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Prêt immobilier : qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

Faites aboutir un achat immobilier avec La Centrale de Financement !

Obtenir un crédit immobilier, c’est emprunter une somme d’argent importante que vous ne pourrez rembourser totalement avant de longues années. On comprend dès lors que les banques requièrent de sérieuses garanties avant d’accorder un prêt. En premier lieu, une assurance emprunteur, qui vous couvrira en cas de maladie, invalidité ou décès. Mais elles demanderont également la mise en place d’une caution ou d’une hypothèque pour garantir le remboursement de l’emprunt si vous rencontrez des difficultés financières. Une solution consiste à proposer une caution solidaire. Dans cet article, nous revenons sur cette garantie un peu particulière.

Article mis à jour en septembre 2022.

Qu’entend-on par « caution solidaire » pour un prêt immobilier ?

Les différents types de cautionnement

La caution bancaire est ce que l’on appelle une « sûreté personnelle » : une entité tierce, une société ou une personne physique, s’engage à prendre le relais si vous ne parvenez plus à régler les mensualités de votre prêt immobilier.

Le système diffère selon le garant choisi et la méthode de recouvrement. Vous pouvez opter pour :

  • Un cautionnement mutuel
    Vous vous adressez à un organisme spécialisé qui garantit votre prêt immobilier contre rémunération. Vous lui versez une commission et vous acquittez également d’une cotisation venant grossir le fonds mutuel de garantie. C’est là que vient puiser l’organisme lorsqu’il est forcé de rembourser votre dette. Dans certains cas, vous pouvez récupérer une partie de cette cotisation à la fin du prêt, sous réserve qu’aucun impayé n’ait été consigné. On parle de cautionnement mutuel car, dans ce type de garantie, le risque est dilué par le nombre de souscripteurs.

À noter : les organismes de cautionnement sont généralement les filiales de grandes banques. Mais le plus connu reste le Crédit Logement, né du regroupement de certains établissements bancaires. Les mutuelles, et notamment les mutuelles des fonctionnaires, peuvent aussi proposer une offre de cautionnement.

  • La caution d’une personne physique
    Vous pouvez aussi faire appel à une personne ou à un groupe de personnes. Il s’agit souvent d’un proche acceptant de soutenir votre projet immobilier. Pour que la banque accepte ce genre de caution, il faut que le garant présente une situation financière à la fois stable et solide. L’établissement prêteur exige alors que la caution soit « solidaire ».

À savoir : l’hypothèque est, elle, une sûreté réelle. Vous engagez votre bien immobilier en guise de garantie. L’hypothèque conventionnelle est généralement plus onéreuse que le cautionnement. Son coût peut représenter jusqu’à 2 % du montant du prêt. Elle nécessite en effet l’établissement d’un acte notarié et engendre de nombreux frais de formalités.

Ce qu’implique une caution solidaire

Cette caution porte bien son nom : dès le premier défaut de paiement, la banque est en droit de se retourner vers le garant pour demander le remboursement de la dette.

Dans le cas d’une caution simple, en revanche, le créancier commence par poursuivre son débiteur. Il ne peut actionner la caution que lorsqu’il a constaté son insolvabilité.

La caution solidaire est donc un engagement fort, de longue durée, qui ne doit être pris qu’en parfaite connaissance du contexte et des conséquences éventuelles.

Pour tout savoir sur le fonctionnement du prêt immobilier, consultez notre guide en ligne sur notre site.

Vous pouvez aussi contacter l’un de nos courtiers en prêts immobiliers. Taux d’intérêt, assurance emprunteur, caution et frais divers, il vous aidera à optimiser chaque élément de votre crédit.

Comment mettre en place une caution solidaire ?

Un acte sous seing privé

Pour mettre en place une caution, inutile de passer devant le notaire. Il suffit d’un acte sous signature privée.

Dans les faits, la banque agit avec le garant comme avec l’emprunteur principal. Elle lui transmet l’offre de prêt immobilier comprenant, en outre, le contrat de caution.

À noter : l’emprunteur doit impérativement respecter un délai de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. Faute de quoi, l’emprunt comme le cautionnement peuvent être annulés.

Ce qu’indique le Code civil

La réglementation sur le cautionnement évolue régulièrement afin de protéger chacune des parties :

  • Le débiteur doit bénéficier d’une garantie efficace sans en abuser ;
  • La banque doit rentrer dans ses frais sans transférer un risque ingérable sur la caution ;
  • Le garant doit savoir à quoi il s’engage sans chercher à se défausser le moment venu.

