Vous avez déjà souscrit un crédit immobilier, toujours en cours de remboursement, et avez besoin d’un nouvel emprunt ? Si vous voulez changer de maison avant d’avoir vendu l’ancien logement, vous pouvez examiner la solution du prêt-relais. Mais peut-être cherchez-vous à vous lancer dans l’investissement locatif, ou, simplement, acquérir une résidence secondaire. La pierre reste une valeur refuge, l’immobilier s’avérant, depuis toujours, un placement sûr à long terme. Quelles conditions faut-il respecter pour obtenir un second prêt immobilier ? Comment procéder pour établir un plan de financement convaincant ?
Les conditions pour cumuler deux crédits immobiliers
Il est tout-à-fait possible de décrocher un deuxième prêt immobilier sans avoir soldé le premier crédit. La banque étudiera votre nouvelle demande en suivant les mêmes règles que lors de votre emprunt précédent :
- Votre taux d’endettement global doit rester inférieur à 35 % ;
- La durée du prêt immobilier ne doit pas excéder 25 ans.
L’établissement prêteur examinera votre dossier avec attention : il s’assurera de la stabilité de vos revenus et vérifiera que votre reste à vivre est suffisant. En bref, vos ressources doivent vous permettre de rembourser chacune de vos mensualités tout en assumant les dépenses du quotidien.
À partir des données récoltées, il évaluera enfin votre capacité d’emprunt et vous accordera, ou non, la somme demandée.
Pourquoi contracter un deuxième prêt immobilier ?
Il existe plusieurs cas de figure dans lesquels il est intéressant de souscrire un nouveau prêt immobilier.
Compléter son prêt principal : les prêts aidés
Il ne s’agit pas ici d’acquérir un autre bien immobilier mais de bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses.
Vous complétez votre crédit principal par un prêt aidé, doté d’un taux réduit ou de modalités de remboursement plus souples. Selon votre projet et votre situation, ce type de montage financier peut vous aider à accéder à la propriété.
Retrouvez les caractéristiques et critères d’éligibilité des différents prêts aidés sur notre site.
Prévoir des travaux de grande ampleur
Vous êtes propriétaire d’un bien vieillissant ? Vous pouvez emprunter à nouveau pour financer certains travaux qui n’étaient pas inclus dans le projet initial.
Changer de résidence principale : le prêt-relais
Le prêt-relais est un crédit de courte durée, dont la période de remboursement reste le plus souvent inférieure à 2 ans. Il permet de financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier en attendant de vendre la première résidence.
Il concerne donc les secundo-accédants, ou même les investisseurs souhaitant acquérir un nouveau logement destiné à la location avant d’avoir cédé le précédent.
Dans un prêt-relais, les banques vous accordent un montant correspondant à 70 % en moyenne du prix de vente espéré pour le premier bien. En contrepartie du paiement d’intérêts dits intercalaires, vos mensualités restent limitées jusqu’à ce que vous ayez cédé ce dernier.
Découvrez en détail comment fonctionne un prêt-relais.
Acquérir une résidence secondaire
Vous rêvez d’un appartement en bord de mer ou d’une maison de campagne ?
Bonne nouvelle, les taux d’intérêt pratiqués pour un crédit immobilier traditionnel sont les mêmes, que le projet concerne l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.
En revanche, la plupart des prêts aidés ne peuvent être utilisés pour l’achat d’un deuxième logement.
Investir dans l’immobilier locatif
Lorsque vous investissez dans un bien mis en location, les loyers générés peuvent couvrir tout ou partie de vos mensualités.
Ces loyers viennent donc gonfler vos revenus et interviennent dans le calcul de votre taux d’endettement. Attention cependant, la banque ne les prend en compte qu’à hauteur de 70 %. Elle considère en effet qu’environ un tiers de la somme prévisionnelle servira à payer les charges liées au logement et compensera les loyers impayés ou les périodes de vacance.
Avant de vous accorder un nouveau prêt immobilier, l’établissement bancaire réalise donc une étude complète de votre dossier, incluant le rendement locatif du bien convoité.
Obtenir un second prêt immobilier : comment procéder ?
Il n’est pas si facile de souscrire un deuxième prêt immobilier auprès de votre banque habituelle. Ce n’est probablement pas non plus l’option présentant le plus d’avantages.
Contacter un courtier en crédits immobiliers
Nous l’avons vu, vous devez remplir les conditions requises pour emprunter de nouveau et ce, en ajoutant une nouvelle mensualité aux charges actuelles. Il est donc essentiel d’effectuer un calcul précis et de préparer soigneusement votre dossier emprunteur.
C’est ici qu’intervient le courtier en crédits immobiliers. Il vous aide à négocier avec les banques pour obtenir les meilleurs taux et, si votre demande n’aboutit pas, recherche des solutions alternatives.
Augmenter votre apport personnel
Si votre capacité d’emprunt s’avère insuffisante, vous pouvez réduire le montant demandé en augmentant votre apport personnel.
Veillez cependant à conserver une épargne suffisante pour faire face aux imprévus.
Demander un regroupement de crédits
Votre taux d’endettement est trop élevé et vous empêche de prétendre à un deuxième emprunt immobilier ?
Vous pouvez solliciter le rachat de votre premier prêt auprès d’une autre banque. Elle procèdera à un regroupement avec votre nouveau crédit. L’opération permet, moyennant un surcoût, de concrétiser votre deuxième achat immobilier tout en maintenant la somme à rembourser chaque mois dans des limites raisonnables.
Utiliser le nantissement ou la garantie hypothécaire
Si vous disposez déjà d’un patrimoine composé d’actifs financiers (assurance-vie, plan épargne en actions, etc.) ou de biens immobiliers, vous pouvez obtenir un prêt garanti par une sûreté réelle :
- Un nantissement : un produit financier est mis en gage pour sécuriser le remboursement des fonds prêtés ;
- Une hypothèque : un bien immobilier peut être saisi et mis en vente en cas de défaut de paiement.
Gardez en tête qu’un prêt immobilier vous engage à long terme. Mieux vaut donc optimiser votre projet avant de cumuler deux crédits. Faites appel à la Centrale de Financement. Votre courtier peut vous aider à économiser bien des euros !
