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Désolidarisation d’un prêt immobilier : comment procéder ?

Vous êtes mariés et avez décidé de souscrire un prêt pour acheter la maison familiale. Mais la durée d’un emprunt immobilier s’étale sur de nombreuses années et les aléas de la vie viennent parfois perturber les grands projets. C’est ainsi qu’une séparation peut tout remettre en cause. Les anciens partenaires doivent alors trouver une solution pour se désengager ou solder le crédit. Dans cet article, nous étudions la désolidarisation d’un prêt immobilier : comment procéder ? Quelles sont les conséquences pour chaque co-emprunteur ? 

Prêt immobilier : que se passe-t-il en cas de divorce ?

Voilà malheureusement une situation à laquelle de nombreux couples sont un jour confrontés. Les conjoints ont fait l’acquisition de leur résidence principale ou de tout autre bien immobilier. Ils se sont endettés pour financer leur investissement.

Les choses se compliquent lorsqu’ils décident de divorcer, de rompre leur PACS ou de mettre fin à leur concubinage. À toutes les autres questions s’ajoute celle des biens immobiliers. À qui reviennent-ils ? Comment gérer le ou les prêts immobiliers en cours de remboursement ?

En matière de crédit, la banque applique le principe de solidarité entre les co-emprunteurs : si l’un d’eux ne peut plus rembourser, elle se retourne vers l’autre débiteur pour assurer le paiement des mensualités. En d’autres termes, dans le cas d’un achat immobilier commun, les époux sont garants l’un de l’autre. Et le fait qu’ils soient en cours de séparation n’y change rien.

Il existe cependant des solutions pour qu’une personne divorcée ne soit pas obligée de reprendre l’ensemble des dettes du couple en cas de défaillance.

Prenons l’exemple de la résidence principale. Il existe 3 cas de figure :

  • Le couple décide de se séparer du logement commun. Le produit de la vente permet alors de solder le prêt immobilier. S’il n’est pas suffisant, les époux restent solidaires de la dette restante ;
  • Les anciens partenaires trouvent un accord : l’un d’eux occupe la maison ou l’appartement mais tous deux continuent à rembourser le capital restant dû ;
  • L’un des conjoints souhaite reprendre le logement et en devenir seul propriétaire. Il doit alors racheter la part de l’autre et assumer seul le paiement des échéances.

C’est dans ce dernier cas qu’intervient la désolidarisation de prêt.

La Centrale de Financement met à votre disposition son guide du prêt immobilier pour vous aider dans vos projets de vente ou d’achat.

Comment demander la désolidarisation d’un crédit immobilier ?

La procédure de désolidarisation

Le processus en lui-même est plutôt simple : il suffit d’informer la banque par lettre recommandée. Le courrier doit contenir certaines informations essentielles :

  • Les références du crédit immobilier concerné, incluant la date de signature,
  • La raison pour laquelle vous demandez la désolidarisation du prêt,
  • Les conditions de l’accord,
  • L’énoncé clair de la volonté de chaque conjoint.

Si vous reprenez le prêt, vous devez indiquer que vous renoncez à toute poursuite relative au remboursement des mensualités envers votre co-emprunteur.

Votre ancien partenaire doit confirmer sa décision de se désolidariser du crédit immobilier.

La décision de la banque

La banque n’est pas tenue d’accepter votre demande. La proposition de prêt initiale était destinée à deux co-emprunteurs. La durée de l’emprunt et le montant des échéances ont été calculés en fonction de la situation financière du ménage.

Si l’établissement juge que le risque de transfert sur le conjoint repreneur est trop important, elle peut vous adresser un refus.

Dans les faits, elle peut également exiger certaines garanties supplémentaires, comme une caution bancaire ou une hypothèque. Si le capital restant dû est largement inférieur à la valeur vénale du bien immobilier, l’hypothèque peut couvrir la dette et constituer une option intéressante.

Le délai

Si la banque accepte la désolidarisation, elle adresse au repreneur un avenant au contrat initial. Si ce dernier en profite pour renégocier le prêt en question, la procédure s’allonge. La banque doit produire une nouvelle offre de crédit et le délai peut atteindre plusieurs mois.

L’assurance emprunteur

Le conjoint demandant la désolidarisation doit envoyer à l’assurance une attestation émanant de la banque et signifiant son désengagement : il n’y a plus lieu, pour lui, de payer les primes.

