Les frais de dossier représentent une dépense souvent sous-estimée lors de la souscription d’un prêt immobilier. Ils varient suivant les établissements et peuvent être négociés, sous réserve de bien préparer votre dossier et d’utiliser les bons leviers. Dans ce guide, nous répondons à vos questions : pourquoi la banque applique-t-elle des frais de dossier ? Quel en est le montant ? À quel moment sont-ils exigibles ? Et surtout, comment les réduire, à l’aide de stratégies concrètes.
Les éléments à connaître pour mieux négocier les frais de dossier
Un emprunteur averti dispose de meilleures armes pour réduire ou même éliminer ces coûts supplémentaires appliqués par la banque :
- Les frais de dossier représentent généralement 0,8 à 1,2 % du montant du prêt ;
- Ils sont généralement plafonnés et ces plafonds varient en fonction des établissements entre 500 et 1 500 euros ;
- Ils ne sont exigibles qu’après la signature du prêt ;
- Ils peuvent se négocier, notamment si votre dossier est simple et votre profil attractif ;
- Le recours à un courtier est souvent un atout majeur pour obtenir une réduction de ces frais.
À quoi correspondent les frais de dossier d’un prêt immobilier ?
Définition et utilité des frais de dossier
Avant de vous accorder le moindre crédit, la banque doit s’assurer de votre capacité de remboursement. Votre interlocuteur et son équipe étudient donc tous les documents que vous leur avez fournis pour se faire l’idée la plus juste possible de votre situation financière.
Ils recherchent ensuite le type de financement adapté. Votre endettement doit rester inférieur au taux légal de 35 % et la durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans. Vous devez, en outre, conserver un reste à vivre minimum, suffisamment élevé pour régler toutes les factures et dépenses de la vie courante.
Lorsque les calculs sont terminés, la banque établit une offre de prêt immobilier qu’elle vous transmet par courrier ou voie électronique. Dès que vous l’avez acceptée, elle organise le suivi, le transfert des fonds et la mise en place des prélèvements mensuels.
Autant de tâches administratives dont le coût est intégré aux frais de dossier.
Parcourez notre guide du crédit immobilier et apprenez-en plus sur le mécanisme de l’emprunt, la composition des mensualités (capital, intérêts, assurance emprunteur), la durée du prêt et toutes les dépenses annexes (garanties, frais de notaire et de dossier).
Quand les frais de dossier sont-ils appliqués ?
Nous venons de le voir, ils interviennent lors de la souscription initiale d’un crédit immobilier.
Mais il existe d’autres situations dans lesquelles une banque peut appliquer ce type de frais.
Imaginez le cas suivant : les taux d’intérêt ont baissé depuis que vous avez contracté votre prêt immobilier. Ou votre situation financière a changé et ne vous permet plus de régler vos mensualités.
Il est alors judicieux de renégocier votre emprunt : si elle accepte votre demande, la banque se replongera dans votre dossier emprunteur et vous comptera des frais d’étude.
Même chose si un établissement tiers rachète votre dette : il pourra prélever des frais de dossier si l’opération aboutit. Vous n’aurez rien à payer si le rachat n’est pas accepté.
À savoir : vous pouvez également demander une délégation ou un changement d’assurance emprunteur, sous réserve de maintenir le même niveau de couverture. Dans ce cas, la banque n’est pas autorisée à percevoir de frais d’étude ni à modifier les conditions de votre prêt immobilier.
Les exceptions
Ce surcoût n’est cependant pas systématique.
La loi interdit, par exemple, l’application de frais bancaires pour le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt épargne logement (PEL).
Le montant de ces frais est par ailleurs limité dans le cas d’un prêt d’accession sociale (PAS) ou d’un prêt locatif social (PLS).
Quel est le montant des frais de dossier ? Quand faut-il les payer ?
Les montants constatés
Il n’existe pas de réglementation encadrant le montant que peuvent atteindre les frais de dossier dans le cadre d’un prêt immobilier classique. Les banques agissent donc en fonction de leur propre stratégie et les différences peuvent être significatives d’un établissement à l’autre.
