale à titre extraordinaire et l’indiquer dans le procès-verbal.
Ensuite, les démarches sont sensiblement les mêmes que dans le cadre d’un emprunt immobilier traditionnel. Chaque associé doit présenter un dossier solide : taux d’endettement inférieur à 35 % en incluant le nouveau crédit, revenus stables et réguliers, gestion financière saine, etc.
La banque demandera néanmoins des garanties renforcées :
- Une caution bancaire apportée par un organisme spécialisé,
- Une hypothèque sur l’un des biens de la SCI en guise de garantie réelle,
- La caution solidaire de chacun des associés, à hauteur des parts apportées dans la SCI.
Chaque membre de la société devra enfin contracter une assurance emprunteur reprenant le remboursement en cas de décès ou d’invalidité.
La création d’une Société Civile Immobilière est une option intéressante pour emprunter sans apport et se lancer, par exemple, dans la location de biens immobiliers. Elle offre de nombreux avantages, tant sur le plan patrimonial que fiscal. La SCI implique toutefois quelques obligations et contraintes qu’il convient de bien appréhender.
Pour réussir votre achat ou votre investissement locatif, faites appel à la Centrale de Financement. Votre courtier vous aidera à obtenir un prêt immobilier dans de bonnes conditions.
