Vous vous lancez dans la grande aventure de la construction de votre maison, ou, plus simplement vous avez décidé d’acheter un bien neuf, sur plan. Voilà une opération bien différente de l’achat immobilier classique. Vous devez financer de gros travaux pendant de longs mois avant de pouvoir emménager dans votre nouveau logement. Si vous avez souscrit un prêt immobilier, la banque peut vous aider dans votre effort, moyennant le prélèvement de frais intercalaires. Découvrez, dans cet article, le fonctionnement et le mode de calcul de ces intérêts un peu particuliers.
Dans quels cas la banque applique-t-elle des frais intercalaires ?
Des fonds nécessaires aux travaux
Lorsque vous achetez dans l’ancien, la banque débloque les fonds peu avant la signature définitive chez le notaire et la remise des clés. Le mois suivant, vous commencez à rembourser votre crédit immobilier. Vos mensualités sont composées d’une part de capital, d’une part d’intérêts et de la prime d’assurance emprunteur.
Mais il existe 3 situations dans lesquelles vous devez avancer de grosses sommes d’argent bien avant de prendre possession de votre bien :
- Vous achetez un terrain et faites construire,
- Vous achetez en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement),
- Vous achetez un logement non habitable en l’état, qu’il vous faut entièrement rénover.
Le constructeur ou les entrepreneurs auxquels vous vous adressez procèdent à des appels de fonds réguliers, en fonction de l’avancement des travaux. La loi encadre ce paiement échelonné, afin d’éviter les dérives.
L’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation indique les pourcentages maximum du prix total qu’un constructeur peut vous réclamer aux différentes étapes d’une VEFA :
- 35 % lorsque sont achevées les fondations,
- 70 % au moment de la mise hors d’eau (votre maison a des murs et un toit étanches),
- 95 % à l’achèvement du bien,
- 100 % à la livraison.
Si vous faites construire (cas d’un CCMI ou Contrat de Construction de Maison Individuelle), les pourcentages changent et sont exposés dans l’article R231-7 du même code :
- 15 % au démarrage du chantier,
- 25 % à l’achèvement des fondations,
- 40 % à l’achèvement des murs,
- 60 % au moment de la mise hors d’eau,
- 75 % au moment de la pose des cloisons et de la mise hors d’air (pose des portes et fenêtres),
- 95 % lorsque se terminent les travaux d’équipement de la maison,
- 100 % à la réception.
À noter : dans les deux cas, un dépôt de garantie (5 %) peut vous être demandé à la signature du contrat, que vous réglez généralement grâce à votre apport personnel. Les 5 % restants (ultime appel de fond) peuvent être consignés si le bien ne semble pas conforme.
Des intérêts intercalaires pour limiter le montant des mensualités
Lorsque vous empruntez pour financer une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), un projet de construction ou une rénovation de grande ampleur, la banque débloque le montant du prêt par paliers, des mois avant que vous ne puissiez disposer de votre nouveau bien.
S’il s’agit de votre future résidence principale, vous avez sans doute à supporter des dépenses significatives pour vous loger dans l’intervalle. En théorie, vous devez donc cumuler un loyer ou la mensualité d’un ancien prêt, et le remboursement du nouveau crédit.
Pour éviter que la charge ne soit trop importante, la banque peut retarder ce dernier jusqu’au déblocage complet du capital emprunté. En d’autres termes, jusqu’à ce que vous obteniez les clés de votre nouveau logement.
En contrepartie, vous payez néanmoins des intérêts intercalaires. Ce sont des frais supplémentaires qui ne participent pas à l’amortissement de votre prêt immobilier.
Le mode de calcul des frais intercalaires
Les frais intercalaires se calculent en appliquant le taux d’intérêt lié à votre prêt à la somme déjà libérée par la banque. Divisez le résultat par 12 pour obtenir le montant à régler chaque mois, jusqu’à l’appel de fonds suivant :
Intérêts intercalaires = (cumul des montants débloqués x taux d’intérêt du prêt immobilier) / 12
Vous verserez également la prime d’assurance qui reste due pendant toute la durée de votre emprunt.
Dès que l’ensemble du capital est débloqué, vous cessez de payer les intérêts intercalaires et commencez à rembourser votre crédit.
Prenons un exemple pour mieux évaluer ce que coûte un tel système.
