S’il ne cesse d’évoluer, le marché immobilier n’en offre pas moins tout un éventail d’opportunités pour développer son patrimoine ou concrétiser un projet de vie. Que vous envisagiez l’acquisition de votre résidence principale, l’investissement dans un bien locatif ou la vente d’un logement existant, votre réussite demande une bonne maîtrise du processus comme de la législation. Nous avons donc réuni, dans cet article, un maximum de conseils pour acheter ou vendre un bien immobilier en toute confiance. Vous serez mieux armé pour prendre des décisions éclairées et atteindre vos objectifs.
Les différents types de biens immobiliers
Lorsque l’on parle de bien immobilier, on pense généralement à un logement, que ce soit une maison ou un appartement, une résidence principale ou secondaire. Mais il peut également s’agir d’un terrain, que l’on achète dans le but de construire ou de développer une activité.
Le code civil indique qu’un « immeuble » est un bien ne pouvant être transporté en l’état (par opposition aux biens meubles) et donne une liste des éléments considérés comme tels.
Cet article concerne principalement :
- Les bâtiments anciens,
- Les bâtiments neufs,
- Les biens en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement),
- La construction de maisons individuelles,
- Les terrains isolés,
- Les terrains en lotissement,
- Les terrains agricoles.
Chacun de ces biens peut faire l’objet d’une transaction immobilière, mais la loi prévoit quelques variantes selon leur nature.
Acheter un bien immobilier : par où commencer ?
Pourquoi acheter un bien immobilier ?
Les raisons d’un tel projet sont aussi variées que nombreuses, mais on distingue quelques motivations récurrentes :
- Réduire les dépenses de logement à long terme, en optant pour le remboursement d’un crédit immobilier plutôt que pour le versement d’un loyer ;
- Dénicher ou faire construire la maison de ses rêves et l’adapter à ses besoins ;
- Constituer un patrimoine durable et transmissible à la génération suivante ;
- Générer un revenu complémentaire en proposant un bien à la location ;
- Bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à l’investissement immobilier ;
- Etc.
Réfléchissez à vos propres objectifs afin d’adapter votre stratégie d’achat !
Les étapes clés de l’achat immobilier
Il s’agit maintenant de bâtir votre projet en définissant votre budget, votre zone géographique et le type de bien convoité.
Il existe des règles bien précises pour déterminer la gamme de prix dans laquelle effectuer vos recherches. Calculez le montant qu’il vous est possible de consacrer chaque mois au futur crédit immobilier, afin d’en déduire votre capacité totale de remboursement.
En soustrayant les coûts liés à l’emprunt comme à l’achat (principalement les frais de notaire et les intérêts), vous obtenez un prix maximum pour votre bien immobilier.
À savoir : les frais de notaire diffèrent selon que vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien.
Vous pouvez ensuite commencer vos recherches.
Une fois trouvée la perle rare, vous devez établir un compromis de vente en accord avec l’autre partie. Il est d’usage de signer le document en présence d’un notaire mais ce n’est pas obligatoire.
Si vous êtes pressé, vous pouvez rédiger l’avant-contrat en vous inspirant des modèles trouvés sur Internet, puis le signer sous seing privé. Vous préférez vous passer du notaire mais craignez les erreurs au moment de la rédaction ? Une solution intermédiaire consiste à vous faire accompagner par un agent immobilier.
Une fois le document validé, vous avez encore 10 jours pour changer d’avis et annuler votre achat sans justification.
Passé ce délai, vous êtes engagé. Il vous reste alors à obtenir le prêt immobilier correspondant.
Qu’arrive-t-il si toutes les banques refusent votre demande d’emprunt ?
Pas d’inquiétude. Le compromis de vente contient des clauses suspensives qui vous permettent d’annuler la transaction si certaines conditions ne se réalisent pas. Vous pouvez alors récupérer l’éventuel acompte versé au moment de la signature.
L’obtention du prêt immobilier constitue la clause suspensive la plus courante. Mais l’acheteur et le vendeur décident parfois d’ajouter d’autres impératifs tels que la présentation d’un diagnostic manquant ou la réalisation de travaux avant la signature de l’acte définitif.
A noter : le dépôt de garantie est aussi désigné par le terme d’indemnité d’immobilisation, notamment dans le cas d’une promesse unilatérale de vente.
Plus de détails et de conseils dans notre article retraçant le parcours d’achat immobilier.