Le repreneur en revanche doit désormais être couvert à 100 %, même en cas de quotité inférieure avant le divorce. Si nécessaire, il peut changer d’organisme et souscrire un nouveau contrat d’assurance.

Que devient le bien immobilier après désolidarisation du prêt ?

Le transfert de propriété

Si vous souhaitez devenir l’unique propriétaire d’un bien immobilier acquis en commun, vous devez reprendre le prêt à votre nom, mais également racheter la part revenant à votre ancien partenaire. C’est ce que l’on appelle un rachat de soulte.

Cette opération nécessite l’intervention d’un notaire.

La première étape consiste à calculer la part effective de chaque conjoint. L’officier public détermine la valeur nette du bien :

Valeur nette = valeur vénale du bien – dette restante

Puis il applique la quotité du conjoint ayant souhaité se désolidariser. Si les partenaires ont acheté le bien à parts égales, le taux est de 50 % :

Soulte = valeur nette / 2

Dans le cas d’une maison estimée à 300 000 euros, pour laquelle le couple doit encore rembourser un capital s’élevant à 50 000 euros, le calcul est le suivant :

Montant de la part à racheter = (300 000 – 50 000) / 2 = 125 000 euros

Le repreneur doit donc verser 125 000 euros à son conjoint et rembourser seul le solde du prêt.

Le rachat de prêt immobilier

Il peut être difficile pour le repreneur de débourser une somme importante tout en assumant les échéances d’un emprunt immobilier. 

Si son dossier le permet, il peut déposer une nouvelle demande de crédit, auprès de sa banque ou d’un autre établissement, afin de couvrir sa dette, le rachat de part et les frais de notaire correspondants. 

Avec un nouveau taux et de nouvelles mensualités, peut-être une hypothèque en guise de garantie, il peut ainsi solutionner le problème et repartir sur de nouvelles bases.

Pour un accompagnement personnalisé, contactez l’un de nos courtiers en crédits immobiliers : il vous aidera à négocier le taux d’intérêt, le coût de l’assurance emprunteur et les conditions du nouvel emprunt auprès des banques.

Désolidarisation de prêt : questions fréquentes

Quels frais faut-il prévoir pour se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Les frais dépendent de la solution choisie et peuvent varier d’un conjoint à l’autre. On peut citer notamment :

  • Les frais de dossier prélevés par la banque pour étudier la désolidarisation et émettre un avenant ou une nouvelle offre. Ils sont en général à la charge de l’emprunteur repreneur ;
  • Les frais de notaire pour le rachat de soulte et le transfert de propriété : ils représentent entre 7 et 8 % de la valeur de la part rachetée et sont à régler par le repreneur ;
  • Les frais de remboursement anticipé si le prêt en cours est soldé. Ils se partagent entre les conjoints s’ils résultent de la vente du bien. Ils sont payés par le repreneur s’il fait racheter le crédit existant afin de pouvoir garder son logement ;
  • Les frais relatifs au divorce : ils ne sont pas directement liés au bien immobilier mais viennent s’ajouter à la facture finale du couple.

L’opération représente généralement un coût conséquent qu’il convient d’anticiper.

Désolidarisation : quelle différence entre un divorce, une rupture de PACS ou une séparation ?

La banque ne tient pas compte du statut marital mais de la qualité de co-emprunteurs des partenaires. Le principe de solidarité s’applique dans tous les cas et le processus de désolidarisation reste le même.

En revanche, les frais relatifs à la séparation peuvent varier, les concubins n’ayant pas les mêmes droits et obligations que deux personnes liées par le mariage ou par un PACS.

Que faire si la banque refuse la demande de désolidarisation ?

Il vous reste 2 solutions :

  • Vous entendre pour mener le remboursement du prêt à son terme ;
  • Revendre le bien immobilier pour solder le crédit.

À retenir :

  • Lorsqu’un couple se sépare, l’un des époux peut demander à se désolidariser du prêt immobilier contracté, si son ancien partenaire souhaite conserver le bien concerné ;
  • L’établissement prêteur n’est pas tenu d’accepter la demande s’il estime que le dossier du repreneur est trop fragile. Dans de telles situations, les banques exigent souvent des garanties supplémentaires comme la constitution d’une hypothèque ;
  • Si l’opération est acceptée, le repreneur doit racheter la part de son co-emprunteur et assumer seul le remboursement du crédit immobilier.

Il vous reste des questions ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous guidons à chaque étape de votre parcours immobilier.