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La Centrale de Financement
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Prévoir les frais de garantie de votre prêt immobilier

Assurance de prêt immobilier : la résiliation à tout moment adoptée

Vous projetez de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de votre logement ? Vous avez déjà évoqué le sujet avec votre banque et savez que votre emprunt implique un certain coût : les intérêts bien sûr, les primes d’assurance, les factures du notaire et sans doute quelques frais annexes. Dans cet article, la Centrale de Financement se penche sur la question de la garantie : en quoi consiste-t-elle et comment fonctionne-t-elle ? Quelles sont les différences entre l’hypothèque et le système de cautionnement ? Nous vous indiquons également comment prévoir les frais de garantie afin de mieux les intégrer à votre budget.

Crédit immobilier : à quoi sert la garantie ?

Lorsqu’elle vous prête de l’argent pour votre achat immobilier, la banque prend un risque conséquent. La somme est importante et, même si votre profil semble rassurant, rien ne prouve que vous ne rencontrerez jamais aucun problème pour rembourser le capital emprunté.

C’est pourquoi l’établissement prêteur vous demande une garantie. Il veut être rassuré quant au fait qu’il sera rémunéré et récupèrera sa mise. Il peut s’agir d’une caution ou d’une hypothèque posée sur votre bien immobilier.

Cette mesure n’a pas la même fonction que l’assurance emprunteur, qui prend le relais en cas de décès, de maladie ou d’invalidité. La caution ou l’hypothèque entre en jeu lorsque vous vous trouvez en défaut de paiement pour tout autre raison.

Il n’existe pas de loi spécifique imposant la mise en place d’une telle garantie dans le cadre d’un crédit immobilier. En revanche, il est peu probable qu’une banque vous accorde le moindre prêt sans se protéger contre les incidents de remboursement.

Vous voulez en savoir plus sur le principe de l’emprunt ? Consultez le guide du prêt immobilier proposé par la Centrale de Financement

Les différents types de garanties pour un prêt immobilier

Voyons plus en détail le fonctionnement des garanties possibles pour un crédit immobilier.

La caution

La banque peut s’adresser à un organisme de cautionnement qui se porte garant contre rémunération. Il peut s’agir d’une société privée spécialisée, d’une mutuelle, ou même d’un proche de l’emprunteur.

L’accord de cautionnement peut se signer sans avoir recours aux services d’un notaire.

C’est donc le système de garantie de prêt immobilier le moins cher du marché. Son coût se décompose comme suit :

  • La commission de l’organisme : en général, jusqu’à 600 euros ;
  • Un versement au FMG ou Fond Mutuel de Garantie : un forfait de 200 euros auquel s’ajoute environ 0,8 % du montant emprunté.

À la fin du crédit, certains organismes de cautionnement (le Crédit Logement par exemple) restituent jusqu’à 75 % de la somme qu’ils ont versée au FMG, diminuant d’autant les frais de garantie pour l’emprunteur.

À noter : les mutuelles des fonctionnaires proposent généralement des conditions très intéressantes aux membres de la Fonction publique (caution gratuite ou à très faible coût).

En cas de défaillance, l’organisme assure le remboursement du prêt immobilier et se retourne vers l’emprunteur pour récupérer ses fonds. Il peut, par exemple, proposer un échelonnement de la dette.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur la caution de prêt immobilier.

L’hypothèque

Il s’agit d’une garantie réelle puisqu’elle repose sur un bien concret : en cas de défaut de paiement, la banque est autorisée à saisir le bien immobilier et à le mettre en vente afin de se rembourser.

Seul un notaire peut mettre en place une hypothèque, ce qui en augmente le coût. Le calcul s’effectue en additionnant les frais relatifs à :

  • L’inscription au service en charge de la publicité foncière,
  • La taxe de publicité foncière,
  • La rémunération du notaire,
  • La contribution à la sécurité immobilière.

Ce type de garantie peut représenter jusqu’à 2 % du capital emprunté. C’est souvent l’option la plus chère.

Par ailleurs, vous devrez également payer des frais de mainlevée si vous procédez à un remboursement anticipé de votre crédit. Ces frais peuvent s’élever jusqu’à 0,8 % du montant emprunté.

À noter : la mainlevée désigne l’acte qui met fin à l’effet d’une hypothèque.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Elle remplace l’ancienne Inscription au Privilège du Prêteur de Deniers (IPPD) depuis le 1er janvier 2022.

Il s’agit également d’une hypothèque, qui, en cas de défaut de paiement, place la banque en priorité, devant les autres créanciers éventuels. 

