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Les frais de notaire dans le cadre d’un rachat de soulte

Quelle est la meilleure banque pour négocier votre prêt immobilier ?

Par définition, la soulte est le terme employé pour désigner la somme versée à un ayant droit en compensation d’une inégalité. Pour l’exprimer plus simplement, lorsque deux personnes détiennent un bien immobilier, l’une d’elle peut devenir seule propriétaire en rachetant la part de l’autre. Comme toute opération immobilière, ce rachat de soulte engendre des frais de notaire. À combien s’élèvent-ils ? Comment les évaluer ? Qui doit s’en acquitter ? La Centrale de Financement répond à vos questions.

Dans quels cas recourt-on à un rachat de soulte ?

On évoque le concept de soulte lorsque plusieurs propriétaires se partagent un bien en indivision : ils possèdent des droits de nature identique sur la totalité du bien concerné, et ce, même si leur quote-part est différente.

Le rachat de soulte intervient généralement dans les deux cas suivants :

  • Un divorce : L’un des époux demande, par exemple, à conserver la maison familiale après la séparation et propose donc de racheter la part de son ex-conjoint ;
  • Une succession : Le patrimoine du défunt est réparti entre les héritiers. Le paiement d’une soulte permet d’équilibrer le partage lorsque l’un d’eux souhaite obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier. Il doit alors racheter la part de chacun des autres ayants droits.

À savoir : vous n’avez pas les moyens de racheter la soulte en question ? Vous pouvez financer votre projet au moyen d’un prêt immobilier classique.

Pour mettre en place votre emprunt dans les conditions optimales, contactez un courtier en crédits immobiliers. Il vous aidera à négocier avec la banque et obtenir le meilleur taux dans votre situation.

Comment procéder à un rachat de soulte ?

La procédure liée au rachat de soulte est constituée de plusieurs étapes.

Estimation de la valeur du bien

Le notaire commence par évaluer la valeur du bien concerné. Il s’agit de son estimation au cours actuel, et non de son prix d’achat initial. 

Calcul de la soulte pour un divorce

Il dépend de la quote-part des époux : chacun a-t-il participé pour moitié à l’achat du bien ?

S’ils sont propriétaires à parts égales, le calcul est le suivant :

Soulte = Valeur nette du bien / 2

La valeur nette représente le prix actuel du bien diminué de la somme restant à rembourser sur l’éventuel prêt immobilier contracté au moment de l’acquisition. Le calcul devient alors :

Soulte = (Valeur actuelle du bien – capital restant dû) / 2

Si les quotes-parts des époux sont différentes, il convient d’appliquer à la valeur nette le pourcentage correspondant à chaque conjoint. Vous obtenez ainsi le montant de la soulte dont il ou elle devra s’acquitter pour devenir pleinement propriétaire du bien.

À savoir : les deux époux peuvent aussi décider de ne pas conserver la maison familiale ou tout autre bien immobilier possédé en indivision. Ils utilisent alors le produit de la vente pour solder leur crédit immobilier.

Calcul de la soulte dans le cas d’une succession

Le principe est le même, si ce n’est que le nombre de personnes impliquées peut être différent :

Soulte = (Valeur actuelle du bien – capital restant dû) / nombre d’héritiers

L’ayant droit souhaitant devenir l’unique propriétaire du bien doit verser le montant obtenu à chaque autre héritier, dans la mesure où tous les ayants droits bénéficient de la même quote-part.

Officialisation du rachat de soulte

Le rachat de soulte exige l’intervention d’un notaire et se matérialise par la signature d’un acte authentique :

  • Un état liquidatif dans le cadre d’un divorce,
  • Un acte de partage pour un héritage.

Dans le premier cas, le rachat ne peut avoir lieu que lorsque le divorce est effectivement prononcé.

Qui s’acquitte des frais de notaire ?

Les frais de notaires sont répartis entre les deux conjoints ou entre les héritiers dans le cas d’une succession.

