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La Centrale de Financement
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Négocier les frais de dossier d’un prêt immobilier

Faites des économies grâce au suivi de votre courtier de La Centrale de Financement

Le prêt immobilier est un mécanisme complexe bénéficiant à chacune des parties : vous obtenez de quoi financer votre projet d’achat grâce au capital avancé par la banque, et cette dernière se rémunère avec les intérêts d’emprunt. Pour que tout fonctionne correctement, l’établissement prêteur étudie le profil de chaque demandeur avec beaucoup de soin. Il ajoute donc des frais de dossier au coût total du crédit immobilier. Est-il possible de les négocier ou même de les éviter ? Le tour de la question dans cet article.

Dans quels cas la banque applique-t-elle des frais de dossier ?

À la mise en place d’un prêt immobilier

Avant de vous accorder le moindre crédit, la banque doit s’assurer de votre capacité de remboursement. Votre interlocuteur et son équipe étudient donc tous les documents que vous leur avez fournis pour se faire l’idée la plus juste possible de votre situation financière.

Ils recherchent ensuite le type de financement adapté. Votre endettement doit rester inférieur au taux légal de 35 % et la durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans. Vous devez, en outre, conserver un reste à vivre minimum, suffisamment élevé pour régler toutes les factures et dépenses de la vie courante. 

Lorsque les calculs sont terminés, la banque établit une offre de prêt immobilier qu’elle vous transmet par courrier. Dès que vous l’avez acceptée, elle organise le suivi, le transfert des fonds et la mise en place des prélèvements mensuels.

Autant de tâches administratives dont le coût est intégré aux frais de dossier.

Parcourez notre guide du crédit immobilier et apprenez-en plus sur le mécanisme de remboursement, la composition des mensualités (capital, intérêts, assurance emprunteur), la durée du prêt et toutes les dépenses annexes (frais de notaire, de dossier et de garantie). 

Lors d’une renégociation ou d’un rachat de prêt immobilier

Les taux d’intérêt ont baissé depuis que vous avez contracté votre prêt immobilier. Ou peut-être votre situation financière a-t-elle changé et ne vous permet-elle plus de régler vos mensualités.

Il est alors judicieux de renégocier votre prêt : si elle accepte votre demande, la banque se replongera dans votre dossier emprunteur et vous comptera des frais d’étude.

Même chose si un établissement tiers rachète votre dette : il pourra prélever des frais de dossier si l’opération aboutit. Vous n’aurez rien à payer si le rachat n’est pas accepté. 

À savoir : vous pouvez également demander une délégation ou un changement d’assurance emprunteur, sous réserve de maintenir le même niveau de couverture. Dans ce cas, la banque n’est pas autorisée à percevoir de frais d’étude ni à modifier les conditions de votre prêt.

Quel est le montant des frais de dossier pour un prêt immobilier ?

Cas d’un prêt amortissable classique

Il n’existe pas de réglementation encadrant le montant que peuvent atteindre les frais de dossier dans le cas d’un prêt immobilier classique. Les banques agissent donc en fonction de leur propre stratégie et les différences peuvent être significatives d’un établissement à l’autre.

Les frais de dossier se situent généralement entre 0,8 % et 1,2 % du montant emprunté. Ils sont parfois encadrés d’un minimum dans le cas d’un petit emprunt et d’un maximum permettant d’éviter les coûts astronomiques. 

Ils peuvent ainsi varier de plusieurs centaines à quelques milliers d’euros pour le même capital emprunté.

À savoir : les frais de dossier doivent être clairement mentionnés dans l’offre de prêt immobilier transmise par votre banque. Ils sont également intégrés au calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre crédit immobilier. Ce taux tient compte de tous les coûts directement liés au prêt : taux d’intérêt, assurance emprunteur, frais de garantie et frais de dossier. Il vous permet donc de comparer plus facilement deux offres différentes. 

 

Cas particuliers

La loi interdit cependant l’application de frais bancaires pour le prêt à taux zéro (PTZ), comme pour le prêt épargne logement. 

