Vous êtes déjà propriétaire de votre logement mais aimeriez en changer. Peut-être avez-vous besoin de plus d’espace, d’une habitation mieux localisée ou plus pratique au quotidien. Quelles que soient vos motivations, le prêt relais vous permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir revendu le précédent. Il prend la forme d’une avance de fonds aménagée pour vous éviter des mensualités trop importantes pendant la période de transition. Une solution bien séduisante, qui comporte quand même quelques risques. En effet, si vous n‘y prenez garde, le coût d’un tel crédit peut rapidement s’envoler. Voici donc nos conseils pour vendre et acheter grâce au prêt relais.
1- Analyser la tendance du marché immobilier
En vous accordant un prêt relais, la banque avance le montant nécessaire à votre nouvel achat immobilier tout en différant le remboursement de l’emprunt. Pendant la durée du crédit, vous n’avez à payer que les intérêts et l’assurance emprunteur. Vous ne remboursez le capital prêté qu’à la vente de votre bien immobilier précédent, lorsque vous disposez des fonds suffisants.
Ce type de prêt doit donc rester très court : la banque n’accepte qu’un différé limité et, pendant cette période, les primes d’assurance et les intérêts payés s’accumulent. Il est essentiel de vendre votre premier bien le plus rapidement possible.
Avant même d’envoyer votre demande de crédit, renseignez-vous sur le marché immobilier de votre région : les prix sont-ils à la hausse ou, au contraire, baissent-ils de manière continue depuis plusieurs mois ? Les particuliers parviennent-ils à emprunter facilement ? Quelle est la tendance des taux d’intérêt ?
Si le marché s’avère défavorable, vous pourriez rencontrer certaines difficultés à trouver un acheteur. Il est parfois plus prudent de reporter un projet que de se placer dans une situation trop risquée.
2- Soigner l’estimation du bien à vendre
Le succès du prêt relais repose entièrement sur la vente, au prix et dans les délais prévus, de votre ancien bien. Vous devez donc disposer d’une estimation la plus fiable possible, sous peine de ne pouvoir rembourser votre emprunt.
Ne vous contentez pas de l’avis d’une seule agence immobilière. Sollicitez plusieurs professionnels, reconnus pour leurs compétences.
À noter : il est possible que la banque exige une nouvelle expertise au moment de calculer le montant du prêt relais. Elle ne retiendra qu’environ 70 % de la valeur vénale du bien afin d’absorber les frais divers et pallier une vente à prix inférieur.
3- Anticiper la vente de votre bien immobilier
Nous l’avons vu, vous devez vendre rapidement. N’attendez pas la réponse des banques pour entamer les démarches. Une transaction immobilière prend du temps. Il faut trouver un accord puis signer un compromis de vente. L’acheteur doit ensuite décrocher son propre financement. Il peut arriver que sa demande de prêt immobilier soit refusée. Vous devez alors recommencer tout le processus.
En bref, plus vous anticipez, plus vous restez à l’abri des déconvenues.
4- Calculer précisément votre capacité de remboursement
Pour souscrire un crédit relais, vous devez présenter un dossier emprunteur convaincant, comme dans le cas d’un prêt immobilier classique.
Il existe plusieurs types de prêts relais :
- Le prêt relais sec : le produit de la vente permet de rembourser la totalité du capital avancé ;
- Le prêt relais adossé : le prix du bien convoité est plus élevé que la valeur de la maison ou de l’appartement à vendre. Vous avez donc besoin d’un prêt complémentaire pour financer votre nouvel achat. Vous allez souscrire un crédit relais à rembourser rapidement, assorti d’un emprunt traditionnel pour obtenir les fonds manquants ;
- Le prêt relais rachat : vous n’avez pas fini de payer le logement actuel et ne pouvez augmenter vos mensualités. La banque commence par racheter l’ancien crédit. Puis elle vous propose un prêt relais assorti d’un nouvel emprunt regroupant l’ancienne dette et le montant nécessaire à l’achat du nouveau bien.
Dans les 3 cas, vous devez connaître avec précision la somme totale qu’il vous est possible de payer chaque mois. La banque réalisera l’étude approfondie de votre situation et refusera de financer votre projet si votre taux d’endettement s’avère trop élevé.
Pour en savoir plus, parcourez nos articles dédiés au prêt immobilier. Nous en détaillons les grandes caractéristiques : taux d’intérêt, assurance emprunteur, remboursement du capital, garantie, etc.
5- Évaluer le coût total du prêt relais
Le montage financier du prêt relais est assez complexe et de nombreux frais sont susceptibles de s’accumuler :
- D’éventuelles indemnités de remboursement anticipé si la banque rachète un ancien crédit ;
- Les intérêts du prêt relais : Les taux accordés sont généralement plus élevés que dans le cas d’un prêt classique.
Par ailleurs, les intérêts ne sont pas dégressifs puisque calculés sur la totalité du capital emprunté pendant toute la durée du prêt. Ils peuvent même croître chaque mois si vous optez pour un différé total ;
- L’assurance emprunteur : elle vous couvre en cas de problèmes de santé et sera exigée pour un prêt relais comme pour n’importe quel autre crédit immobilier,
- Les frais de dossier.
N’oubliez pas non plus que vous aurez à payer les coûts directement liés à votre achat immobilier, tels que les frais de notaire ou la rémunération de l’agence. L’établissement prêteur peut exiger qu’ils soient couverts par un apport personnel.
À noter : en général, la perspective de vente du premier logement constitue une garantie suffisante pour la banque et vous n’avez pas à ajouter d’hypothèque ou de caution bancaire.
6- Prévoir une alternative
Malgré toutes les précautions prises par les banques comme par leurs débiteurs, il arrive qu’un bien ne se vende pas.
Dans pareil cas, l’emprunteur doit trouver une solution pour rembourser son prêt relais. Il peut envisager les alternatives suivantes :
- Négocier un léger allongement de la durée du crédit auprès de l’établissement prêteur,
- Tenter de louer le bien invendu afin de générer de nouveaux revenus,
- Si son taux d’endettement le permet, faire racheter le prêt relais et/ou le transformer en crédit amortissable classique sur une période plus longue.
Vous préférez éviter d’en arriver à cette étape ? Passez au conseil suivant !
7- Prendre rendez-vous avec un courtier en prêts immobiliers
En effet, pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut être accompagné !
Le courtier en crédits immobiliers vous aidera à préparer votre dossier et monter un plan de financement solide. Il vous avertira des risques éventuels et négociera, auprès des banques, les meilleures conditions dans votre situation.
Besoin de conseils entièrement personnalisés ? Contactez la Centrale de Financement !
