Obtenir un prêt immobilier reste souvent la condition sine qua non pour acquérir sa résidence principale, investir dans la pierre ou acheter un logement de vacances. Et votre projet se trouve suspendu à la réponse d’une banque ou d’un organisme d’assurance. Vous aimeriez anticiper et savoir comment est octroyé un crédit immobilier ? Vous voulez accéder à des taux d’intérêt attractifs sans avoir à rembourser toute votre vie ? Dans cet article, nous examinons l’impact de votre situation personnelle sur les décisions prises par les établissements prêteurs. Vous aurez toutes les clés pour mettre en valeur les points forts de votre profil et accéder à l’emprunt souhaité.
Prêt immobilier : ce que recherchent les banques
C’est finalement assez simple et peut se résumer en une phrase : les banques recherchent des clients stables et fidèles, capables de rembourser le capital emprunté tout en payant les intérêts associés. Le tout sans défaillances.
En d’autres termes, elles seront plus enclines à vous accorder le crédit immobilier convoité si :
- Vous semblez sérieux et savez gérer un budget,
- Votre projet immobilier tient la route,
- Vous disposez de revenus réguliers et d’une réserve financière en cas de pépin,
- Votre activité professionnelle s’avère peu risquée,
- Vous êtes susceptible de faire appel à leurs services à long terme.
Tous les profils ont leurs atouts : au moment de solliciter votre prêt immobilier, il convient de les présenter en priorité pour mieux répondre aux conditions requises par les banques.
Vos revenus et vos perspectives professionnelles jouent bien évidemment un rôle primordial dans le succès de votre demande de crédit. Mais d’autres critères, en apparence moins essentiels, peuvent également influencer la décision finale. Ce sont eux que nous détaillons dans la suite de cet article.
Vous recherchez un financement pour votre achat immobilier ? Vous voulez comprendre les mécanismes de l’emprunt, optimiser le coût du crédit, calculer l’impact de votre apport personnel ou le montant des mensualités ? Retrouvez ici tous nos articles sur le prêt immobilier !
L’influence de votre situation personnelle sur l’obtention d’un prêt immobilier
Votre âge et votre état de santé
Peut-on être trop jeune ou trop âgé pour emprunter ? Pas vraiment. Dès lors que vous êtes majeur, vous pouvez même jouer sur ce critère pour renforcer votre dossier. Quelques explications.
L’étudiant ou le jeune emprunteur n’a pas encore bâti sa carrière et dispose, a priori, de ressources financières limitées. Mais il est souvent primo-accédant. Voilà qui peut être intéressant pour une banque : elle pourra l’accompagner pendant de nombreuses années et, le cas échéant, lui proposer d’autres crédits et produits financiers.
De son côté, l’emprunteur âgé de plus de 65 ans se verra souvent proposer un prêt immobilier de courte durée, assorti d’une assurance plus coûteuse. Les seniors sont en effet plus susceptibles de connaître quelques problèmes de santé.
Il convient là aussi d’apporter une nuance. Le dossier d’une personne retraitée offre des arguments intéressants : des revenus stables et réguliers, un patrimoine déjà constitué et beaucoup de recul.
Un exemple : vous avez déjà remboursé le crédit accordé pour acquérir votre résidence principale ? Vous n’aurez que plus de facilités pour obtenir un prêt relais senior et financer l’achat d’un nouveau logement, plus adapté à vos envies.
À noter : depuis le 1er juin 2022 et pour toute demande d’emprunt de moins de 200 000 euros, la loi supprime le questionnaire de santé généralement imposé par l’assurance emprunteur. Elle garantit également à d’anciens malades un accès plus juste au crédit immobilier.
Votre situation familiale
Quel rapport avec le fait de souscrire un prêt immobilier ?
Nous l’avons dit, l’établissement prêteur vérifie votre capacité de remboursement. Il examine donc les ressources comme les charges de votre foyer, ce qui lui permet de calculer votre taux d’endettement. Ce dernier ne doit pas excéder la limite légale de 35%. En d’autres termes, vos dettes ne doivent pas dépasser le tiers (environ) de vos revenus.
La banque vérifie enfin que votre reste à vivre mensuel est suffisant. Il s’agit de la somme qu’il vous reste chaque mois lorsque vous avez honoré vos échéances fixes (loyer, mensualités de crédit immobilier ou consommation, etc.).
C’est ici que votre situation familiale prend toute son importance :
- Si vous êtes marié, votre conjoint sera probablement co-emprunteur et ses revenus se cumuleront aux vôtres ;
- Si vous êtes marié sous le régime de la communauté universelle, votre partenaire est automatiquement solidaire de vos dettes, qu’il contribue ou non au remboursement du prêt ;
- Ce n’est pas le cas dans le régime de la participation aux acquêts. Mais alors, la banque lui demandera sans doute de se porter caution solidaire ;
- Si vous avez des enfants à charge, l’établissement prêteur considère que votre reste à vivre doit être supérieur à celui d’un couple seul, et ce, indépendamment de votre taux d’endettement ;
- Vous êtes divorcé ? Une pension alimentaire versée ou perçue entre dans le calcul de vos charges ou de vos ressources.
