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La Centrale de Financement
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Garantir son prêt immobilier grâce au nantissement

Assurance de prêt immobilier : la résiliation à tout moment adoptée

Vous voulez convaincre la banque de vous accorder un crédit immobilier ? Donnez-lui l’assurance d’être remboursée quelle que soit l’évolution de votre situation financière ! C’est l’objectif des garanties. Sans doute êtes-vous déjà familiarisé avec le système de caution ou d’hypothèque. Mais connaissez-vous le nantissement ? S’il ne s’adresse qu’à quelques profils spécifiques, cet autre type de garantie peut s’avérer très avantageux. La Centrale de Financement détaille dans cet article le fonctionnement et l’intérêt du nantissement pour sécuriser un prêt immobilier.

Prêt immobilier : le fonctionnement du nantissement

Une garantie fondée sur des biens incorporels

Le nantissement fait partie des sûretés réelles, au même titre que l’hypothèque. La garantie offerte est en effet basée sur l’un des biens de l’emprunteur, à l’inverse du cautionnement, qui repose sur le relais d’une personne physique ou d’un organisme spécialisé.

L’hypothèque consiste à engager un bien immobilier, en général celui pour lequel est souscrit le prêt. Dans le cas du nantissement, il s’agit d’un bien immatériel :

  • Un produit financier (assurance vie, compte d’épargne, compte titres en actions, etc.),
  • Un fonds de commerce,
  • Des parts de société, 
  • Etc.

Le tableau suivant résume les différents types de garantie :

Sûretés personnelles Sûretés réelles
Type Cautionnement Garantie hypothécaire Nantissement Gage
Source de remboursement en cas de défaillance de l’emprunteur Fonds mutuel de garantie Biens immobiliers Biens meubles incorporels Biens meubles corporels
Principe Un organisme ou une personne se porte caution La banque peut saisir et revendre le bien pour se rembourser La banque puise dans le produit nanti La banque revend les biens mis en gage

 

En pratique, seuls la caution, l’hypothèque et le nantissement sont utilisés pour garantir un prêt immobilier.

Envie d’en savoir plus ? Restez sur le site de la Centrale de Financement et parcourez notre guide du crédit immobilier : nous y détaillons le système des garanties mais également le mécanisme de l’emprunt en général.

Retrouvez-y également les taux d’intérêt moyens pratiqués par les banques en fonction de votre région.

La mise en place du nantissement

Imaginons donc que vous disposiez d’une assurance vie ou de tout autre produit financier que vous souhaitez nantir dans le cadre d’un prêt immobilier.

Pour rassurer la banque, le montant du bien nanti doit être suffisant pour couvrir la totalité de la somme empruntée. Par ailleurs, la valeur d’un placement financier étant susceptible de varier au fil du temps, l’établissement prêteur examinera le risque associé : quel est le taux de rentabilité de votre produit ? Est-il plutôt volatil ou au contraire très sécurisé ?

Selon les caractéristiques et la valeur actuelle du bien à nantir, la banque peut vous demander de couvrir plus de 100 % de votre emprunt (pour anticiper d’éventuelles pertes financières) ou de compléter le nantissement par une hypothèque.

Une fois définies les modalités de la garantie, l’accord peut se concrétiser de deux manières différentes :

  • Par un contrat sous seing privé conclu entre le créancier et l’emprunteur

Il s’accompagne d’une notification adressée à l’établissement gestionnaire du placement nanti. En cas de défaut de remboursement, le créancier devra saisir le juge afin d’activer la garantie ;

  • Par un acte authentique signé devant notaire

La possession du bien nanti est alors transférée vers le créancier. Le caractère exécutoire du document lui permet de se rembourser directement en cas de défaillance de l’emprunteur.

Quelle que soit la forme du contrat, il doit être enregistré et rendu public. L’inscription doit avoir lieu dans les 15 jours suivant la signature.

Les frais de nantissement varient selon la banque accordant le crédit. Ils sont généralement peu élevés (500 euros maximum) et restent largement inférieurs à ceux générés par les autres types de garanties. 

À savoir : lorsque vous aurez entièrement remboursé votre prêt, il vous faudra demander la mainlevée du nantissement afin de retrouver la pleine possession de votre assurance vie, votre compte épargne ou autre placement. Certaines banques peuvent facturer des frais supplémentaires. 

Nantissement total ou nantissement partiel ?

S’il reste propriétaire du compte ou du placement nanti, l’emprunteur ne peut néanmoins plus en disposer, et ce, pendant toute la durée de remboursement. 

