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La Centrale de Financement
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Hypothèque : comment estimer les frais de mainlevée ?

Avant de vous accorder un crédit pour acheter votre maison ou tout autre bien immobilier, la banque vous demande un certain nombre de garanties. Elle peut, par exemple, requérir l’inscription d’une hypothèque sur le logement concerné. Si votre situation change au cours du prêt, vous pouvez être amené à y mettre fin. Il vous faut alors engager une procédure appelée « mainlevée d’hypothèque ». Dans cet article, nous nous intéressons notamment aux frais qu’engendre une telle opération : comment les évaluer pour mieux calculer votre budget ?

Comment fonctionne l’hypothèque dans le cadre d’un crédit immobilier ?

À quoi sert l’hypothèque ?

Les garanties prises par un établissement prêteur n’ont qu’un seul but : limiter le risque encouru. La banque veut l’assurance d’être remboursée, même si, pour diverses raisons, vous ne parvenez plus à régler vos mensualités.

Il existe 3 grands types de garanties permettant de sécuriser les crédits immobiliers :

  • La caution bancaire : une personne physique ou un organisme spécialisé prend le relais en cas de défaillance ;
  • Le nantissement : vous nantissez un placement financier à votre emprunt. La somme est bloquée pendant toute la durée de remboursement et la banque est en droit d’y puiser si vous ne payez plus ;
  • L’hypothèque : la banque peut saisir puis revendre votre bien afin de rentrer dans ses fonds.

Très rassurante pour le créancier, la garantie hypothécaire fait partie des sûretés réelles car basée sur un bien tangible. Elle ne vous empêche pas d’occuper ou de louer la maison ou l’appartement concerné mais vous n’êtes pas libre d’en disposer comme bon vous semble. Vous ne pouvez le revendre tant qu’il reste hypothéqué.

À noter : la constitution d’une hypothèque peut également être exigée par le tribunal à la suite d’une condamnation ou pour protéger un créancier. On parle alors d’hypothèque judiciaire.

Comment constituer une hypothèque ?

Pour être valable, l’hypothèque doit être inscrite auprès du service de publicité foncière. Cette procédure ne peut être effectuée que par un notaire via la rédaction d’un acte authentique.

Dans la pratique, la somme garantie par l’hypothèque est fixée au montant du prêt augmenté de 20 % afin de couvrir les frais divers en cas de problème. 

Simulation : vous achetez un bien au prix de 200 000 euros. Vous réglez une partie de la somme sur vos fonds propres et demandez un prêt immobilier de 100 000 euros pour financer le solde. 

Le montant garanti par une éventuelle hypothèque sera fixé à 100 000 + 20 % = 120 000 euros.

À noter : les frais de constitution de l’hypothèque sont à la charge de l’emprunteur.

Comment savoir si vos biens sont hypothéqués ?

Pour chaque bien, il suffit de vérifier qu’une hypothèque est, ou non, inscrite au service de publicité foncière du département dans lequel il se situe.

Vous pouvez vous adresser vous-même aux personnes concernées ou faire appel à un notaire, moyennant rémunération.

Pour mieux comprendre le principe du crédit, consultez notre guide en ligne, consacré au prêt immobilier et à sa réglementation. 

Dans quels cas demander la levée d’une hypothèque ?

Lorsque le paiement des mensualités se déroule comme prévu, l’hypothèque est naturellement levée un an après la fin du remboursement. Vous n’avez alors aucune démarche à accomplir, et rien à débourser. Pendant l’année en question, votre résidence ne peut plus être saisie puisque vous n’êtes plus débiteur.

Il arrive cependant qu’un prêt soit soldé avant son terme et que l’emprunteur ait besoin de disposer de son bien sans contraintes.

Revente du bien

Vous voulez revendre votre bien parce que vous déménagez ou avez besoin de liquidités. 

La transaction ne peut avoir lieu qu’en absence d’hypothèque. Vous devez demander une mainlevée et utiliser le produit de la vente pour rembourser le crédit en cours.

Remboursement anticipé

Vous avez une rentrée d’argent et souhaitez rembourser votre crédit immobilier par anticipation. 

