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Prêt immobilier : que devient le Privilège de Prêteur de Deniers ?

Avant de vous accorder le prêt dont vous avez besoin pour concrétiser votre projet immobilier, la banque cherche à se rassurer : serez-vous capable de la rembourser à long terme ? C’est la raison pour laquelle elle vous demande deux types de garanties : une assurance pour vous aider à surmonter les problèmes de santé, ainsi qu’une caution ou une hypothèque pour éviter les impayés en cas de difficultés financières. Le Privilège de Prêteur de Deniers, ou PPD, comptait parmi les protections les plus souvent utilisées pour garantir un emprunt. Il est aujourd’hui remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Voyons ensemble les conséquences d’un tel changement sur votre demande de crédit immobilier.

Qu’est-ce que le Privilège de Prêteur de Deniers ou PPD ?

Privilège de Prêteur de Deniers : définition

Il s’agit d’une garantie très similaire à l’hypothèque conventionnelle. C’est ce que l’on appelle une sûreté réelle car elle se base sur la valeur de votre bien immobilier pour sécuriser votre prêt.

En d’autres termes, la banque peut saisir le bien en question et le mettre en vente si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit. Elle peut ainsi se rémunérer et récupérer l’argent qu’elle vous a prêté. 

Il arrive cependant qu’un emprunteur ait à s’acquitter de plusieurs dettes. Le droit français distingue les créanciers privilégiés des créanciers chirographaires. Les premiers sont prioritaires car leur créance est attestée par une hypothèque ou un acte officiel. Ils seront donc remboursés en premier lieu en cas de défaut de paiement et de saisie.

Et si le PPD est autant apprécié des banques, c’est qu’il se place devant toutes les autres hypothèques, ou presque, dans l’ordre de priorité. 

À savoir : si la vente de son bien ne permet pas à l’emprunteur d’effacer sa dette, il reste redevable du montant restant.

L’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

La banque vous aide à financer votre projet. Elle peut donc bénéficier du Privilège de Prêteur de Deniers. 

Pour obtenir ce droit de priorité, il convient de respecter certaines conditions :

  • Les formalités doivent être effectuées par l’intermédiaire d’un notaire ;
  • L’acte de prêt doit décrire la destination de l’emprunt (acquisition d’un bien immobilier, dans le neuf ou dans l’ancien) ;
  • L’acte de vente doit indiquer que le bien est acquis grâce au prêt accordé par la banque ;
  • Le notaire doit procéder à l’inscription auprès du service de publicité foncière dans les 2 mois suivant la signature.

Les différences entre PPD et hypothèque conventionnelle

Si la procédure décrite au point précédent est respectée, l’établissement prêteur n’a pas besoin de l’accord de l’emprunteur. Ce n’est pas le cas de l’hypothèque conventionnelle, qui, par définition, résulte d’une convention entre la banque et son débiteur.

Le PPD est également moins cher pour l’emprunteur puisqu’il est exonéré de la taxe de publicité foncière. Nous reviendrons sur son coût dans la suite de cet article.

Il comporte malgré tout quelques inconvénients.

Le Privilège de Prêteur de Deniers ne peut garantir que les prêts concernant l’achat d’un bien existant. Il peut s’agir d’un terrain, d’un logement ancien ou d’une résidence neuve. Une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), des travaux ou la construction d’une maison individuelle nécessiteront donc un autre type de garantie (cautionnement ou hypothèque conventionnelle).

Le PPD ne peut pas non plus être inscrit dans le cas d’un rachat de prêt immobilier.

Besoin d’information sur le principe de l’emprunt ? Parcourez notre guide du crédit immobilier. Nous en détaillons tous les aspects : recherche du meilleur taux d’intérêt, assurance emprunteur, garantie, modalités de remboursement, etc.

La disparition programmée du Privilège de Prêteur de Deniers

Nous l’avons vu, ce privilège possédait de sérieux atouts pour rassurer les banques. 

L’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 est pourtant venue changer la donne : elle a tout bonnement supprimé les Privilèges Immobiliers Spéciaux (PIS) dont faisait partie le PPD.

Ce dernier est désormais remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

L’ordonnance est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 avec, néanmoins, une période de transition :

  • les privilèges enregistrés avant cette date restent valables ;
  • les créances nées fin 2021 et inscrites en 2022 peuvent bénéficier du PPD, sous réserve que l’inscription respecte le délai maximal de 2 mois après la vente ;
  • les créances générées en 2022 doivent, elles, être sécurisées par un autre type de garantie.

Une question se pose alors : quelle incidence pour l’emprunteur ?

Qu’est-ce que cette « nouvelle » hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?

Le PPD est donc remplacé par une hypothèque légale spéciale. En réalité, les deux garanties sont très similaires. Voici les principales caractéristiques du système actuel.

La mise en place de l’hypothèque légale spéciale

Comme le PPD, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut garantir qu’un prêt permettant l’achat d’un terrain ou d’un immeuble existant. Elle doit être confirmée par un acte authentique et faire l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière, au maximum 2 mois après la vente.

Jusqu’ici, rien ne change.

La différence majeure entre cette hypothèque et le PPD tient dans l’ordre de priorité appliqué au remboursement de la dette lorsque le débiteur s’avère défaillant :

  • Grâce au PPD, la banque prend rang à la date de naissance de la créance, autrement dit, au jour de la signature. Et ce, même si l’enregistrement est effectué dans les semaines qui suivent ;
  • Dans le cas de l’hypothèque légale spéciale, l’établissement bancaire prend rang au jour d’inscription.

Le PPD garantissait à la banque de bénéficier de la meilleure position possible parmi les créanciers (seul un éventuel syndic de copropriété pouvait être mieux placé). Ce n’est plus tout à fait le cas aujourd’hui, même si l’ordre de priorité lui reste très favorable.

Le coût de cette hypothèque légale spéciale

Là encore, pas de changement.

Son coût est identique à celui du PPD. Il est proportionnel à la somme totale garantie et se compose des éléments suivants :

  • Les émoluments du notaire,
  • Les droits d’enregistrement,
  • Les frais liés aux diverses formalités.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière et reste donc moins onéreuse que la version conventionnelle. Le taux moyen se situe entre 0,5 et 1 % du montant emprunté.

À savoir : les hypothèques ne peuvent être levées que par l’établissement d’un nouvel acte notarié ou par la disparition naturelle de la dette. Dans ce dernier cas, elles restent inscrites pendant une année supplémentaire, sans conséquences pour les emprunteurs. Mais en cas de rachat de prêt immobilier, le nouveau créancier procède à un remboursement anticipé auprès de son prédécesseur et l’ancienne hypothèque doit être expressément résiliée. Des frais de mainlevée viennent alors s’ajouter au coût total de la garantie.

Quelles alternatives ?

La garantie hypothécaire, quelle qu’elle soit, n’est pas votre seule option. 

Vous pouvez également sécuriser votre prêt immobilier par le biais du cautionnement : un organisme spécialisé (le Crédit Logement par exemple) ou même une personne physique s’engage à prendre le relais en cas de défaut de paiement. La mise en place d’une caution n’exige pas d’acte notarié. Sa résiliation ne génère aucun frais de mainlevée. Son coût est donc généralement moins élevé.

Autre possibilité : le nantissement. Il consiste à bloquer un produit financier de montant équivalent à votre dette afin de rassurer le créancier.

Pour choisir en toute sérénité, faites appel à un courtier en prêts immobiliers. Il saura vous conseiller en fonction de votre profil et de votre objectif.

Vous avez besoin d’emprunter pour concrétiser votre achat immobilier ? La Centrale de Financement vous accompagne tout au long de votre projet.