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Caution ou hypothèque pour un prêt immobilier ?

Lors de la contraction d’un prêt, l’établissement prêteur prend un risque en prêtant de l’argent à l’emprunteur. Ce risque est d’autant plus grand, dans le cadre d’un crédit immobilier, que les sommes sont plus importantes et les durées rallongées, par comparaison avec d’autres crédits. Pour couvrir le risque de non-remboursement, les organismes prêteurs exigent une garantie. Cette garantie peut être sous la forme d’une caution ou d’une hypothèque.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque est une garantie conventionnelle. Elle consiste à mettre en garantie le bien immobilier de l’emprunteur. Ainsi, si l’emprunteur ne paye pas ses mensualités, l’établissement prêteur peut saisir le bien pour le vendre et se rembourser des sommes manquantes. Cela représente une opération onéreuse puisqu’elle nécessite le passage devant un notaire et le paiement des frais qui en découlent. De plus, des droits d’enregistrement sont à rajouter, ainsi que la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière (anciennement salaire du conservateur des hypothèques).

Le plus souvent l’établissement bancaire propose à la place de l’hypothèque, l’inscription au privilège de prêteur de deniers (PPD). Il fonctionne de la même manière que l’hypothèque mais son coût est moindre puisque la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement ne sont pas à payer.

Cependant, le PPD ne peut servir que pour des biens tangibles. Lorsque ce sont des biens en construction, le PPD n’est pas possible et l’hypothèque est privilégiée. Qu’il s’agisse d’hypothèque ou de PPD, le passage devant un notaire est obligatoire.

Le recours à ces garanties, n’oblige toutefois pas l’emprunteur à devoir garder son bien immobilier jusqu’à la fin de son crédit. Il est libre de le vendre quand il le souhaite. Deux possibilités s’offrent à lui :

  • il rembourse son crédit et demande la mainlevée de l’hypothèque.
  • il transfère son hypothèque sur un autre bien dans le cas où il fait un rachat de son ancien crédit.

Qu’est-ce qu’une caution ?

La caution peut prendre 3 différentes formes :

  • la société de cautionnement
  • la caution « mutuelle fonctionnaire »
  • la caution solidaire d’un particulier (très peu utilisée dans le cadre de crédit immobilier)

Les sociétés de cautionnement et la caution « mutuelle fonctionnaire » consistent à ce qu’un organisme se porte garant auprès de la banque, en cas d’incident de paiement. Cet organisme s’engage à payer à la place de l’emprunteur en cas de défaut de paiement. C’est la caution qui se charge de se faire rembourser par l’emprunteur, soit grâce à des aménagements de mensualités, soit en vendant le bien concerné. La caution, à la différence de l’hypothèque et du PPD, nécessite un accord de la part de l’organisme de caution.

La caution ne contraint pas le passage devant un notaire ; ce qui réduit les frais. Les coûts sont la commission de caution et la contribution au fonds de mutuel. Sachant que dans la plupart des organismes spécialisés, l’emprunteur récupère une partie des sommes versées. De plus, si le bien est vendu avant la fin du crédit, il n’y a pas de frais de mainlevée (acte par lequel on annule l’hypothèque).

La caution « mutuelle fonctionnaire » est réservée aux fonctionnaires et présente des coûts très bas.

Comment choisir entre la caution et l’hypothèque ?

La caution reste la garantie la moins onéreuse et la plus simple en cas de revente anticipée du bien immobilier. Cependant, elle reste conditionnée à l’acceptation du dossier de l’emprunteur par l’organisme spécialisé.

L’hypothèque, malgré son coût élevé, présente l’avantage de n’être soumise à aucune condition d’acceptation. L’hypothèque sera privilégiée dans le cas de l’acquisition de biens neufs.

Le PPD, moins onéreux que l’hypothèque mais plus que la caution, reste la solution en cas de refus de société de cautionnement. Il est uniquement destiné à l’acquisition de biens déjà existants.

Hypothèque PPD Caution
Frais de notaire X X
Droit d’enregistrement X
Taxe publicité foncière X
Contribution de sécurité immobilière X X
Commission de caution X
Contribution au fonds de mutuel X
Restitution des sommes versées (en moyenne) 0 0 70 %

A savoir : les conseillers La Centrale de Financement restent à votre entière disposition, près de chez vous, pour répondre à vos questions, n’hésitez pas à prendre rendez-vous.

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