Les projets changent et se succèdent au cours d’une vie. Vous avez acheté votre résidence principale mais elle ne vous convient plus. Vous avez donc repéré un nouveau bien immobilier dont vous aimeriez financer l’acquisition grâce à la vente du précédent. C’est le moment de souscrire un prêt relais. Le dispositif vous permet en effet de faire la jonction entre les deux transactions, sans avoir à déménager dans un logement provisoire. Dans cet article, nous détaillons le fonctionnement du prêt relais sec, un crédit intermédiaire unique et de courte durée.
Le principe du prêt relais sec
Le prêt relais n’est autre qu’une avance accordée par la banque pour vous aider à acheter le nouveau bien en attendant de vendre l’ancien. Il s’agit d’un crédit de courte durée, que vous remboursez dès que vous disposez des fonds nécessaires. Vous avez en général 12 mois pour procéder à la revente de votre premier logement, qu’il est possible de reconduire lorsque la transaction prend plus de temps que prévu.
Il existe deux grands types de prêts relais :
- Le prêt relais sec : L’avance de fonds est suffisante pour vous permettre d’acheter la maison ou l’appartement convoité. Vous n’avez donc qu’un seul crédit à rembourser et l’opération est, en théorie, rapidement soldée ;
- Le prêt relais adossé : Les fonds avancés par la banque sont, cette fois, largement inférieurs au prix demandé pour votre nouveau logement. Dans certains cas, vous n’avez pas encore soldé l’emprunt qui vous a permis d’acquérir le bien précédent.
Il vous faut donc solliciter un prêt immobilier complémentaire. Vous avez jusqu’à 3 crédits à rembourser : l’ancien prêt, le prêt relais et un nouveau crédit, amortissable sur une durée classique et beaucoup plus longue.
Nous nous intéressons ici au premier type de prêt relais, qui vous conviendra dans les situations suivantes :
- La valeur de la nouvelle résidence est beaucoup moins élevée que celle du bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire ;
- Elle est relativement similaire mais votre apport personnel peut compléter votre plan de financement ;
- Vous avez soldé ou quasiment soldé votre crédit précédent.
Le prêt relais sec est souvent la solution idéale pour un emprunteur senior ayant déjà constitué un patrimoine conséquent (voir aussi le prêt hypothécaire).
Pour plus d’informations sur le mécanisme de l’emprunt, parcourez notre guide du prêt immobilier. Retrouvez également les taux d’intérêt pratiqués dans chaque région de France.
Le montant envisageable pour votre prêt relais sec
La banque applique des règles de calcul précises pour déterminer le montant du prêt relais. Elle ne retient qu’environ 70 % de la valeur vénale du bien immobilier que vous vous apprêtez à vendre. Cette précaution minimise le risque encouru. Si le prix de vente final est plus faible que prévu, vous pourrez, malgré tout, rembourser le montant avancé.
Attention, si vous n’avez pas encore soldé votre ancien prêt, la banque retranche le capital restant dû de son avance :
Montant du prêt relais = (valeur du bien x 70 %) – capital restant dû
Effectuons le calcul sur un exemple précis.
Vous êtes propriétaire d’une maison estimée à 400 000 euros et avez pour projet de vous installer dans un appartement plus petit. Le bien que vous convoitez est affiché au prix de 240 000 euros. Vous devez encore vous acquitter de 50 000 euros sur le prêt immobilier précédent. Votre épargne vous permet de proposer un apport de 30 000 euros dans le cadre de votre nouvel achat.
Montant du prêt relais = (400 000 x 70 %) – 50 000 = 230 000 euros
Vous disposez donc de 260 000 euros, incluant l’avance et votre apport personnel. La somme est suffisante pour acheter l’appartement et régler les frais de notaire et dépenses diverses. Vous pouvez souscrire un prêt relais sec.
Vous changez d’avis et repérez un appartement mieux situé et mieux équipé, d’une valeur de 330 000 euros. La somme rassemblée ne suffit plus à l’achat. Vous aurez à souscrire un prêt immobilier complémentaire et emprunter 90 à 100 000 euros afin de couvrir l’ensemble des frais. Vous opterez donc pour un prêt relais adossé.
Le mode de remboursement du prêt relais sec
Le montant des mensualités
Par nature, le prêt relais n’est pas amortissable : vous ne remboursez le capital que lorsque vous avez vendu. Dans l’intervalle, vous ne réglez que les intérêts et l’assurance emprunteur.
Vous pouvez aussi bénéficier d’une franchise totale, dans laquelle vous reportez également le paiement des intérêts. Ceux-ci viennent gonfler votre dette et génèrent donc de nouveaux frais.
Ce système permet de limiter le montant des mensualités et de maintenir votre taux d’endettement sous le maximum autorisé pendant la période de transition. Dès que la vente de l’ancien bien est effective, vous remboursez vos dettes et êtes libre de tout engagement.
Le coût du prêt relais sec
De tels avantages représentent un certain coût :
- Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés pour un prêt relais sec. Même minimisé le risque demeure quand le gain de la banque reste faible ;
- Au-delà du taux, le calcul des intérêts vous est défavorable, ainsi qu’en témoigne le tableau suivant.
| Prêt amortissable | Prêt relais sec | Prêt relais sec avec franchise totale | |
| Évolution du capital restant dû pendant la durée du crédit | Décroît | Reste stable | Augmente avec le report des intérêts |
| Évolution des intérêts | Diminuent de mois en mois | Restent stables | Augmentent légèrement chaque mois |
| Composition des mensualités | Intérêts + Capital + assurance emprunteur | Intérêts + assurance emprunteur | Assurance emprunteur |
Le prêt relais sec reste cependant une solution avantageuse, dans la mesure où vous parvenez à vendre votre bien rapidement.
Comment obtenir un prêt relais sec ?
Comme pour tout autre crédit immobilier, les banques étudient votre dossier avec beaucoup d’attention et vérifient la stabilité de votre situation financière.
Elles peuvent demander une nouvelle expertise du bien immobilier mis en vente pour s’assurer de la cohérence du projet.
Elles exigeront enfin que vous souscriviez une assurance emprunteur pour se prémunir des défauts de remboursement liés à d’éventuels problèmes de santé.
Le courtier en crédits immobiliers vous aide à monter un dossier solide et convaincant. Il négocie le taux d’intérêt et les conditions du crédit auprès des banques pour mieux optimiser le coût de votre emprunt.
Contactez la Centrale de Financement. Nous vous accompagnons dans toutes vos opérations d’achat ou de revente.
