Si vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement, peut-être vous a-t-on déjà parlé de prêt hypothécaire. À quoi correspond ce type d’emprunt ? Il s’agit d’un crédit dont le remboursement est sécurisé au moyen d’une hypothèque : l’un de vos biens immobiliers joue le rôle de gage en cas de défaut de paiement. La garantie hypothécaire est parfois la solution pour rassurer les banques et obtenir le financement nécessaire à votre projet. Dans cet article, nous passons en revue le fonctionnement, les avantages et les inconvénients du prêt hypothécaire.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?
L’étude du dossier emprunteur
Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque commence par examiner votre profil :
- Quelle est la stabilité de votre situation professionnelle ?
- Quels sont vos revenus ?
- Disposerez-vous d’une trésorerie suffisante pour régler vos mensualités tout en vous acquittant des charges de la vie quotidienne ?
- Etc.
En fonction de votre dossier, elle pourra demander la mise en place d’une hypothèque sur le terrain ou le logement que vous souhaitez acheter. La garantie peut également porter sur d’autres biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire.
Le montant garanti
Le montant sécurisé via l’hypothèque doit couvrir la totalité du prêt sollicité. En d’autres termes, la valeur du bien mis en gage doit être suffisamment élevée pour rassurer la banque.
L’établissement commence par demander une estimation fiable de cette valeur. Il n’est pas rare qu’elle requiert une expertise officielle, conforme à la réalité du marché immobilier.
Au chiffre obtenu, il applique un certain pourcentage, appelé ratio hypothécaire et oscillant généralement entre 70 et 80 %. Le résultat représente un prix de revente réaliste, tenant compte de possibles aléas et d’une transaction réalisée dans l’urgence.
S’il s’agit d’un autre bien que celui concerné par le prêt demandé, et qu’il est lui-même sous le coup d’un emprunt antérieur, la banque calcule la marge hypothécaire :
(Valeur du bien x ratio hypothécaire) – capital restant dû sur l’ancien prêt
Cette marge équivaut au montant maximal qu’elle peut accorder pour le nouveau crédit.
Exemple : vous souhaitez garantir votre prêt grâce à une maison d’une valeur de 200 000 euros pour laquelle il vous reste 50 000 euros à rembourser.
Le montant garanti par l’hypothèque s’élèvera à : (200 000 x 75 %) – 50 000 = 100 000 euros.
Pour mieux évaluer vos possibilités, il vous suffit de contacter un courtier en crédits immobiliers. Le professionnel vous aidera à étudier votre plan de financement, négocier un bon taux d’intérêt et convaincre les banques.
La constitution d’une hypothèque conventionnelle
La constitution d’une telle garantie exige l’établissement d’un acte notarié. L’officier public inscrit l’hypothèque auprès du service de publicité foncière, ce qui a pour effet de l’officialiser.
Vous aurez donc à payer des frais d’hypothèque, constitués des taxes, de la rémunération du notaire et de diverses dépenses relatives aux formalités.
La durée de l’hypothèque
L’hypothèque permet de sécuriser le crédit amortissable classique comme le prêt in fine. Elle est donc valable pendant toute la durée de remboursement, que la loi limite à 25 ans.
Une fois que l’emprunt est soldé, l’hypothèque reste inscrite un an supplémentaire, puis s’éteint naturellement.
En revanche, si vous remboursez votre crédit par anticipation, il faudra que le notaire procède à une mainlevée pour que la garantie soit résiliée.
Cette opération est indispensable si vous avez besoin de disposer de votre bien sans attendre : vous souhaitez le revendre, vous faites racheter votre prêt et le nouvel établissement demande, lui aussi, une hypothèque, etc.
Elle engendre de nouveaux coûts dont il faut tenir compte si vous envisagez le remboursement anticipé.
Les problèmes de remboursement
À l’inverse, il arrive parfois que la situation de l’emprunteur se dégrade au point qu’il ne parvienne plus à rembourser le capital emprunté ni à payer les intérêts dus à la banque.
Cette dernière se rapproche alors de son débiteur afin de trouver une solution. Si rien n’est possible, l’établissement peut saisir le bien immobilier, le vendre aux enchères et récupérer sa mise.
Retrouvez ici le guide du crédit immobilier mis à disposition par la Centrale de Financement, ainsi que les taux d’intérêt pratiqués en France métropolitaine.
Quels sont les avantages du crédit hypothécaire ?