Imaginons que vous achetiez un bien en VEFA pour lequel vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 1,55 %, et assorti d’une prime d’assurance de 58 euros par mois. Le chantier doit durer une année.
L’établissement prêteur effectue un premier déblocage pour atteindre 35 % du prix d’acquisition, soit 70 000 euros. Le montant des intérêts intercalaires s’élève alors à (70 000 x 1,55 %) / 12 = 90 euros.
Au deuxième déblocage, la banque verse 70 000 euros de plus (soit un cumul de 140 000 euros et 70 % du prix d’acquisition). Le montant des intérêts intercalaires passe à (140 000 x 1,55 %) / 12 = 181 euros.
Et ainsi de suite.
Nous pouvons résumer le calcul des frais intercalaires dans le tableau suivant :
| Mois | Capital débloqué | Intérêts intercalaires | Assurance
emprunteur |
Capital amorti | Intérêts du prêt | Mensualité |
| Janvier (35%) | 70 000 € | 90 € | 58 € | – | – | 148 € |
| Février | 70 000 € | 90 € | 58 € | – | – | 148 € |
| Mars | 70 000 € | 90 € | 58 € | – | – | 148 € |
| Avril | 70 000 € | 90 € | 58 € | – | – | 148 € |
| Mai (70%) | 140 000 € | 181 € | 58 € | – | – | 239 € |
| Juin | 140 000 € | 181 € | 58 € | – | – | 239 € |
| Juillet | 140 000 € | 181 € | 58 € | – | – | 239 € |
| Août | 140 000 € | 181 € | 58 € | – | – | 239 € |
| Septembre | 140 000 € | 181 € | 58 € | – | – | 239 € |
| Octobre | 140 000 € | 181 € | 58 € | – | – | 239 € |
| Novembre | 140 000 € | 181 € | 58 € | – | – | 239 € |
| Décembre (95%) | 190 000 € | 245 € | 58 € | – | – | 303 € |
| Remise des clés | 200 000 € | – | 58 € | 711 € | 258 € | 1 027 € |
| TOTAL | 1 872 € |
Pendant toute la durée de la construction, votre remboursement mensuel reste largement inférieur à la mensualité normale de votre prêt immobilier.
L’impact des intérêts intercalaires sur le coût de votre crédit immobilier
Grâce à ce système d’intérêts intercalaires, vous évitez de payer l’équivalent de deux mensualités pendant la période de travaux. Vous gardez également un peu de liquidités en cas d’imprévus, toujours nombreux lorsque l’on fait construire.
Mais les inconvénients sont loin d’être négligeables :
- Un coût élevé
Ce décalage du début de l’amortissement n’est pas gratuit et augmente le coût total du prêt. Dans notre exemple, les frais intercalaires s’élèvent à 1872 € ;
- Un surplus d’assurance
Vous êtes tenu de payer l’intégralité de l’assurance emprunteur dès le premier déblocage de fonds.
Dans notre exemple, vous payez 12 primes d’assurance supplémentaires, soit 696 €.
Le coût additionnel total est donc de 1872 + 696 = 2 568 € ;
- Un risque accru
Les frais intercalaires sont proportionnels à la durée du chantier. Si ce dernier prend du retard, ils peuvent rapidement exploser ! Même si votre contrat prévoit des indemnités en cas de problèmes imputables au constructeur, vous ne pourrez éviter certains aléas tels qu’une météo défavorable.
Est-il possible d’éviter les intérêts intercalaires ?
Voici maintenant deux cas extrêmes.
Vous ne pouvez payer les frais intercalaires pendant la construction
Vous pouvez alors négocier un décalage total du paiement avec votre banque. Si elle accepte, vous ne vous acquittez que de l’assurance emprunteur tant que la totalité du crédit n’est pas débloquée.
Là encore, le coût augmente puisque les frais intercalaires viennent grossir le capital emprunté. Au moment d’amortir votre prêt, vous payerez donc des intérêts sur ces frais.
Vous avez les moyens d’amortir votre prêt dès le démarrage des travaux
Si votre taux d’endettement le permet, demandez à l’établissement bancaire de prévoir un amortissement immédiat de votre prêt immobilier, sans attendre la livraison du bien acheté. La durée de remboursement et le coût de votre emprunt seront diminués d’autant.
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