Les frais de dossier se situent généralement entre 0,8 % et 1,2 % du montant emprunté. Ils sont parfois encadrés d’un minimum dans le cas d’un petit crédit et d’un maximum permettant d’éviter les coûts astronomiques.
Ils peuvent ainsi varier de 500 à 1500 euros selon la banque et le capital emprunté, certaines banques peuvent même dépasser ces montants.
Intégration dans le TAEG
Les frais de dossier doivent être clairement mentionnés dans l’offre de prêt immobilier transmise par la banque. Ils sont également intégrés au calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre crédit immobilier. Ce taux tient compte de tous les coûts directement liés au prêt : taux d’intérêt, assurance emprunteur, frais de garantie et frais de dossier. Il vous permet donc de comparer plus facilement deux offres différentes.
Les modalités de paiement
Vous n’avez pas à verser de frais de dossier tant que vous ne signez pas l’offre de prêt proposée par la banque. Et si vous décidez de ne pas l’accepter, vous n’avez rien à payer.
Dans le cas contraire, vous réglez généralement les frais de dossier en un versement, en même temps que la première mensualité. Ils ne sont pas intégrés dans le montant emprunté et doivent être couverts par votre apport personnel.
À noter : les banques demandent généralement un apport personnel minimum de 10 %, permettant de prendre en charge ce qu’elles ne financent pas : frais de dossier, de notaire et de garantie.
Peut-on négocier les frais de dossier ?
Les frais de dossier représentent une faible fraction du coût total d’un crédit et d’un achat immobilier. Leur montant semble parfois peu significatif face aux intérêts, aux frais de notaire ou aux sommes prélevées pour mettre en place l’assurance emprunteur ou la garantie.
Vous pouvez néanmoins essayer de négocier afin de les réduire.
Pourquoi les banques acceptent-elles parfois de réduire ou supprimer ces frais ?
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles un établissement bancaire peut se laisser convaincre.
La première est liée à vos relations avec la banque : vous êtes bon client et votre conseiller souhaite vous fidéliser. En abandonnant tout ou partie des frais administratifs, il vous envoie un signe de bonne volonté !
Peut-être êtes-vous considéré comme un profil « premium » qu’il convient de ménager. C’est souvent le cas lorsque votre situation financière est vouée à évoluer favorablement au fil du temps.
Par ailleurs, les banques lancent parfois des campagnes de promotion pour attirer un certain type d’emprunteurs tel que les primo-accédants ou les jeunes actifs par exemple.
À l’inverse, elles sont peu enclines à vous dispenser des frais de dossier lorsque vous renégociez votre prêt. Mais vous aurez plus de chances si vous le faites racheter et acceptez de transférer vos comptes courants chez le nouveau prêteur. Ce dernier sera ravi de séduire un client intéressant en cédant sur les frais administratifs.
Quels profils obtiennent les meilleures conditions ?
Vous parviendrez d’autant mieux à réduire les frais annexes que votre dossier est facile à étudier et ne nécessite aucun montage complexe.
Quelques éléments jouant en votre faveur :
- Votre projet présente est en cohérence avec les habitudes de la société française ;
- Vous disposez de revenus stables et réguliers ;
- Vous avez un contrat de travail à long terme (CDI par exemple) ;
- Vos finances sont saines, sans découverts problématiques ;
- Votre apport personnel est conséquent, supérieur au minimum requis (15 à 20 % au moins du montant emprunté) ;
- Votre taux d’endettement est largement inférieur au maximum légal de 35 %.
Quelle que soit votre situation, n’oubliez pas de procéder à une simulation avant de souscrire un prêt immobilier. Vous pouvez également utiliser un comparateur en ligne afin d’identifier les meilleures offres.
Pour optimiser votre plan de financement, faites appel à un courtier en prêts immobiliers. Il se chargera de monter le dossier, négociera avec les banques et parviendra le plus souvent à réduire les coûts liés à l’emprunt.
5 techniques pour négocier ou éviter les frais de dossier
Préparer un dossier exemplaire
L’étape est un peu rébarbative mais les dossiers bien ficelés obtiennent plus facilement la faveur des banques.