Dans un nantissement total, c’est l’ensemble du compte qui se trouve ainsi bloqué, ce qui inclut tout versement ultérieur susceptible d’alimenter le montant existant au moment où l’acte a été établi. 

Lorsque le nantissement est partiel en revanche, seule la somme garantissant la créance est concernée. Le débiteur peut donc retirer l’excédent s’il le souhaite. 

Dans les deux cas, l’emprunteur doit obtenir l’accord de la banque pour effectuer toute opération sur le compte, qu’il s’agisse d’un retrait, d’une ventilation ou d’un arbitrage visant à faire fructifier son capital.

À noter : le contrat initial peut également prévoir une libération progressive des fonds nantis à mesure que vous remboursez votre crédit.

Nantissement : avantages et inconvénients

À quoi bon solliciter un prêt si l’on possède déjà le capital nécessaire à l’achat immobilier envisagé ? Examinons les avantages d’une telle solution :

  • Grâce au nantissement, vous n’avez pas à vider votre compte épargne ou liquider votre placement. Selon la rentabilité associée, votre argent continue à travailler et vient augmenter d’autant votre patrimoine ;
  • Vous conservez également les éventuels avantages fiscaux relatifs au produit nanti (assurance vie par exemple) ;
  • Le nantissement peut également vous dispenser de souscrire l’habituelle assurance emprunteur, qui représente une fraction importante des mensualités, en particulier pour les personnes ayant dépassé un certain âge ;
  • Les frais générés sont enfin beaucoup moins importants que pour la mise en place d’une caution ou d’une hypothèque.

Il est recommandé d’effectuer un calcul précis et adapté à votre profil : les économies réalisées grâce au nantissement seront-elles supérieures au coût total de votre crédit immobilier ?

Par ses conseils avisés, le courtier en prêts immobiliers peut vous aider à prendre la bonne décision. Il mènera également la négociation avec les banques pour obtenir le meilleur taux d’intérêt et les conditions les plus favorables à votre projet.

Il vous faudra par ailleurs considérer les aspects négatifs ou contraignants du nantissement :

  • Votre placement est bloqué pendant de longues années ;
  • Si sa valeur diminue, l’établissement prêteur peut vous réclamer un nouvel apport afin de maintenir la somme nantie ;
  • Vous devez disposer d’une épargne supplémentaire, facilement accessible en cas de difficultés passagères ;
  • Si vous ne parvenez plus à rembourser la banque, celle-ci risque d’être moins encline à trouver des solutions. Si le nantissement est total, elle pourra puiser directement dans le capital immobilisé.

Vous l’avez compris, le nantissement convient aux emprunteurs déjà détenteurs d’un patrimoine conséquent et sécurisé. Mieux vaut également disposer de revenus suffisamment importants pour absorber les fluctuations du marché.

Il s’adresse donc aux personnes averties et sensibilisées au domaine financier.

Prêt in fine et nantissement

Le prêt in fine est un cas typique, dans lequel le nantissement est fréquemment utilisé en guise de garantie.

Rappelons-en le principe : la banque vous accorde un crédit pour lequel vous ne payez que les intérêts d’emprunt et l’assurance pendant toute la durée du prêt. Vous n’avez à rembourser le capital emprunté qu’à la dernière échéance. 

Bien évidemment, l’établissement prêteur ne consent à ce type de prêt que si vous présentez de très solides garanties ! La solution la plus courante est le nantissement d’une assurance vie ou d’un autre placement, à condition qu’il soit suffisamment stable.

Cette combinaison convient particulièrement aux projets relatifs à l’investissement locatif : vous contractez un prêt immobilier pour l’achat d’un bien destiné à la location. 

La loi vous autorise alors à déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers générés. Or le taux d’intérêt d’un prêt in fine est plus élevé que celui d’un crédit amortissable classique. La déduction fiscale n’en est que plus intéressante. 

 

À retenir :

  • Dans le cadre d’un prêt immobilier, le nantissement consiste à bloquer un placement financier en guise de garantie, afin de rassurer la banque quant à votre capacité de remboursement ;
  • Les produits nantis sont variés : assurance vie, compte épargne, compte titres, plan épargne actions, etc. Ce sont toujours des biens immatériels ;
  • Le nantissement génère moins de frais que le cautionnement ou l’hypothèque ;
  • Il s’adresse aux emprunteurs disposant d’un patrimoine conséquent, se lançant notamment dans l’investissement locatif.

Besoin de conseils complémentaires ? La Centrale de Financement vous accompagne dans votre projet d’emprunt immobilier, de la négociation du contrat de prêt au remboursement total de votre crédit.