Vous voulez vendre votre maison ou votre appartement pour acheter une nouvelle résidence ? Le prêt relais vous permet d’enchaîner les transactions sans avoir besoin de déménager dans un logement provisoire. Mais les choses se compliquent si vous n’avez pas encore soldé le crédit ayant financé le bien actuel. Vos dettes s’additionnent, le montant des mensualités augmente et la situation peut devenir problématique si vous ne vendez pas rapidement. Certaines banques proposent un crédit global immobilier pour alléger les charges pendant la période de transition. Lumière sur une solution alternative au prêt relais traditionnel.
La différence entre prêt relais et crédit global immobilier
La comparaison n’a de sens que dans le cas décrit dans notre introduction : vous remboursez toujours le crédit immobilier ayant permis l’acquisition du logement mis en vente. Vous souhaitez également acheter un nouveau bien d’une valeur supérieure à celle du précédent.
En d’autres termes, il vous faut cumuler une ancienne dette, une avance de la banque et un nouvel emprunt.
Le prêt relais adossé est l’une des solutions les plus courantes :
- La banque vous accorde un prêt relais dont vous ne remboursez le capital qu’après la vente du premier logement,
- Elle complète votre financement par un crédit immobilier classique,
- Vous continuez à rembourser votre premier prêt jusqu’à ce que vous ayez cédé le bien concerné.
Les choses sont différentes pour un crédit global immobilier :
- La banque procède au rachat du premier prêt,
- Elle vous propose un prêt relais en guise d’avance,
- Elle vous accorde enfin un nouvel emprunt regroupant le crédit racheté et le complément nécessaire à votre achat.
À première vue, les deux options se ressemblent beaucoup. Dans les faits, le crédit global immobilier permet souvent de concrétiser l’achat-revente sans atteindre un taux d’endettement critique.
Examinons un cas chiffré pour plus de clarté.
Achat-revente : cas pratique
Vous possédez un appartement d’une valeur de 180 000 euros. Il vous reste 80 000 euros à rembourser sur le prêt immobilier ayant permis son acquisition. Vous souhaitez revendre le logement pour acheter une maison valant 280 000 euros.
Pour simplifier, nous considérons ici que vous réglez les frais de notaires et coûts annexes grâce à votre apport personnel.
Option du prêt relais adossé
Pour calculer le montant de l’avance, la banque retient environ 70 % de la valeur du bien mis en vente. Elle soustrait ensuite le capital restant dû sur le précédent prêt immobilier :
Montant du prêt relais = (180 000 x 70 %) – 80 000 = 46 000 €
Pour acheter votre nouveau bien, vous devez donc contracter un crédit immobilier complémentaire de : 280 000 – 46 000 = 234 000 €.
Option du crédit global immobilier
La banque rachète votre dette pour l’intégrer dans le nouvel emprunt.
Elle calcule ensuite le montant de l’avance relais :
Montant de l’avance relais = 180 000 x 70 % = 126 000 €
Pour concrétiser votre projet, vous devez donc souscrire un crédit immobilier complémentaire de :
280 000 (montant à financer)
+ 80 000 (ancienne dette)
+ 1200 (indemnités de remboursement anticipé)
– 126 000 (avance relais) =
235 200 €
Évolution des mensualités
Les prêts complémentaires semblent très proches. Pourtant, dans le premier cas, vous ne pouvez lisser le remboursement de votre ancien emprunt. Vos mensualités sont donc très différentes :
| Prêt relais adossé | Crédit Global Immobilier | |
| Montant de l’avance | 46 000 € | 126 000 € |
| Montant du crédit complémentaire | 234 000 € | 235 200 € |
| Mensualités avant la revente | 2 397 € | 1 606 € |
| Ancien prêt | 993 € | racheté |
| Intérêts prêt relais | 113 € | 309 € |
| Nouveau prêt | 1 291 € | 1 297 € |
| Remboursement minimum à la revente | 46 000 € + capital restant dû sur l’ancienne dette | 126 000 € |
| Mensualités après la revente | 1 291 € | 1 297 € |
À la revente, vous remboursez au minimum le montant de l’avance et, dans le cas du prêt relais adossé, le capital restant dû sur l’ancien crédit. Vous pouvez utiliser le solde pour diminuer le montant des échéances ou la durée du prêt complémentaire.
Retrouvez plus de conseils et d’informations sur le fonctionnement de l’emprunt dans notre guide du crédit immobilier : TAEG, calcul des intérêts, assurance emprunteur, apport personnel, caution bancaire, etc.
Consultez également la liste des taux d’intérêt actuellement pratiqués dans chaque région de France.
Avantages et inconvénients du crédit global immobilier
Avantages
Nous l’avons vu, l’avantage principal réside dans des mensualités adaptées pendant la période de transition.
Vous n’avez plus à vous soucier de votre ancienne dette, vos prêts sont lissés et réunis en une seule échéance. Vous ne cumulez plus les primes d’assurance emprunteur.
Si vos revenus ne sont pas suffisants pour une formule plus classique, l’option du crédit global immobilier peut débloquer la situation.
Remarque : le principe est similaire dans un rachat de prêts, pour lequel on peut regrouper crédits immobiliers et crédits à la consommation.
Inconvénients
Ce type d’aménagement engendre toujours un coût supplémentaire. L’établissement prêteur prend un risque plus important en rachetant votre ancienne dette. Avant de vous envoyer une offre, il étudiera votre dossier avec attention, s’enquerra du marché immobilier dans votre région et vous demandera de solides garanties. Comme indiqué plus haut, il ajustera le taux d’intérêt en conséquence.
Autre coût additionnel, les intérêts calculés sur l’avance accordée sont plus élevés. La vente de votre ancien logement doit donc être conclue le plus rapidement possible. La durée limite pour le remboursement de l’avance est indiquée dans votre contrat. Comme dans le cas d’un prêt relais, la banque peut, en dernière extrémité, se saisir de votre bien.
Vous voulez être accompagné dans la constitution de votre dossier emprunteur ? Faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Il vous aidera à identifier les solutions envisageables et obtenir les meilleures offres.
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