Vous aimeriez emprunter pour acheter un appartement ou une maison, mais le fait de souscrire un prêt immobilier représente un engagement conséquent. Il vous demande de prévoir un budget à long terme afin d’assumer le paiement de vos mensualités jusqu’à la fin du crédit. Dans cet article, nous vous livrons les clés essentielles pour comprendre et maîtriser le processus de remboursement d’un prêt immobilier. Que vous soyez futur propriétaire ou investisseur, vous trouverez ici les informations nécessaires pour prendre des décisions éclairées et concrétiser vos projets.
À quel moment débute le remboursement du crédit immobilier ?
Déterminer la date de la première échéance
Le remboursement du crédit immobilier se déclenche après le déblocage des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire.
La date de l’échéance mensuelle est généralement fixée par l’établissement prêteur entre le 1er et le 10 du mois, peu après le versement de votre salaire. Mais vous pouvez demander une date différente si cela vous convient mieux, compte tenu de vos entrées et sorties d’argent.
Il faut cependant respecter un délai de 30 jours minimum entre la conclusion de la vente et la première mensualité. Selon les cas, un décalage peut se produire et générer des intérêts intercalaires pour compenser ce léger report du remboursement. Prenons un exemple :
- Vous avez signé le 10 janvier et souhaitez rembourser tous les 10 du mois : Votre première mensualité est prélevée le 10 février, les 30 jours sont respectés et vous n’avez rien de plus à payer ;
- Vous avez signé le 10 janvier et souhaitez rembourser tous les 5 du mois : Le premier versement ne peut avoir lieu le 5 février car le délai est trop court (inférieur à 30 jours). La mensualité est donc repoussée au 5 mars et vous réglez les intérêts correspondants.
Ce décalage explique le fait que le montant de la première échéance s’avère parfois supérieur à celui que la banque vous a communiqué pour les mensualités.
Consultez notre guide en ligne pour tout savoir sur le crédit immobilier.
Cas particulier : le différé de remboursement
Le remboursement du capital peut exceptionnellement être différé à une date ultérieure. Pendant le laps de temps correspondant, vous n’avez à rembourser que les intérêts et l’assurance. Si vous demandez une franchise totale, les intérêts sont également reportés et viennent grossir la somme totale empruntée, engendrant un coût supplémentaire.
Deux raisons principales peuvent vous conduire à obtenir un différé d’amortissement :
- Vous achetez en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous faites construire ou lancez des travaux de grande ampleur : La banque débloque l’argent de manière progressive, en suivant les appels de fonds des entrepreneurs. Vous n’êtes tenu de rembourser que lorsque l’intégralité de l’emprunt est libéré. Cela vous permet d’assumer par ailleurs vos frais de logement en attendant de disposer de votre bien ;
- Vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro qui prévoit ce type de report. Dans ce cas, l’opération ne génère pas de pénalités.
Les modalités d’un différé éventuel sont détaillées dans le contrat de prêt.
De quoi se composent les mensualités du prêt ?
Cas d’un prêt amortissable classique
C’est le type de crédit immobilier le plus courant. Les mensualités comportent 3 éléments bien identifiés :
- Une fraction d’intérêts, calculée sur le capital restant dû : Cette partie est à son maximum dans la première mensualité puisqu’elle est basée sur la totalité de la somme empruntée. Puis elle diminue chaque mois, à mesure que vous remboursez votre dette ;
- La prime d’assurance emprunteur : Elle reste constante sur toute la période de remboursement ;
- Une fraction du capital emprunté : Elle vient compléter la mensualité, dont le montant est fixe et indiqué dans votre contrat de prêt. Au début de la période de remboursement, elle est à son minimum puisque la part d’intérêts est la plus forte. Elle augmente ensuite mois après mois jusqu’au terme du prêt.
Pour résumer, au début du prêt, vous payez surtout des intérêts. Dans les dernières années, ceux-ci sont minimes et vous remboursez surtout le capital emprunté.
Cas d’un prêt in fine
Le prêt in fine présente des modalités différentes. Dans ce système, l’emprunteur rembourse le capital en un seul versement, lors de la dernière échéance.
Les autres mensualités sont composées comme suit :
- La prime d’assurance emprunteur : ici, pas de changement ;
- Une part d’intérêt calculée sur la totalité de la somme empruntée : Cette part reste constante (et particulièrement élevée) pendant toute la durée du prêt puisque le capital restant dû ne diminue pas.
Ce montage financier est assez particulier. Il s’adresse surtout aux investisseurs attirés par le fait de déduire les intérêts de leur déclaration de revenus fonciers.