Rachat de soulte : quel est le montant des frais de notaire ?

Le montant des frais de notaire engendrés par l’opération dépend de la situation donnant lieu au rachat de soulte. Selon les cas, ils varient entre 2 et 8 % de la soulte.

Les taxes

Elles sont perçues par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales.

Le régime normal implique le paiement de droits de mutation calculés sur les mêmes taux que ceux liés à une vente immobilière classique : 5,8 % dans l’immobilier ancien et 0,715 % dans le neuf. En revanche, ces taux ne s’appliquent qu’au montant de la soulte versée et non à la valeur totale du bien.

Les émoluments du notaire

Il s’agit de la rémunération du professionnel pour son intervention. Elle est réglementée pour la plupart de ses prestations.

Pour une succession ou une séparation, elle suit un barème indiquant un pourcentage à appliquer à chaque tranche de la valeur du bien ou du montant de la soulte. 

Dans le cas d’un rachat de soulte classique (hors divorce ou rupture de PACS), le barème est identique à celui d’une transaction immobilière :

Tranches de la soulte Pourcentage appliqué à la tranche correspondante
Jusqu’à 6500 € 3,87 %
De 6501 à 17 000 € 1,596 %
De 17 001 à 6 0000 € 1,064 %
Au-dessus de 60 000 € 0,799 %

 

Vous n’oublierez pas d’ajouter 20 % de TVA au total obtenu.

Les débours et émoluments de formalités

Il s’agit des frais engagés par le notaire dans le cadre de la procédure, ainsi que de sa rémunération pour les démarches annexes.

Selon les cas, le coût varie de quelques centaines à 1 500 euros.

La contribution de sécurité immobilière

Prélevée pour le compte de l’État, elle correspond à 0,1 % du montant de l’opération et permet de couvrir les frais de formalités liés à l’enregistrement et à la publicité foncière.

À noter : dans le cas d’un divorce ou de la rupture d’un PACS, des frais supplémentaires peuvent s’ajouter aux précédents, en particulier s’il n’existe pas de consentement mutuel. Les époux devront s’acquitter, par exemple, d’un droit de partage s’élevant à 1,10 % de la valeur nette de leur patrimoine. 

Simulation d’un rachat de soulte

Voyons ce que donne l’évaluation de la soulte sur deux exemples concrets.

Simulation dans le cas d’un divorce

Un couple marié se sépare et l’un des conjoints souhaite garder la maison. Cette dernière est estimée à 250 000 euros. Le couple l’a financée à 50/50 au moyen d’un prêt immobilier, toujours en cours de remboursement. Le capital restant dû s’élève à 60 000 euros.

Soulte = (250 000 – 60 000) / 2 = 95 000 €

Au paiement de cette soulte, le conjoint concerné devra ajouter les frais de notaire et, le cas échéant, la moitié des droits de partage. Il devra également prendre en charge le solde du crédit. Si sa situation financière ne lui permet pas d’assumer les mensualités, à l’origine calculées pour deux personnes, il peut négocier un rachat de prêt. Si sa demande est acceptée, il doit alors payer des indemnités de remboursement anticipé à la banque actuelle.

Simulation dans le cas d’un héritage

4 frères héritent d’une résidence estimée à 400 000 euros et entièrement payée. L’un d’eux décide de racheter les parts appartenant au reste de la fratrie.

Soulte = 400 000 / 4 = 100 000 €

L’héritier doit donc verser une compensation de 100 000 euros à chacun de ses frères pour obtenir la pleine propriété de la résidence. Il s’acquitte également d’une partie des frais de notaire.

Vous vous trouvez dans une situation similaire ? Vous possédez un bien en indivision et aimeriez en devenir seul propriétaire ? Il est essentiel de calculer précisément le coût total du rachat : vous serez peut-être amené à solliciter un crédit immobilier afin de financer l’opération.

Pour ne pas vous tromper, contactez la Centrale de Financement. Notre équipe vous guide d’un bout à l’autre de votre projet.