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La Centrale de Financement
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Comment négocier le rachat de son crédit immobilier ?

Depuis que vous avez obtenu votre crédit immobilier, vous avez constaté que les taux d’intérêt ont fluctué de manière régulière. Ils sont aujourd’hui à un niveau bien plus bas qu’à l’époque où vous avez signé votre emprunt. Et vous aimeriez en profiter. Vous pourriez en effet trouver quelques avantages à faire racheter votre prêt. Mais comment procéder ? Comment être certain que l’opération vous sera profitable ? La Centrale de Financement répond à vos questions et vous indique comment bien négocier le rachat de votre crédit immobilier.

Dans quels cas est-il intéressant de faire racheter son crédit immobilier ?

Les situations propices au rachat de crédit immobilier

Nous l’avons dit, la raison la plus fréquente au rachat de crédit réside dans la baisse des taux d’intérêt par rapport au début du prêt. Un emprunt immobilier s’étalant souvent sur une ou deux décennies, il n’est pas rare que le marché s’écarte des conditions initiales que vous avez obtenues.

Mais le rachat de crédit peut également être motivé par un changement dans votre situation personnelle ou professionnelle. 

Si vos revenus ont augmenté, peut-être voulez-vous raccourcir la durée de votre prêt pour vous consacrer à d’autres projets. Dans ce cas, vous pouvez demander une modulation de vos mensualités ou, pour obtenir des conditions plus favorables, faire racheter votre prêt.

Même chose en sens inverse : si vos revenus ont baissé, un rachat de prêt peut vous aider à diminuer votre taux d’endettement et retrouver plus de pouvoir d’achat.

Attention : le rachat d’un prêt immobilier n’est pas la même chose qu’un rachat de plusieurs crédits. Dans ce dernier cas, il s’agit de rassembler plusieurs dettes (prêts immobiliers, prêts à la consommation) chez le même créancier afin d’en faciliter le remboursement, quitte à augmenter la facture finale. On parle aussi de regroupement de crédits. 

Les avantages liés au rachat de crédit immobilier

Le rachat d’un crédit immobilier vise essentiellement à diminuer le coût total du prêt grâce à un taux d’intérêt plus favorable. Pour la suite du remboursement, vous pouvez demander à l’établissement bancaire de :

 

  • Diminuer vos mensualités

Vous conservez une durée similaire à celle de l’emprunt initial ce qui, automatiquement, génère une mensualité inférieure. Votre budget mensuel s’en trouve allégé ;

 

  • Diminuer la durée du prêt

Vos finances vous permettent de maintenir le montant des mensualités initiales. Vous payez moins d’intérêts donc remboursez plus rapidement le capital restant dû.

Si les nouvelles modalités sont particulièrement favorables, vous pouvez même envisager d’abaisser à la fois le montant des paiements mensuels et la durée du prêt.

Les conditions idéales d’un rachat de crédit immobilier

La loi stipule qu’il n’existe pas de limitation au rachat de prêt immobilier : vous pouvez y recourir autant de fois que nécessaire. Mais l’opération ne s’avère pas toujours intéressante. 

Pour faire racheter son crédit de façon avantageuse, assurez-vous de remplir les conditions suivantes :

  • Le capital restant dû est supérieur au montant déjà remboursé. En d’autres termes, vous êtes plutôt au début du prêt, au moment où vous payez encore beaucoup d’intérêts ;
  • La somme restant à rembourser est significative ;
  • Les taux moyens actuels sont largement inférieurs à celui figurant dans votre contrat initial (au moins 1 point d’écart).

Si vous êtes plutôt à la fin de la période de remboursement, votre gain risque d’être faible et de ne pas couvrir les frais engendrés par l’opération. 

Renégociation ou rachat de crédit immobilier ?

La renégociation d’un crédit immobilier consiste à demander à votre banque de revoir les conditions qu’elle vous a accordées, compte tenu de l’évolution du marché. Elle peut y consentir si vous êtes un client fidèle et que vous possédez ou souscrivez d’autres produits financiers dans son établissement. 

Le rachat de crédit est, lui, effectué par une banque concurrente qui vous propose un meilleur taux pour que vous deveniez client. Elle solde alors votre prêt auprès de votre créancier actuel puis met en place un nouvel emprunt couvrant votre ancienne dette additionnée des frais générés.

Les deux options sont valables mais présentent quelques différences :

Renégociation de crédit Rachat de crédit
Vous restez dans votre banque actuelle Vous changez de banque
Le taux final n’est pas le meilleur du marché Le nouveau taux est optimisé
Les frais sont limités Les frais sont relativement importants

 

Comment vérifier la rentabilité du rachat d’un prêt immobilier ?