Le crédit hypothécaire présente plusieurs avantages. Il permet de :
- Conforter la banque : Le remboursement est garanti par une sûreté réelle et la technique du ratio hypothécaire diminue grandement le risque encouru ;
- Accéder plus facilement à l’emprunt : L’hypothèque peut offrir à certains dossiers l’issue favorable qu’ils ne pourraient obtenir dans d’autres circonstances ;
- Augmenter le capital emprunté : Les propriétaires disposant d’un patrimoine conséquent peuvent emprunter une somme plus importante en mettant en gage plusieurs de leurs biens immobiliers ;
- Bénéficier d’une plus grande liberté : Le prêt hypothécaire peut être souscrit sans affectation spécifique. L’emprunteur peut utiliser le capital prêté pour financer d’autres opérations que l’acquisition d’une maison ou d’un appartement (achats divers, investissement, donation, etc.). Dans ce cas, la banque ne connaît pas l’objet du crédit mais elle devient le créancier prioritaire. L’hypothèque est dite de premier rang.
Si la valeur du bien adossé au prêt joue un rôle important dans acceptation du dossier, l’établissement prêteur considère, malgré tout, le taux d’endettement, les revenus et la capacité de remboursement de l’emprunteur. Ce dernier doit garder suffisamment de trésorerie pour assumer les mensualités du crédit.
Quels sont les inconvénients du crédit hypothécaire ?
L’intérêt du prêt hypothécaire s’accompagne de quelques contraintes :
- La banque peut exiger une expertise du bien pour calculer la marge hypothécaire ;
- La constitution comme la mainlevée de l’hypothèque ne peuvent s’accomplir sans un notaire, ce qui allonge et complique d’autant la procédure ;
- Ces deux opérations représentent un coût non négligeable ;
- En cas de défaut de paiement, l’emprunteur est dépossédé de son bien immobilier. La banque peut le mettre en vente pour récupérer ses fonds.
Questions fréquentes
Dans quels cas est-il intéressant de souscrire un prêt hypothécaire ?
En général, le prêt hypothécaire s’adresse aux propriétaires ayant déjà constitué un certain patrimoine immobilier et désireux de l’agrandir ou d’en tirer profit. Il peut également concerner les personnes que l’âge empêchent d’emprunter.
La possibilité de ne pas l’affecter à un objectif spécifique fait d’un prêt hypothécaire un moyen efficace pour financer de nombreux projets :
- Achat de tout type de bien immobilier : Il peut s’agir d’une résidence principale comme d’un terrain ou d’un logement destiné à la location ;
- Achat de biens de consommation,
- Donation au bénéfice d’un proche,
- Achat d’un bien immobilier situé en France ou à l’étranger : Le bien hypothéqué doit, lui, se situer sur le territoire français ;
- Mise à disposition de liquidités en attendant la revente du bien immobilier : L’idéal est ici de souscrire un prêt in fine : vous ne payez que les intérêts pendant la durée du crédit. Lorsque la durée prévue est écoulée, vous remboursez le capital emprunté en un seul versement. Vous pouvez ainsi occuper votre bien pendant de nombreuses années avant de le mettre en vente pour solder votre prêt ;
- Paiement de droits de succession : Il peut aussi s’agir d’un rachat de soulte ;
- Déblocage de fonds dans un but professionnel ;
- Etc.
Pour obtenir un crédit hypothécaire, vous devez être pleinement propriétaire du bien mis en gage.
Faut-il une assurance emprunteur avec un prêt hypothécaire ?
En théorie, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour obtenir un crédit hypothécaire, le bien immobilier mis en gage constituant, pour les banques, une garantie suffisante. Cela permet alors aux seniors d’emprunter plus facilement, sans être freinés par leur âge.
Dans la pratique, les banques exigent parfois la souscription d’une assurance décès, maladie et invalidité si elles considèrent que le risque reste trop élevé.
Quelles sont les alternatives à la garantie hypothécaire ?
Pour un prêt immobilier classique, d’autres types de garanties peuvent être utilisées :
- La caution bancaire : Un organisme de cautionnement prend le relais si vous ne pouvez plus rembourser votre crédit pour des raisons autres que celles couvertes par l’assurance emprunteur. Avant d’accepter votre demande, il étudiera votre profil, vos revenus et votre projet avec autant d’attention que la banque elle-même ;
- L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : C’est un autre type d’hypothèque, qui permet à la banque d’être prioritaire sur les autres créanciers. Elle ne peut être constituée que pour un bien existant, déjà construit.
Ces garanties n’offrent pas la même flexibilité que l’hypothèque conventionnelle.
À retenir :
- Le prêt hypothécaire est un emprunt sécurisé par une sûreté réelle : un bien immobilier fait office de garantie et peut être saisi si le débiteur n’a plus la capacité de rembourser ;
- Ce prêt peut vous offrir la trésorerie nécessaire pour financer de nombreux types de projets, qu’ils soient ou non de nature immobilière ;
- Parce qu’il est adossé à un bien immobilier, le crédit hypothécaire peut être accordé pour des montants plus élevés que ceux permis dans le cadre des prêts amortissables classiques.
Vous recherchez un prêt au meilleur taux pour financer l’achat d’un bien immobilier ? Contactez la Centrale de Financement. Notre équipe reste à votre service et vous guide d’un bout à l’autre de votre projet.
