Le prêt relais est un crédit intermédiaire permettant de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier alors que le précédent n’est pas encore vendu. Tant que vous n’avez pas cédé l’ancien logement, vous ne disposez pas des fonds nécessaires à votre acquisition. C’est donc la banque qui vous avance la somme nécessaire au projet. Ce type de crédit fonctionne selon des conditions particulières et génère des frais significatifs. Nous décortiquons, dans cet article, le coût d’un prêt relais : que vous faudra-t-il débourser pour acheter avant d’avoir vendu ?
Les grandes caractéristiques du prêt relais
Pour déterminer le montant du prêt relais, la banque retient entre 60 et 80 % de la valeur du bien que vous souhaitez vendre. Cette précaution constitue une bonne garantie de remboursement : même si vous vendez à un prix plus bas que prévu, vous aurez, a priori, la possibilité de solder votre dette.
Autre caractéristique, le prêt relais est, par nature, un emprunt de courte durée : il est accordé pour 12 mois et peut être prolongé d’autant. Ce délai doit vous laisser suffisamment de temps pour mener à bien la revente de votre premier logement.
Pendant cette période de transition, vous ne payez que les intérêts et l’assurance emprunteur relatifs au crédit relais. Vous ne remboursez le capital accordé que lorsque vous avez vendu, dans la limite de temps prévue dans le contrat de prêt. Le montant de vos mensualités reste ainsi à un niveau acceptable malgré un éventuel cumul des dépenses.
On distingue en effet plusieurs types de prêts relais :
- Le prêt relais sec : La valeur du nouveau bien est inférieure à celle du logement dont vous vous séparez. Le produit de la vente est suffisant pour financer la totalité de votre achat.
- Le prêt relais adossé : Le logement convoité est proposé à un prix supérieur à celui que vous vendez. Vous aurez donc à compléter votre prêt relais par un nouveau crédit immobilier. Le premier sera remboursé rapidement quand le second s’étalera sur une durée classique. C’est ici que les mensualités commencent à se cumuler.
- Le prêt achat revente : Vous n’avez pas encore soldé le prêt immobilier souscrit pour l’achat de votre premier bien. Dans ce cas, la banque procède au rachat de votre dette puis l’inclut dans le nouveau plan de financement, moyennant une augmentation des échéances mensuelles et/ou de la durée de l’emprunt.
Bien sûr, la banque prélève des frais pour se rémunérer de l’avance comme du différé de remboursement accordés. Voyons ensemble ce que comportent ces frais.
Prêt relais : les éléments entrant dans le calcul du coût
Le coût total du prêt relais varie selon de nombreux facteurs : le risque pris par la banque, la stabilité de votre situation, la tendance immobilière dans votre secteur, votre taux d’endettement, etc. Il est néanmoins composé d’éléments incontournables.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt d’un prêt relais est en général plus élevé que celui d’un crédit amortissable classique. Là encore, tout dépend de votre profil, de la conjoncture et de la stratégie adoptée par l’établissement prêteur.
À noter : Les prêts relais sont soumis à un taux d’usure (taux maximal autorisé par la loi) spécifique, lui-même supérieur à celui des crédits immobiliers traditionnels.
L’importance du différé
Dans le cas d’un prêt relais, les intérêts sont en permanence calculés sur l’intégralité du capital accordé puisque ce dernier n’est remboursé qu’au terme de l’emprunt. Ils sont donc intrinsèquement plus élevés que ceux d’un prêt immobilier traditionnel.
Vous pouvez demander une franchise totale : le paiement des intérêts est également différé au terme du crédit. Le coût augmente encore, les sommes reportées produisant elles-mêmes de nouveaux intérêts.
Il s’agit heureusement d’une situation provisoire : le prêt relais n’a pas vocation à durer. En d’autres termes, plus vite vous vendez votre bien, moins vous payez !
L’assurance emprunteur
Elle sera exigée quel que soit le type de prêt relais accordé. Ici, pas de franchise possible. La prime d’assurance doit être versée mensuellement.
Vous pouvez cependant demander une délégation d’assurance si le contrat proposé par la banque s’avère trop onéreux. Demandez conseil à un courtier en prêts immobiliers. Il vous aidera à optimiser chaque aspect de votre projet.
La garantie
En général, l’assurance emprunteur et la revente du bien précédent suffisent à la banque. Votre notaire doit alors spécifier que les fonds récupérés seront utilisés pour le remboursement du prêt relais.
Les frais divers
Vous devez enfin compatibiliser l’ensemble des frais annexes, selon votre situation :
- Frais de dossier,
- Frais de notaire,
- Éventuelle mainlevée d’hypothèque sur le bien à vendre,
- Indemnités de remboursement anticipé d’un précédent crédit,
- Etc.
Là encore, le courtier en crédits immobiliers vous sera d’une aide précieuse pour ne rien oublier.
Coût d’un prêt relais : simulation
Voici deux exemples concrets pour mieux comprendre.
Prêt relais sec
Vous vendez une maison valant 300 000 euros pour racheter un appartement au prix de 200 000 euros. La banque vous avance le montant nécessaire dans le cadre d’un prêt relais, à un taux de 2,94 %.
Voici le calcul des intérêts (auquel vous devrez ajouter l’assurance et les frais divers) :
| Intérêts mensuels | Total | |
| Vente après 6 mois | 514 € | 3 084 € |
| Vente après 12 mois | 6 168 € |
Prêt relais adossé
Prenons la situation inverse : vous vendez un appartement valant 200 000 euros pour acheter une maison au prix de 300 000 euros.
Cette fois la banque vous propose un prêt relais de 140 000 euros à 2,94 %, adossé à un crédit immobilier de 160 000 euros à 2,82 % sur 15 ans. Pour simplifier, nous ignorons l’assurance et tous les frais annexes.
Vous parvenez à revendre votre premier bien après 6 mois, au prix souhaité. Après avoir soldé votre prêt relais, il vous reste donc 40 000 € que vous utilisez pour rembourser une partie du crédit complémentaire et réduire le montant des mensualités.
Vous payez donc 2 058 euros au titre des intérêts du prêt relais.
Et remboursez en parallèle votre crédit amortissable :
| De 0 à 6 mois | De 6 mois à 15 ans | Total des intérêts | |
| Intérêts du prêt relais | 343 € | 2 058 € | |
| Mensualité du crédit | 1 091 € | 811 € | 27 624 € |
| Échéance mensuelle totale | 1 434 € | 811 € |
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