Le prêt relais, vous connaissez. Il permet de faire la jonction entre la vente d’un premier bien immobilier et l’achat du suivant. La banque vous avance les fonds nécessaires à la nouvelle acquisition en attendant que vous perceviez le produit de la revente. Mais qu’arrive-t-il lorsque cette dernière prend du retard ? Comment faire si vous ne trouvez aucun acheteur pour le logement actuel ? Dans cet article, nous vous indiquons comment convertir votre prêt relais en crédit immobilier classique afin de sortir de l’impasse.
Le principe du prêt relais
Rappelons rapidement les règles du prêt relais.
La situation de départ
Imaginons que vous vouliez acheter une maison ou un appartement en utilisant tout ou partie de l’argent issue de la vente d’un précédent bien immobilier. S’il s’agit de votre résidence principale, vous avez deux options :
- Vous vendez et déménagez dans un logement provisoire en attendant de finaliser la nouvelle acquisition,
- Vous souscrivez un prêt relais pour acheter et investir votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien.
Dans un prêt relais, la banque vous prête une somme équivalant à environ 70 % de la valeur de l’ancien bien. De cette manière, elle s’assure de récupérer ses fonds, quand bien même vous accepteriez un prix de vente inférieur à ce qui était prévu.
Si cette solution est plus confortable, elle s’avère aussi plus risquée.
Le remboursement du prêt relais
Le prêt relais est un emprunt à court terme, généralement accordé sur 12 mois reconductibles. Son principal avantage consiste en un différé de remboursement accepté par la banque : pendant toute la durée du crédit, vous ne payez que les intérêts et les primes d’assurance emprunteur. Vous n’avez à rembourser le capital que lorsque vous vendez votre bien ou, au plus tard, quand arrive le terme officiel prévu dans le contrat.
Le montant de vos mensualités reste donc limité pendant la période de transition entre les deux transactions immobilières.
Mais cet avantage à un coût :
- Le taux du prêt relais est plus élevé que celui d’un crédit amortissable traditionnel,
- Les intérêts sont en permanence calculés sur la totalité du capital emprunté, et restent donc à leur niveau le plus élevé.
À savoir : vous pouvez également obtenir ce que l’on appelle une franchise totale. Le versement des intérêts est lui-même différé à la fin du prêt. Mais le coût augmente encore puisqu’alors, les sommes reportées s’ajoutent au capital et génèrent… de nouveaux intérêts !
Conclusion ? Vous devez vendre votre ancien bien le plus rapidement possible pour éviter de dépasser votre budget.
Anticiper la fin du prêt relais
Voici donc quelques recommandations pour raccourcir la durée de votre prêt relais :
- Étudiez le marché immobilier pour initier votre projet au bon moment,
- Faites appel à des professionnels pour obtenir une estimation fiable de votre bien immobilier,
- Mettez-le en vente dès que vous le pouvez,
- N’hésitez pas à en baisser le prix si, malgré les visites, vous ne recevez aucune offre sérieuse.
Le marché immobilier est à l’arrêt et les choses traînent en longueur ? Vous devez trouver une solution de repli.
Convertir son prêt relais en prêt immobilier traditionnel
Si vous pensez qu’une vente est proche, vous pouvez demander un délai supplémentaire à la banque.
Dans le cas contraire, vous devez réagir rapidement sous peine de voir votre bien saisi par l’établissement prêteur afin de se rembourser. Rassurez-vous, il vous reste encore quelques options.
Changer un prêt relais sec en prêt amortissable
On parle de prêt relais sec lorsque les fonds avancés par la banque couvrent la totalité du prix de votre acquisition. Vous n’avez pas besoin de financement complémentaire.
Si vous ne parvenez pas à vendre votre premier logement, vous pouvez donc demander à changer votre prêt relais en crédit amortissable traditionnel. Il vous suffira de le rembourser par anticipation lorsque la revente sera enfin réalisée.
Recourir au rachat de prêts
Lorsque la valeur du nouveau bien est supérieure à celle du précédent, le prêt relais sec ne suffit pas. Vous devez alors contracter un crédit immobilier complémentaire pour financer votre projet d’achat.
Ce « prêt relais adossé » vous offre un capital plus important. Vous remboursez la partie « prêt relais » avec le produit de la vente dès qu’il est disponible, et continuez ensuite à payer les mensualités de la partie amortissable.
Si la vente ne se fait pas, il sera plus difficile de changer votre prêt relais adossé en un prêt immobilier classique. En effet, vous remboursez déjà le crédit complémentaire et votre taux d’endettement risque de dépasser la limite légale de 35 %.
Le rachat de prêts peut vous sauver la mise. Un autre établissement reprend puis regroupe l’ensemble de vos dettes pour vous proposer un nouveau crédit immobilier, que vous amortirez sur une durée plus importante. Vos mensualités resteront ainsi dans des limites acceptables.
Votre taux d’endettement reste trop élevé et les banques refusent votre demande de rachat ? Essayez de louer votre logement en attendant qu’il soit vendu. Vous génèrerez ainsi des revenus supplémentaires pour vous aider à respecter les échéances.
À noter : si vous n’avez pas encore soldé le crédit contracté pour financer le logement que vous souhaitez vendre, certaines banques proposent le même type d’opération. Il s’agit d’un prêt relais rachat (ou prêt relais achat revente) dans lequel elles rachètent votre dette précédente pour la regrouper avec le nouvel emprunt.
Vous voulez éviter les risques ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos courtiers en crédits immobiliers. Il vous aidera à comprendre les différents types de prêts et négociera les meilleurs taux pour votre projet.
La Centrale de Financement vous propose un accompagnement personnalisé pour identifier la solution la plus adaptée à votre situation.