Ces frais sont limités dans le cas d’un prêt d’accession sociale (PAS) ou d’un prêt locatif social (PLS).

Est-il possible de négocier les frais de dossier d’un crédit immobilier ?

Les frais de dossier représentent une faible fraction du coût total d’un crédit et d’un achat immobilier. Leur montant semble parfois peu significatif face aux intérêts, aux frais de notaire ou aux sommes prélevées pour mettre en place l’assurance emprunteur ou la garantie.

Vous pouvez néanmoins négocier afin de les réduire et, pourquoi pas, de les supprimer.

Vous y parviendrez d’autant mieux que votre dossier est facile à étudier et ne nécessite aucun montage complexe. C’est souvent le cas lorsque :

  • Votre projet présente un minimum de cohérence,
  • Vous disposez de revenus stables et réguliers (vous êtes en CDI par exemple),
  • Vos finances sont saines, sans découverts problématiques,
  • Votre apport personnel est conséquent (15 % à 20 % minimum du montant emprunté),
  • Votre taux d’endettement est largement inférieur au maximum légal.

À l’inverse, les banques ne sont pas enclines à vous dispenser des frais de dossier lorsque vous renégociez votre prêt. Mais vous aurez plus de chances si vous le faites racheter et acceptez de transférer vos comptes bancaires chez le nouveau prêteur. Ce dernier sera ravi de séduire un client intéressant en cédant sur les frais administratifs.

Les banques peuvent enfin lancer des campagnes de promotion pour attirer un certain type de profil (primo-accédant ou jeune emprunteur par exemple).

Quelle que soit votre situation, n’oubliez pas de procéder à une simulation avant de souscrire un prêt immobilier. Vous pouvez également utiliser un comparateur en ligne afin d’identifier les meilleures offres.

Pour optimiser votre plan de financement, faites appel à un courtier en prêts immobiliers. Il se chargera de monter le dossier, négociera avec les banques et parviendra le plus souvent à réduire les coûts pour l’emprunteur. Même en tenant compte des frais de courtage, ses précieux conseils vous aideront à réaliser des économies substantielles pour mieux réussir votre achat immobilier.

À quel moment doit-on payer les frais de dossier d’un emprunt immobilier ?

Vous n’avez pas à verser de frais de dossier tant que vous ne signez pas l’offre de prêt proposée par la banque. Et si vous décidez de ne pas l’accepter, vous n’avez rien à payer.

Dans le cas contraire, vous réglez généralement les frais de dossier en un versement, en même temps que la première mensualité. Ils ne sont pas intégrés dans le montant emprunté et doivent être couverts, par exemple, par votre apport personnel.

À noter : les banques demandent généralement un apport personnel minimum de 10 %, permettant de prendre en charge ce qu’elles ne financent pas : frais de dossier, de notaire et de garantie.

Si vous signez l’offre sans que la vente n’aboutisse (échec de la transaction ou dépassement du délai légal de 4 mois), votre crédit immobilier est finalement annulé. Vous remboursez les sommes éventuellement débloquées et les intérêts correspondants. La banque peut également prélever des frais s’ils sont mentionnés dans l’offre initiale. Ils s’élèvent au maximum à 0,75 % du montant emprunté, sans excéder 150 euros.

 

À retenir :

  • Les frais de dossier permettent aux banques de se rémunérer du temps passé à étudier votre profil et mettre en place votre crédit immobilier ;
  • Vous ne devez vous en acquitter que dans le cas où vous signez la proposition de crédit faite par la banque ;
  • La loi n’impose aucun montant minimum ou maximum pour ce type de frais bancaires dès lors qu’il s’agit d’un prêt immobilier traditionnel ; 
  • Vous pouvez en négocier le montant, en particulier lorsque votre dossier ne présente aucune complication, que vous êtes un emprunteur sérieux ou un nouveau client potentiel.

Vous voulez limiter le coût total de votre emprunt ? Faites-vous accompagner par un courtier en prêts immobiliers. La Centrale de Financement vous aide à trouver les meilleurs taux, écourter la durée de remboursement, optimiser vos mensualités, mais également à réduire les frais annexes !