La gestion des finances personnelles est un domaine dans lequel chaque décision compte. L’emprunt, notamment, est un élément clé pour la réalisation de projets à moyen et long terme. Le remboursement des prêts contractés joue alors un rôle déterminant dans l’équilibre budgétaire du ménage. C’est pourquoi, dans un contexte où les taux, les offres et les conditions évoluent constamment, il est essentiel de connaître les options à votre disposition. Dans cet article, nous évoquons le rachat de crédits hypothécaire, une solution stratégique permettant, pour qui y a accès, de maintenir une bonne situation financière.
Qu’est-ce que le rachat de crédits hypothécaire ?
Rachat de crédits hypothécaire : définition
Le rachat de crédits hypothécaire, parfois appelé regroupement de crédits hypothécaire, est une opération permettant à un emprunteur de rassembler plusieurs prêts en cours (qu’ils soient immobiliers, à la consommation ou autres) en un seul et unique emprunt. L’objectif principal est d’obtenir une mensualité réduite, adaptée à sa capacité de remboursement, tout en offrant la possibilité de renégocier le taux d’intérêt.
Dans le cas d’un rachat dit « hypothécaire », le crédit consolidé est garanti au moyen d’une hypothèque constituée sur un bien immobilier appartenant au demandeur. Ce dernier doit donc être propriétaire pour accéder à ce type de rachat.
Distinction entre renégociation, rachat et regroupement
Avant d’entrer dans le détail de l’opération, arrêtons-nous un instant sur une question de vocabulaire. Il convient de faire la différence entre 3 options bien distinctes :
- Renégociation de crédit immobilier : Dans une renégociation de crédit, votre banque actuelle accepte de revoir les conditions qu’elle vous a accordées à une époque où les taux d’intérêt étaient plus élevés. L’établissement vous renvoie alors un nouveau tableau d’amortissement, avec des mensualités ou une durée de remboursement revues à la baisse ;
- Rachat de crédit immobilier : Vous cherchez, cette fois, un autre organisme de crédit acceptant de racheter votre prêt à la banque actuelle et de vous proposer un nouvel emprunt aux conditions plus avantageuses ;
- Rachat (ou regroupement de crédits) : Le mot crédit est au pluriel : il s’agit de l’opération décrite au premier point. Vos dettes sont rachetées pour être regroupées et rééchelonnées.
C’est principalement à cette troisième option que nous nous intéressons dans cet article.
Pourquoi envisager un rachat de crédits hypothécaire ?
Plusieurs raisons peuvent motiver votre démarche.
Outre la possibilité de bénéficier d’une mensualité allégée et d’un taux d’intérêt potentiellement plus bas, l’opération vous offre la simplification administrative : vous n’avez plus qu’un interlocuteur et une seule échéance à gérer. C’est une solution pertinente pour adapter vos remboursements à votre situation financière et prévoir l’avenir plus sereinement.
Le fonctionnement d’un rachat de crédits hypothécaire
Le ratio hypothécaire
Dans un rachat de crédits hypothécaire, votre nouveau prêt est sécurisé grâce à une hypothèque posée sur l’un de vos biens immobiliers.
En d’autres termes, si vous n’êtes plus capable de rembourser le crédit consolidé, l’établissement prêteur doit pouvoir récupérer les fonds engagés grâce à la saisie et à la vente de l’habitation mise en gage.
Mais une telle opération s’accompagne de frais et le marché immobilier ne cesse de fluctuer. La somme issue d’une éventuelle revente risque donc d’être inférieure à la valeur réelle du bien au moment où vous souscrivez le prêt consolidé.
La banque anticipe le problème et ne retient que 70 à 80 % de cette valeur pour déterminer le montant sécurisé par l’hypothèque.
Exemple : si vous êtes propriétaire d’une maison estimée à 250 000 euros, l’hypothèque ne pourra couvrir qu’un prêt de 200 000 euros avec un ratio hypothécaire de 80 %.