Si vous n’êtes pas pressé, il vous suffit d’attendre une année supplémentaire pour que l’hypothèque soit levée, sans frais supplémentaires. Si vous préférez vous en libérer rapidement, le notaire procédera à une mainlevée. Attention, les frais engendrés viendront s’ajouter aux indemnités de remboursement anticipé réclamés par la banque.

Rachat de prêt

Les taux d’intérêt ont peut-être baissé et vous aimeriez des conditions d’emprunt plus conformes au marché. Ou peut-être avez-vous besoin de diminuer vos mensualités pour augmenter votre trésorerie personnelle.

Vous pouvez alors négocier le rachat de votre prêt. Deux cas de figure :

  • Le nouvel établissement prêteur exige également une garantie hypothécaire

Vous n’avez d’autre choix que de faire lever l’hypothèque actuelle et de payer les frais associés. Ceux-ci peuvent être prévus lors du rachat et inclus dans votre nouveau crédit immobilier ;

  • Votre nouveau créancier accepte une caution bancaire (Crédit Logement par exemple) pour sécuriser le crédit

Le prêt actuel est remboursé par anticipation et, comme dans le cas précédent, vous pouvez simplement patienter jusqu’à ce que l’hypothèque arrive à son terme.

Besoin de conseils pour optimiser le coût de votre projet ? Contactez un courtier en crédits immobiliers. Il négociera avec les banques pour obtenir les meilleures conditions dans votre situation.

Qui procède à la mainlevée d’hypothèque ?

Là encore, la mainlevée d’hypothèque demande la constitution d’un acte notarié. Vous devez donc refaire appel à votre notaire.

La procédure est initiée par un accord amiable entre le débiteur et l’organisme prêteur. Il arrive cependant que ce dernier refuse de lever la garantie. L’emprunteur peut alors faire appel à la justice pour obtenir gain de cause. 

Quel est le coût d’une mainlevée d’hypothèque ?

Les frais de mainlevée

Ils dépendent de la somme concernée et des formalités nécessaires. Ils sont constitués de :

  • La rémunération du notaire : Les émoluments de l’officier public sont désormais fixés par forfait dans le cas d’une mainlevée. Ce forfait s’élève à 78 euros pour une garantie inférieure à 77 090 euros et 150 euros au-delà ;
  • Les droits d’enregistrement dus au Trésor Public : 25 euros ;
  • La contribution de sécurité immobilière : Elle permet de couvrir les frais de formalités liées à la radiation de l’inscription ;
  • Les débours : Ce sont les frais relatifs aux démarches annexes effectuées par l’officier public. Elles incluent sa rémunération et les dépenses engagées ;
  • La TVA appliquée aux émoluments du notaire.

La totalité de ces éléments représente un coût de 0,3 à 0,6 % du montant de l’hypothèque.

Simulation des frais de mainlevée 

Reprenons notre exemple précédent. Vous avez emprunté 100 000 euros et la garantie hypothécaire s’élève à 120 000 euros.

Les frais de mainlevée correspondants peuvent être décomposés comme suit :

Frais
Émoluments du notaire 150 €

+ 120 € pour les formalités

TVA sur ces émoluments (20 %) 54 €
Trésor public 25 €
Contribution de sécurité immobilière 60 €
Dépenses de formalités 175 €
Total 584 €

Dans cet exemple, les frais de mainlevée représentent 0,48 % de la garantie hypothécaire.


À retenir :

  • L’hypothèque est l’une des garanties permettant de sécuriser un crédit immobilier ;
  • Elle autorise la banque à saisir votre bien en cas de défaut de paiement, puis à se rembourser sur le produit de la vente ;
  • La constitution d’une hypothèque nécessite l’établissement d’un acte notarié, ce qui engendre des frais ;
  • Même chose pour sa résiliation (on parle de mainlevée). Les frais oscillent alors entre 0,3 et 0,6 % de la somme en question ;
  • Un propriétaire peut demander une mainlevée lorsqu’il a soldé l’emprunt correspondant : vente du bien immobilier, remboursement par anticipation, rachat du prêt.

Pour vos crédits immobiliers, contactez la Centrale de Financement. C’est l’assurance d’emprunter au meilleur taux !