Lorsque vous faites racheter votre crédit immobilier, vous avez donc à régler certains frais.

Les IRA ou indemnités de remboursement anticipé

Elles sont réclamées par l’ancienne banque pour compenser le fait qu’elle ne percevra pas l’intégralité des intérêts prévus. Il est possible d’obtenir la suppression des IRA avant de signer l’offre de prêt dans le cas où vous prévoyez de rembourser vous-même votre dette. Mais certainement pas pour un rachat de prêt par un établissement concurrent.

Le montant de ces indemnités est limité par le code de la consommation. Il ne peut excéder 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts calculés sur la somme remboursée.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont prélevés par la nouvelle banque pour l’étude de votre profil emprunteur et la mise en place du crédit.

Les frais de garantie

La précédente garantie est levée et votre nouveau prêt doit être couvert par une autre hypothèque ou caution. Quelle que soit l’option choisie, vous y laisserez quelques euros.

Pour quel gain ?

Pour que le rachat de votre crédit soit rentable, il faut donc que le gain engendré soit largement supérieur au total des frais évoqués.

À l’aide d’un outil de simulation en ligne, vous pouvez obtenir un premier aperçu des économies espérées.

Imaginons que vous souhaitiez renégocier un prêt de 200 000 euros, contracté sur 20 ans, à un taux de 3,05 %. L’emprunt court depuis 5 ans et il vous reste 161 000 euros à rembourser. Vous avez déjà payé 27 635 euros d’intérêts.

Une autre banque accepte de racheter votre crédit et vous propose un taux de 2.05 %.

Voici les scénarios avec et sans rachat de prêt :

Sans rachat de prêt Rachat de prêt après 5 ans avec maintien de la durée initiale Rachat de prêt après 5 ans avec maintien des mensualités
Taux de 0 à 5 ans 3.05 % 3.05 % 3.05 %
Intérêts payés de 0 à 5 ans 27 635 € 27 635 € 27 635 €
Mensualité de 0 à 5 ans (hors assurance) 1 114 € 1 114 € 1 114 €
Taux après 5 ans 3.05 % 2.05 % 2.05 %
Durée finale du prêt 240 mois 240 mois 226 mois
Mensualité après 5 ans (hors assurance) 1 114 € 1 040 € 1 114 €
Intérêts payés de 5 ans à la fin du prêt 39 775 € 26 157 € 24 043 €
Coût total du crédit hors assurance emprunteur 67 410 € 53 792 € 51 678 €
Gain par rapport au prêt initial 13 618 € 15 732 €

 

Les économies réalisées sont logiquement plus importantes si vous choisissez de maintenir vos mensualités puisque vous remboursez votre nouveau prêt immobilier plus rapidement.

Bien sûr, il ne s’agit que d’une estimation puisque ce tableau ne reprend pas les frais engendrés. Il ne prend pas non plus en compte le changement d’assurance emprunteur.

Cependant, il apparaît clairement que, dans cet exemple, l’opération est sans doute intéressante. Les indemnités de remboursement anticipé s’élèvent au maximum à 2 455 euros (6 mois d’intérêts à l’ancien taux sur le capital restant dû). Même en ajoutant les frais de dossier et de garantie, vous restez bénéficiaire, que vous optiez pour une diminution des mensualités ou de la durée du crédit.

À l’inverse, un rachat après 15 ans de remboursement rapporterait moins de 2 000 euros, ce qui ne couvrirait pas les frais divers.

Rachat de crédit immobilier : comment procéder concrètement ?

Avant de faire racheter ou de renégocier votre crédit, soyez au clair sur votre objectif : souhaitez-vous économiser sur le coût du prêt, réduire rapidement votre niveau d’endettement ou voulez-vous avant tout retrouver un meilleur pouvoir d’achat ?

Informez-vous sur les taux d’intérêt en cours dans votre région et vérifiez qu’ils sont plus bas que votre taux actuel.

 

Puis faites quelques essais de simulation.

Mais pour gagner du temps et identifier à coup sûr la meilleure solution dans votre situation, adressez-vous à un courtier en crédits immobiliers. Ce professionnel fera jouer la concurrence entre les banques et vous conseillera en fonction de votre projet. Il trouvera pour vous les taux les plus favorables, pour le crédit en lui-même comme pour l’assurance emprunteur. Passer par un courtier, c’est la garantie de ne rien oublier !

Besoin d’être accompagné pour le rachat de votre prêt ? Contactez la Centrale de Financement !