La différence avec l’ex PPD (Privilège du Prêteur de Deniers) réside dans la date à laquelle la banque prend son rang dans la liste des créanciers : à l’inscription pour la version récente ; à la constitution de la créance pour le PPD.

À savoir : un privilège inscrit avant le 1er janvier 2022 place toujours le prêteur de deniers au rang correspondant à la date de création de la dette.

L’inscription de l’hypothèque se fait également via le notaire, au maximum deux mois après l’achat du bien immobilier.

Ici, les frais de garantie sont moins élevés car l’hypothèque légale spéciale n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Pour le reste, le coût est similaire à celui d’une hypothèque classique, y compris en ce qui concerne les frais de mainlevée en cas de remboursement total anticipé.

À savoir : l’hypothèque légale spéciale ne peut garantir qu’un terrain ou un bien ancien. Impossible d’y recourir pour couvrir un emprunt relatif à une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou à la construction d’un logement.

Pour être incollable sur le principe de l’hypothèque, consultez notre article sur la garantie hypothécaire.

Le nantissement

Vous utilisez cette fois un produit financier en guise de garantie. Il peut s’agir d’une assurance-vie ou de tout autre placement, bloqué par la banque pendant toute la durée du prêt. Le montant nanti correspond généralement au capital emprunté. Les frais de nantissement sont plutôt limités ; il excèdent rarement 500 euros.

Est-il possible de négocier les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

Comme indiqué précédemment, vous ne pourrez échapper aux frais de garantie, les banques cherchant à limiter les risques inhérents à tout prêt immobilier.

Difficile également de négocier une baisse de tarif. En effet, le coût de la garantie est composé d’éléments qu’il est impossible de modifier : frais de notaire, taxes, opérations légales ou rémunération d’une société tierce.

La seule possibilité réside dans le choix du type de garantie : une caution plutôt qu’une hypothèque. Son coût initial est généralement inférieur et, lorsque le prêt immobilier arrive à son terme, vous bénéficiez parfois d’un remboursement d’une partie des frais engagés. 

Encore faut-il que l’organisme de cautionnement accepte votre dossier et offre un prix raisonnable.

Problème : la banque vous orientera généralement vers l’un de ses partenaires, souvent l’une de ses filiales, sans vous laisser d’autre option. Votre mutuelle propose une caution moins onéreuse ? Vous pouvez toujours tenter de convaincre votre interlocuteur mais vous risquez de perdre votre temps.

Pour diminuer le coût total de votre crédit immobilier, mieux vaut vous concentrer sur d’autres points, plus facilement négociables :

  • Le taux d’intérêt du prêt ;
  • L’assurance emprunteur : la loi vous permet ici de demander une délégation d’assurance (choix d’un autre organisme) à condition d’apporter les mêmes garanties ;
  • Les frais de dossier.

 

Pour emprunter dans de bonnes conditions, faites appel à un courtier en prêts immobiliers. Il vous mettra les banques en concurrence, vous conseillera sur les organismes d’assurance et de cautionnement, et saura identifier le meilleur compromis dans votre situation.

Consultez ici les taux d’intérêt actuellement pratiqués en fonction de votre région.

Comment financer les frais de garantie dans le cadre d’un emprunt immobilier ?

Dans la majorité des cas, la banque ne finance pas les frais annexes, dus pour la garantie, l’intervention du notaire ou l’étude de votre dossier emprunteur. Elle ne vous prête que le montant nécessaire à votre achat immobilier.

Vous devez donc prévoir un apport personnel suffisant pour couvrir ces frais, et ce, dès la signature de l’acte de vente. Le montant correspondant équivaut généralement à 10 % de la valeur du bien.

À noter : la banque n’accepte d’octroyer un prêt sans apport que dans de très rares cas. L’emprunteur doit présenter une excellente stabilité financière. On parle alors de prêt immobilier à 110 %.  

À retenir :

  • La garantie permet à la banque de se prémunir contre les risques d’impayés. Elle prend le relais lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son crédit immobilier, pour des raisons non couvertes par l’assurance de prêt ;
  • Il en existe 4 grands types : la caution, l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et le nantissement ;
  • Les frais de garantie sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés au début du prêt. Ils peuvent atteindre 2 % du montant total emprunté et ne sont pas ou peu négociables.

Vous voulez limiter les frais liés à votre crédit ? Souscrire un prêt immobilier au meilleur taux ? Contactez la Centrale de Financement. De l’assurance emprunteur aux frais de garantie, nos courtiers en prêts immobiliers recherchent pour vous une solution à moindre coût.