Jusqu’au 1er janvier 2022, le Code de la consommation donnait des instructions très strictes : la personne se portant caution devait apposer une mention spécifique et manuscrite sous sa signature. Elle devait reporter la phrase indiquée, sans en modifier le moindre mot. La loi voulait ainsi s’assurer qu’elle avait bien saisi son engagement.

Mais il semble que le principe ait engendré quelques cas ambigus : que penser d’une mention mal reportée ?

Aujourd’hui, l’article 2297 du Code civil exige toujours la mention manuscrite, mais sans en imposer la forme. Le garant indique désormais qu’il s’engage à prendre en charge la dette de l’emprunteur en défaut de paiement, en précise le montant en chiffres et en toutes lettres, et reconnaît l’aspect solidaire de la caution.

On dit alors que cette caution est privée du bénéfice de discussion : le créancier n’est pas tenu de poursuivre d’abord l’emprunteur défaillant. Elle peut aussi être privée du bénéfice de division : s’il existe plusieurs cautions, la banque n’est pas obligée de diviser ses poursuites en ne réclamant à chaque garant qu’une partie de la dette.

Les obligations de l’établissement prêteur

La banque a un devoir de conseil et d’information vis-à-vis de toute personne physique se portant caution pour un prêt immobilier.

Selon les articles 2299 et 2300 du Code civil, elle doit :

  • Mettre en garde le garant si l’emprunteur n’a visiblement pas les moyens financiers de rembourser son emprunt à long terme ;
  • Vérifier que le garant dispose lui-même, au moment de la conclusion du cautionnement, d’un patrimoine et de revenus suffisants pour respecter son engagement.

En d’autres termes, elle ne peut fermer les yeux sur un cautionnement trop risqué, sous peine de ne pas récupérer l’intégralité de ses fonds lorsque son débiteur se trouve en défaut de paiement.

L’établissement prêteur étudie donc le profil de la caution avec autant de soin que celui de l’emprunteur ! Il arrive qu’un dossier soit refusé et que le demandeur ait à choisir une autre caution (un organisme privé, le Crédit Logement) ou se tourner vers l’hypothèque.

Pour mieux évaluer vos possibilités selon vos revenus et votre patrimoine, consultez notre article sur le calcul du taux d’endettement.

Une fois que le crédit immobilier et la garantie sont acceptés, la banque doit tenir la caution informée de l’évolution du prêt. Une fois par an elle doit lui transmettre la mise à jour des éléments importants : capital, intérêts et frais restant dus, durée résiduelle et terme de l’engagement. À défaut, en cas de problème, le garant n’est plus tenu de régler les intérêts et pénalités générés depuis la mise à jour précédente.

Que se passe-t-il en cas de défaillance ?

Il arrive malheureusement que la banque ait à actionner la garantie en raison d’un manquement de l’emprunteur.

Peu importe le type de caution, le créancier doit informer le garant de tout défaut de remboursement, et ce, dès le premier impayé. S’il ne le fait pas, il ne pourra récupérer les intérêts générés à partir de l’incident.

Ensuite, si la caution est solidaire, elle doit prendre le relais ainsi qu’indiqué dans le contrat. La banque n’a pas l’obligation préalable d’épuiser tous les recours avec son débiteur.

À retenir :

  • Au même titre que l’assurance emprunteur, la caution est l’une des garanties permettant à la banque de limiter le risque pris en accordant un prêt immobilier ;
  • L’emprunteur peut faire appel à un organisme de cautionnement qu’il doit alors rémunérer ;
  • Il peut également se tourner vers une personne physique acceptant de régler les mensualités du prêt en cas de défaut de paiement. Dans la majorité des cas, cette caution est dite « solidaire » : elle doit prendre le relais dès le premier impayé ;
  • Les règles du cautionnement sont conçues pour protéger chaque partie (emprunteurs, garants et banques) et éviter tout engagement disproportionné.

Vous cherchez à acquérir votre logement et voulez l’assurance d’obtenir un crédit adapté à votre profil ? Contactez la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers vous informent sur le mécanisme de l’emprunt et vous aident à négocier taux d’intérêt, modalités et frais annexes.