L’intervention du courtier en prêts immobiliers
Le courtier en prêts immobiliers est un allié précieux à chaque étape, en particulier dans le cadre d’un premier achat : il vous aide à calculer votre budget, présente votre dossier emprunteur auprès des banques, négocie les taux du prêt et discute les modalités générales de l’emprunt.
Il vous guide également lorsque vous recevez une offre de crédit, décrypte avec vous le document et vous alerte sur le délai à respecter avant de valider ou non la proposition.
Cliquez ici pour tout savoir sur le prêt immobilier, et là pour retrouver les taux actuellement pratiqués dans les diverses régions de France.
Ce qu’il faut savoir avant de vendre un bien immobilier
Pourquoi vendre un bien immobilier ?
Vous êtes déjà propriétaire ? Il peut arriver que vous ayez besoin de revendre votre maison, votre appartement ou votre terrain. En effet, en vous séparant de votre bien, vous pouvez :
- Réaliser une plus-value si les prix du marché ont augmenté depuis votre achat ;
- Libérer des liquidités pour financer un nouveau projet ;
- Changer de logement car vos besoins ont évolué ;
- Retrouver du pouvoir d’achat grâce au remboursement anticipé de votre crédit immobilier ;
- Etc.
Vous constituez ainsi un patrimoine solide au fil des opérations d’achat puis de revente.
Les étapes clés d’une vente immobilière
Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, il convient de respecter certaines étapes indispensables à la réussite de l’opération.
Commencez par mettre en valeur la maison ou l’appartement à céder pour mieux susciter l’intérêt des acheteurs potentiels.
Faites également réaliser une estimation afin de fixer le prix de vente du logement, en fonction de sa surface, son état et sa localisation.
Il vous faut ensuite décider de la manière dont vous allez vendre le bien : via une ou plusieurs agences immobilières, par Internet ou de particulier à particulier.
Vient ensuite la succession de visites et de négociations jusqu’à trouver votre acheteur et recevoir l’offre que vous attendiez.
Si vous lui avez accordé un mandat de vente, votre agent immobilier pourra organiser la signature du compromis de vente au sein de son agence. Le professionnel vérifiera également que vous disposez de tous les documents nécessaires à la transaction, parmi lesquels les diagnostics techniques obligatoires.
À noter : si vous cédez un terrain situé dans un lotissement, l’avant-contrat prend la forme d’une promesse unilatérale de vente. Elle n’engage que vous mais l’acheteur vous versera des indemnités d’immobilisation s’il se désiste en dehors des raison prévues dans le document.
À savoir : la vente ou la revente d’un terrain agricole exige quelques démarches supplémentaires, l’État pouvant exercer un droit de préemption lors de la transaction.
Lorsque tout est réglé, il ne vous reste qu’à patienter jusqu’à la date prévue pour la signature de l’acte notarié. Vous recevrez alors le prix de la vente et le bien changera de propriétaire.
Vous n’arrivez pas à vendre votre bien ?
La solution consiste peut-être une demander une nouvelle estimation pour obtenir un prix plus réaliste et conforme au marché immobilier.
Comment vendre un premier bien immobilier pour acheter un nouveau logement ?
Il arrive très fréquemment que la vente d’un premier bien immobilier serve à financer une nouvelle acquisition.
Nous l’avons vu, une transaction immobilière est un processus complexe, exigeant l’intervention de plusieurs intervenants, au-delà de l’acheteur et du vendeur : agent immobilier, professionnel chargé des diagnostics, notaire, etc.
En résumé, les délais s’allongent parfois de façon inattendue.
Comment, dans ces conditions, faire coïncider l’achat et la revente pour assurer un transfert de liquidités fluide et sans report ?
Ces opérations d’achat-revente sont très fréquentes sur le marché immobilier et conduisent alors à la mise en place d’un prêt relais. La banque vous avance le montant dont vous avez besoin en attendant la vente de votre premier bien. Si vous changez de résidence principale, cette solution vous évite également de déménager dans un logement provisoire entre les deux transactions.
Vous voulez acheter votre résidence principale ou acquérir un logement destiné à la location ? Vous souhaitez vendre une maison, un appartement ou un terrain ? Vous avez besoin d’un prêt relais pour concrétiser votre idée ? Faites appel à la Centrale de Financement. Votre courtier en prêts immobiliers vous livre ses meilleurs conseils et vous guide à chaque étape jusqu’à la réussite de votre projet.
