Avez-vous déjà acheté un bien immobilier ? Le parcours est plutôt long : plusieurs mois peuvent s’écouler entre le moment où vous visitez un premier logement et le jour où vous emménagez dans votre nouvelle résidence. Il peut être tentant de raccourcir le processus et de signer le compromis de vente sans passer devant notaire. Est-ce vraiment intéressant ? Dans quels cas faut-il éviter d’établir un avant-contrat sans intermédiaire officiel ? La Centrale de Financement décrypte pour vous le compromis de vente sous seing privé.
Qu’est-ce qu’un contrat sous seing privé ?
Le compromis de vente ou tout autre contrat signé en l’absence d’un notaire ou d’une personne dépositaire de l’autorité publique devient un acte sous seing privé. On parle aussi d’acte sous signature privée.
Le document est parfaitement légal, et valable s’il respecte le formalisme prévu dans le domaine concerné. En revanche, il n’engage que les deux signataires et ne possède pas, devant la loi, la même force qu’un acte authentique.
Ce dernier est rédigé par un officier public et signé en sa présence. Il fait l’objet d’un enregistrement officiel. Sauf à être « inscrit en faux », sa date et son contenu sont considérés comme certains. L’acte authentique possède donc force exécutoire : la partie lésée n’a pas besoin de porter le litige devant un tribunal pour obtenir gain de cause.
L’acte sous seing privé peut être contesté plus facilement. Un tiers peut, par exemple, demander une vérification d’écriture afin d’en contrôler les signatures. Le contestataire doit saisir la justice pour invalider le contrat ou forcer son exécution.
L’acte sous seing privé est défini dans les articles 1372 à 1377 du code civil.
C’est un type d’acte plutôt courant au quotidien. Il peut s’agir d’un contrat de location ou d’un constat amiable. Il est plus rare dans le cas d’un compromis de vente immobilière compte tenu des sommes mises en jeu. Il reste néanmoins envisageable dans de nombreux cas.
Que contient le compromis de vente sous seing privé ?
Pour être valable, le compromis de vente sous seing privé doit contenir les mêmes informations que l’acte rédigé par un notaire. Parmi elles doivent notamment figurer :
- L’identité et l’état civil du vendeur et de l’acheteur,
- Une description détaillée du bien immobilier (type de logement, surface, spécificités),
- Le prix négocié par les deux parties,
- Le rappel du droit de rétractation (l’acheteur dispose de 10 jours pour changer d’avis sans justification),
- Le délai imparti pour finaliser la vente,
- Le plan de financement prévu par l’acheteur,
- Les clauses suspensives,
- Le montant de l’éventuel dépôt de garantie.
Différents documents et annexes doivent être joints au compromis de vente parmi lesquels le dossier comportant les diagnostics techniques obligatoires ou les pièces relatives à la copropriété (si le logement est concerné).
Les clauses suspensives décrivent les conditions validant la transaction. Si elles ne se réalisent pas, le contrat est rompu. L’une d’elle est obligatoire dans le cas où l’acheteur doit emprunter pour financer son projet : s’il n’obtient pas de prêt immobilier, l’achat est annulé.
Il en existe d’autres qui concernent l’acquéreur ou le vendeur en fonction de la situation : production d’un diagnostic manquant, obtention d’un permis de construire, etc.
La rédaction de ces conditions suspensives est la partie la plus délicate : elle ne doit permettre aucune ambiguïté afin qu’aucune des parties ne puissent les contester le moment venu.
Si vous souhaitez rédiger et signer un compromis de vente sous seing privé, adressez-vous à un professionnel de l’immobilier (avocat ou agent immobilier). Il vous fournira un modèle et vérifiera que rien ne manque.
À noter : compromis et promesse de vente désignent le même avant-contrat. En revanche, si la promesse de vente est dite unilatérale, elle n’engage véritablement que le vendeur. L’acheteur peut renoncer à son achat immobilier après le délai de rétractation. Dans ce cas, le document prévoit généralement une indemnité d’immobilisation dont le montant reste acquis au propriétaire.
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Compromis de vente sous signature privée : avantages et inconvénients
Les avantages du compromis de vente sous seing privé
Nous l’avons mentionné, la signature d’un acte entre deux particuliers permet de gagner du temps : pas besoin d’attendre que le notaire se libère. Une fois que vendeur et acheteur ont arrêté le prix de la transaction, il leur suffit de rédiger et signer les documents. Ils peuvent éventuellement se faire aider par un agent immobilier ou un avocat.
Les deux parties évitent également les frais prélevés par le notaire pour la rédaction et l’enregistrement du compromis de vente. Leur montant est généralement compris entre 150 et 300 euros et intégrés aux frais de notaire payés pour l’établissement de l’acte authentique définitif.
Les inconvénients d’une signature entre particuliers
Si le compromis de vente sous seing privé est plus commode, il s’avère également plus risqué. Il est en effet plus facile à remettre en cause qu’un acte validé par un officier public.
Il suffit d’un élément litigieux : un dossier de diagnostics incomplet, une date ou un délai de rétractation erroné ou une clause suspensive oubliée. Ce dernier cas est souvent le plus problématique. Si la condition est ambiguë, le vendeur ou l’acheteur peut être forcé de finaliser une transaction immobilière qui lui est finalement défavorable.
Autre sujet de désaccord fréquent, le dépôt de garantie.
Un notaire peut bloquer le montant défini sur un compte séquestre. Cela évite à l’acquéreur d’avoir à le verser directement au vendeur, avec le risque que cela comporte. L’officier public peut ainsi s’assurer que l’acompte revienne au vendeur si la vente est confirmée, ou à l’acheteur si le compromis est annulé dans les règles (droit de rétractation ou condition suspensive non réalisée).
Rappelons enfin que la partie s’estimant lésée doit faire valoir ses droits devant la justice pour obtenir satisfaction.
La loi vous permet donc d’établir un compromis ou une promesse de vente sous seing privé. L’intervention du notaire reste cependant recommandée, en particulier si le montant mis en jeu est important. Même chose si vous prévoyez de nombreuses clauses suspensives.
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