Vous avez acheté votre résidence principale mais vos plans ont changé. Ou peut-être souhaitez-vous renforcer votre investissement immobilier. Vous souhaitez donc vendre un premier logement pour mieux financer le suivant. Le prêt relais vous permet de coordonner les deux transactions : la banque vous avance l’argent nécessaire à la nouvelle acquisition en attendant la revente de l’ancien bien. Dans cet article, nous vous indiquons, en 5 grandes étapes, comment préparer votre dossier pour obtenir un prêt relais.
1/ Faire estimer votre bien
Le montant de l’avance accordée dans le cadre d’un prêt relais se calcule en retenant 60 à 80 % de la valeur du logement mis en vente. Une telle précaution permet à la banque de réduire le risque : même si vous vendez à un prix inférieur au chiffre prévu, vous devriez être capable de rembourser l’intégralité du crédit.
La première étape consiste donc à faire évaluer votre bien de manière réaliste, en tenant compte du marché immobilier local. Faites appel à des professionnels et demandez plusieurs avis.
Le prêt relais est un emprunt à court terme. Vous ne disposez que de 12 mois reconductibles pour vendre votre bien et régler la dette contractée. Pendant cette période, vous ne payez que l’assurance emprunteur et les intérêts, calculés sur la totalité du capital emprunté. Il est donc essentiel de vendre rapidement afin d’éviter un coût trop important.
En résumé, plus l’estimation de votre bien est fiable, plus courte est la durée du crédit. Vous pouvez rembourser sans attendre et sécuriser votre situation financière.
2/ Faites-vous une première idée de votre prêt relais
Vous connaissez le montant approximatif de votre prêt relais. Attention, si vous remboursez toujours un crédit ayant servi à acquérir votre premier bien, la banque en tiendra compte. Le montant théorique du prêt relais devient alors :
(valeur vénale du bien vendu x 70 %) – capital restant dû du crédit en cours
À partir du chiffre obtenu, vous pouvez bâtir un premier plan de financement en fonction du prix du logement convoité.
Vous avez ici à choisir entre deux grands types de prêts relais :
- Prêt relais sec : La valeur du logement que vous souhaitez acquérir est inférieure à celle du bien dont vous vous séparez. En théorie, le crédit relais complété d’un éventuel apport personnel suffit à financer votre nouvel achat. Vous le remboursez avec le produit de la revente.
- Prêt relais adossé : La valeur du nouveau logement est supérieure à celle de la maison ou de l’appartement que vous revendez. Vous devez donc compléter le prêt relais par un emprunt traditionnel. Le premier est une avance remboursable en 24 mois maximum, le second est un crédit immobilier amortissable sur une durée classique (jusqu’à 25 ans). Pendant la période de transition, vous payez l’assurance emprunteur, les intérêts du prêt relais et les mensualités du nouveau crédit immobilier. Cette solution exige une capacité de remboursement plus importante.
Vous préférez être accompagné dès cette étape ? Faites appel à un courtier en prêts immobiliers. Il examine tous les frais pour fournir une première simulation du prêt relais.
3/ Vérifiez la faisabilité de votre projet
Vous savez maintenant ce qu’il vous faut emprunter : vos finances personnelles sont-elles compatibles avec votre projet ?
Avant de vous envoyer une offre, la banque vérifie plusieurs points importants :
- Votre taux d’endettement : Il s’agit de la part de vos revenus que vous consacrez au règlement des charges fixes et au remboursement des prêts contractés. Ce taux ne peut excéder 35 %.
- Votre capacité d’emprunt : Lorsqu’elle connaît vos revenus, vos charges et vos prêts en cours, la banque peut calculer le montant maximal qu’il vous est possible d’emprunter dans le cadre du prêt relais, en particulier s’il est de type adossé. Elle prend en compte l’ensemble des coûts : intérêts, dossier, notaire, garanties, etc.
- Votre apport personnel : Disposez-vous de fonds propres permettant de couvrir les frais annexes et/ou diminuer le capital à emprunter ? Si c’est le cas, vous augmentez vos chances d’obtenir une réponse favorable.
- La garantie en cas de défaut de remboursement : En général, la vente de l’ancien bien suffit à rassurer l’établissement en ce qui concerne le prêt relais. Si vous avez besoin de le compléter par un crédit immobilier classique, il vous faudra proposer une sécurité supplémentaire. Il peut s’agir d’une caution bancaire ou d’une garantie hypothécaire.
- L’assurance emprunteur en cas de problèmes de santé : Sauf exception rare (prêt hypothécaire), elle est incontournable. Pour en limiter le coût, vous pouvez solliciter une compagnie d’assurance autre que celle recommandée par la banque. L’assurance emprunteur vient s’ajouter au montant des mensualités, ou à celui des intérêts payés chaque mois dans le cas du prêt relais.
Votre courtier en crédits immobiliers vous aide à effectuer les calculs nécessaires et mettre en valeur les atouts de votre profil.
Votre taux d’endettement s’avère trop élevé ? Peut-être devrez-vous réviser la gamme de prix de votre nouvel achat immobilier. Il existe également des solutions spécifiques, proposées par certaines banques : plus de détails dans notre article sur le prêt achat-revente, ou le crédit global immobilier.
4/ Préparez votre dossier emprunteur
Il s’agit ici de rassembler tous les éléments dont les banques ont besoin pour étudier votre demande :
- Les informations concernant la vente de l’ancien bien : Votre titre de propriété, les estimations réalisées par les professionnels de l’immobilier, les mandats de vente, etc.
- Les justificatifs relatifs à vos ressources : Bulletins de salaire, avis d’imposition, revenus locatifs, etc.
- Les pièces attestant de votre situation financière : Relevés de comptes bancaires, épargne, dettes en cours de remboursement, etc.
Retrouvez ici la liste des pièces indispensables dans le cas d’un prêt immobilier classique.
5/ Partez à la recherche de votre financement
Vous êtes maintenant paré pour votre quête de la meilleure offre de prêt !
Une fois de plus, votre courtier en crédits immobiliers pourra vous épauler : il se chargera de négocier avec les banques pour obtenir un taux d’intérêt et des conditions favorables.
Retrouvez ici les taux d’intérêt actuellement pratiqués dans votre région.
Contactez la Centrale de Financement pour identifier la solution d’emprunt la mieux adaptée à votre profil, mettre en place votre prêt relais et minimiser le coût de votre projet.