Comment prévoir le montant de la mensualité ?
Les outils de simulation
Avant de négocier avec les banques, vous pouvez effectuer quelques tests pour déterminer les modalités de remboursement qui vous conviennent le mieux.
Il vous suffit d’utiliser nos outils de simulation en ligne.
Commencez par calculer votre capacité d’emprunt pour mieux cerner vos possibilités.
Recherchez les taux d’intérêt en vigueur dans votre région puis faites varier la durée de remboursement et le montant des mensualités afin d’identifier le meilleur compromis.
Le courtier en crédits immobiliers peut également vous accompagner et vous permettre d’obtenir une offre adaptée à votre situation.
Le tableau d’amortissement
Lorsque vous souscrivez votre prêt immobilier, la banque vous transmet le tableau d’amortissement du crédit. Ce précieux document décrit précisément ce que vous avez à payer jusqu’à la dernière échéance.
Vous y trouverez pour chaque mois :
- La date du versement,
- Sa répartition : capital / intérêts / assurance,
- Le capital déjà remboursé,
- Le capital restant dû après le paiement mensuel.
Il indique également :
- La date de déblocage des fonds,
- La somme empruntée,
- Le taux d’intérêt,
- La durée de remboursement,
- Le taux de l’assurance et les risques couverts,
- Le coût total du crédit.
À noter : si vous avez choisi de déléguer l’assurance emprunteur, cette dernière ne figure pas sur votre tableau d’échéances. L’organisme choisi doit vous transmettre son propre document.
Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier
Tout est en ordre et, depuis plusieurs mois, vous vous acquittez progressivement de votre dette.
Mais il arrive qu’une situation personnelle ou professionnelle évolue et que vous soyez amené à rembourser votre prêt par anticipation.
Deux possibilités :
- Un remboursement anticipé partiel : Vous réduisez simplement le capital restant dû. Vous pouvez alors alléger le montant des mensualités ou choisir de diminuer la durée de l’emprunt.
- Un remboursement anticipé total : Vous soldez entièrement votre crédit auprès de l’établissement prêteur actuel parce que vous disposez des fonds suffisants ou qu’une autre banque a accepté de racheter votre prêt.
Dans les deux cas, votre contrat précise les conditions de l’opération, ainsi que les pénalités associées. Ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont encadrées par décret. Elles ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts calculés sur le montant remboursé, au taux moyen de l’emprunt ; ou 3 % de la somme restant due au moment du remboursement.
À savoir : il convient d’évaluer les IRA avec précision avant de solliciter un remboursement anticipé. Si vous agissiez avec précipitation, les indemnités risqueraient d’être supérieures au gain réalisé, par exemple, en réduisant la durée du crédit immobilier.
Que faire en cas de difficultés de remboursement ?
Le remboursement de votre crédit s’étend sur plusieurs années. Dans ce laps de temps, vos revenus sont susceptibles d’évoluer à la hausse comme à la baisse.
Plusieurs options sont possibles si votre situation financière se dégrade :
Si votre contrat le prévoit, vous pouvez demander à réduire le montant des mensualités. La durée de l’emprunt est augmentée d’autant, sous réserve de rester inférieure à la limite légale de 25 ans.
L’opération fonctionne dans les deux sens puisque vous pouvez aussi augmenter le montant remboursé chaque mois.
Attention, les possibilités de modulation sont souvent limitées. En général, vous ne pouvez y recourir qu’une fois par an, après une période incompressible, et pour une variation encadrée. Tout est indiqué dans votre contrat.
Lorsque le changement est accepté, la banque vous transmet une mise à jour du tableau d’amortissement.
En cas de difficultés importantes mais passagères, vous pouvez aussi demander le report pur et simple de vos échéances, dans la mesure où la suspension est incluse dans les modalités du prêt.
Vous continuez à payer l’assurance, mais le remboursement du capital, voire le paiement des intérêts, sont reportés.
Cette solution présente néanmoins un coût important s’élevant parfois à plusieurs milliers d’euros. La période maximale de report se limite souvent à un an seulement.
- Le rachat de crédit
Nous l’avons vu, une autre banque peut vous proposer de meilleures conditions et reprendre votre dette. Cette dernière est remboursée par anticipation auprès de l’établissement actuel, moyennant le versement de l’indemnité prévue dans votre contrat.
Vous envisagez un achat immobilier et ne voulez pas vous tromper ? Contactez la Centrale de Financement. Nos courtiers en crédits immobiliers vous aideront à rembourser votre prêt dans les meilleures conditions.