La marge hypothécaire
Il peut arriver que le bien immobilier hypothéqué soit encore sous le coup d’un ancien crédit, comptant peut-être parmi ceux que vous souhaitez regrouper. La banque calcule alors la marge hypothécaire pour déterminer la somme garantie :
(valeur vénale du bien immobilier x ratio hypothécaire)
– capital restant à rembourser sur l’ancien crédit
Dans l’exemple précédent, le montant garanti est de 150 000 euros s’il vous reste encore 50 000 euros à rembourser pour être entièrement propriétaire de la maison.
Les étapes du processus
Après avoir réfléchi à votre projet, vous exposerez votre demande à un organisme de crédit ou, pour une plus grande efficacité, à un courtier en rachat de prêts. Ce dernier se chargera alors de constituer un dossier convaincant et de solliciter les banques.
Les établissements contactés examineront chaque aspect de votre situation : votre profil financier, la valeur du bien à hypothéquer, les conditions du marché.
Si votre dossier s’avère suffisamment convaincant, vous recevrez une offre et pourrez signer un nouveau contrat de prêt, incluant le montant actuel de vos dettes et tous les frais liés au regroupement.
L’établissement bancaire procèdera ensuite au rachat de vos anciens crédits et à la mise en place de l’emprunt consolidé.
Les avantages et inconvénients du rachat de crédits hypothécaire
Les avantages
Les bénéfices principaux sont globalement les mêmes que ceux d’un rachat de crédits garanti par une caution bancaire traditionnelle : mensualités plus adaptées à votre situation financière, gestion simplifiée, taux d’intérêt potentiellement plus faible.
Mais le système d’hypothèque est une garantie plus forte et de nature à rassurer la banque. Elle apporte donc quelques points positifs supplémentaires :
- Accès à un capital plus important : Selon votre taux d’endettement, vous pouvez même ajouter une avance de trésorerie au total des montants restant dus sur les anciens prêts ;
- Taux d’intérêt plus compétitif : Le risque étant limité pour la banque, vous parviendrez plus facilement à négocier le taux d’intérêt du crédit consolidé ;
- Regroupement de crédits à la consommation : En général, le rachat de crédits hypothécaire est utilisé pour regrouper un emprunt immobilier avec de petits prêts à la consommation. Mais l’hypothèque peut aussi permettre de garantir le regroupement de crédits à la consommation uniquement, pour un montant total conséquent ;
- Absence d’assurance emprunteur : La banque accepte parfois de vous dispenser de l’assurance emprunteur, dont le coût est souvent élevé. Il faut, pour cela, que le risque soit faible et le montant total du crédit consolidé entièrement couvert par l’hypothèque.
Les inconvénients
Là encore, vous retrouvez les inconvénients d’un rachat de crédits classique.
Le rachat implique le paiement d’indemnités de remboursement anticipé s’ajoutant aux habituels frais de dossier et à l’accumulation d’intérêts à long terme. La réduction des mensualités entraîne en effet l’allongement du nouveau crédit, dont la durée peut atteindre 25 ans.
Mais l’hypothèque vient encore augmenter le coût de l’opération :
- Des frais de notaire : La constitution d’une hypothèque exige l’intervention d’un notaire : vous aurez donc à le rémunérer tout en vous acquittant de divers coûts d’enregistrement ;
- D’éventuels frais de mainlevée : Si le regroupement inclut un ancien prêt immobilier déjà garanti par une hypothèque, cette dernière devra être supprimée au moment du rachat. Vous aurez donc à payer des frais de mainlevée avant de mettre en place la nouvelle garantie.
Si le rachat de crédits hypothécaire offre assurément plus de possibilités, il est également plus coûteux. Contactez la Centrale de Financement : votre courtier en rachat de prêts vous aidera à peser le pour et le contre pour mieux optimiser votre projet.