Ne vous étonnez donc pas si la banque vous demande de nombreuses informations personnelles. Elle a besoin de se faire une idée précise de votre situation familiale.
Votre patrimoine
Il s’agit également d’un critère essentiel. L’importance et la physionomie de votre patrimoine déterminent plusieurs éléments :
Plus votre apport personnel est élevé, moins le risque pris par la banque est conséquent.
Avec un montant suffisant, vous pouvez couvrir les frais que l’établissement prêteur ne prend pas en charge, mais également diminuer vos mensualités ou la durée de remboursement.
Il est parfois possible d’emprunter sans apport personnel. Mais votre profil doit être particulièrement attractif pour la banque et vous devez présenter un dossier solide, offrant de sérieuses garanties.
- La somme disponible en cas de difficultés passagères
Même avec un plan de financement bien ficelé, comment prévoir tous les événements d’une vie personnelle et professionnelle sur la durée d’un prêt immobilier ?
Le fait d’avoir constitué une épargne conséquente peut vous mettre à l’abri des imprévus.
Certains produits financiers peuvent également servir de garantie pour votre crédit immobilier. Vous optez alors pour un nantissement plutôt qu’une caution bancaire ou une hypothèque.
- Les possibilités offertes par la propriété d’autres biens immobiliers
Vous êtes déjà propriétaire ? Vous pouvez alors demander un prêt hypothécaire (l’un de vos biens faisant office de garantie) ou souscrire un prêt relais afin de changer de logement.
Votre objectif
Les banques se montrent toujours sensibles à la cohérence du projet des emprunteurs comme à leur capacité à se projeter. Vous voulez votre crédit immobilier pour :
- Acheter un logement : S’il s’agit de votre résidence principale, vous êtes peut-être éligible à certains prêts aidés ;
- Investir dans le locatif : Vous augmenterez votre patrimoine et les loyers perçus viendront s’ajouter à vos revenus ;
- Réaliser des travaux de grande ampleur : Vous pouvez également percevoir certaines aides comme l’éco prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique des bâtiments ;
- Etc.
Soyez donc préparé à expliquer clairement votre objectif.
Votre gestion financière
Voilà de quoi compléter votre dossier emprunteur, et peut-être, lui donner un coup de pouce supplémentaire.
Difficile voire impossible d’obtenir un prêt immobilier lorsque l’on figure dans les fichiers de la Banque de France pour impayé ou défaut de remboursement ! En revanche, si vous n’avez jamais subi de découverts bancaires et que vous possédez plusieurs produits d’épargne, vous augmentez vos chances d’inspirer confiance.
À savoir : votre localisation peut également jouer un rôle puisque les taux d’intérêt pratiqués par les banques varient d’une zone à l’autre. Pour emprunter dans les meilleures conditions, consultez ici les taux de prêt immobilier pour chaque région de France.
Vous êtes étranger résidant en France ? Vous pouvez également souscrire un prêt immobilier sous réserve de remplir certaines conditions.
Faire appel à un courtier en crédits immobiliers
Vous l’avez compris, les emprunteurs sont tous différents. Jeune ou moins jeune, seul ou en couple, disposant ou non d’un apport personnel, chacun peut présenter une demande de prêt immobilier.
Pour maximiser vos chances de concrétiser votre projet, ne restez pas seul et contactez un courtier en crédits immobiliers. Il vous aide à :
- Calculer votre taux d’endettement et votre capacité à rembourser votre emprunt,
- Définir vos besoins, notamment en ce qui concerne l’assurance emprunteur,
- Estimer vos possibilités en matière d’apport personnel,
- Lister les atouts de votre dossier,
- Rassembler les informations et documents nécessaires pour convaincre les établissements bancaires,
- Optimiser le coût de l’emprunt en identifiant le meilleur compromis (taux d’intérêt, durée de remboursement, montant total des mensualités, contrat d’assurance),
- Comprendre les différents types de crédits immobiliers et leurs modalités,
- Vérifier les prêts aidés auxquelles vous pouvez prétendre (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, etc.),
- Lire une offre de prêt et respecter le processus lié à l’acceptation du contrat.
Et, pourquoi pas, envisager un nouvel emprunt pour continuer à investir dans votre avenir !
À noter : vous retrouverez une information détaillée sur les règles du crédit immobilier dans les articles L313-1 à L313-64 du code de la consommation.
Ne soyez plus dérouté par le vocabulaire des banques, faites-vous épauler par un partenaire à votre service !
Contacter la Centrale de Financement, c’est l’assurance d’obtenir la meilleure offre pour votre achat immobilier.