Nous avons vu les atouts à mettre en avant : votre situation professionnelle, votre stabilité financière, le montant et l’origine de votre apport, la cohérence de votre projet.
Négocier au bon moment
Il est fréquent d’oublier les frais de dossier lorsque l’on négocie un emprunt immobilier, l’attention se portant, en premier lieu, sur le taux d’intérêt ou l’assurance.
Les frais de dossier influencent pourtant le TAEG et le coût total du crédit. Évoquez-les rapidement, bien avant la signature de l’offre de prêt immobilier.
Si vous cherchez à faire racheter votre prêt par une nouvelle banque, l’établissement cherchera sans doute à rapatrier vos comptes bancaires.
Profitez des campagnes promotionnelles
Dans le même esprit, si vous présentez un profil recherché par certaines banques (primo-accédant, jeune actif), poussez votre avantage ! Demandez systématiquement une réduction du montant, voire une annulation pure et simple des frais.
Faire appel à un courtier
Vous ne vous sentez pas suffisamment à l’aise pour mener les négociations de manière efficace ?
Pas d’inquiétude, c’est la spécialité du courtier en prêts immobiliers. Il connaît les politiques pratiquées par ses partenaires bancaires et saura optimiser votre emprunt, du taux d’intérêt jusqu’au montant des frais annexes.
À retenir : frais de dossier et stratégie globale de financement
Voici les quelques points à connaître pour mieux comprendre la mécanique des frais de dossier et, si possible, s’en affranchir :
- Les frais de dossier permettent aux banques de se rémunérer du temps passé à étudier votre situation et mettre en place votre crédit immobilier ;
- Vous ne devez vous en acquitter que dans le cas où vous signez la proposition de crédit faite par la banque ;
- La loi n’impose aucun montant minimum ou maximum pour ce type de frais bancaires dès lors qu’il s’agit d’un prêt immobilier traditionnel ;
- S’ils semblent négligeables au premier abord, ils viennent néanmoins gonfler le coût total du crédit et font partie intégrante du financement de votre projet ;
- Nous vous recommandons d’en négocier le montant, en particulier lorsque votre dossier ne présente aucune complication, que vous êtes un emprunteur sérieux ou un nouveau client potentiel.
La Centrale de Financement vous accompagne à toutes les étapes du processus. Rien n’est oublié : nos courtiers se chargent d’obtenir les meilleures conditions pour le financement de votre achat immobilier.
Frais de dossier : questions fréquentes
Quels sont les frais de dossier d’un prêt immobilier ?
Il s’agit des frais prélevés par la banque pour l’analyse de votre dossier et la mise en place de votre emprunt. Vous n’êtes tenu de les payer que si votre prêt est accordé.
Leur montant n’est pas fixe. Il s’élève en moyenne à 1% de la somme empruntée, avec, en général, un minimum de 500 euros et un maximum de 1500 euros.
Les frais de dossier doivent être couverts par votre apport personnel, la banque ne les incluant pas dans le capital financé.
Peut-on négocier les frais de dossier ?
Absolument !
Mettez en valeur les points forts de votre situation pour réduire ou faire annuler les frais de dossier. Vous aurez d’autant plus de chances que votre profil emprunteur est recherché par la banque. C’est le moment de faire jouer la concurrence.
Quand faut-il payer les frais de dossier ?
Ils ne sont dus que si votre demande de crédit est acceptée. Le paiement intervient généralement en même temps que la première mensualité.
Si vous signez une offre de prêt mais que, pour diverses raisons, l’emprunt n’est finalement pas mis en place, la banque peut, malgré tout, appliquer certains frais. Ils sont alors plafonnés à 150 euros ou 0,75 % du montant initialement demandé.
Les frais de dossier sont-ils négociables lors d’un rachat de crédit ?
Vous pouvez en effet tenter de réduire le montant des frais de dossier lorsque vous faites racheter votre emprunt. Votre requête aura plus de poids si la nouvelle banque vous demande de transférer vos comptes courants dans son établissement. Ne le faites pas sans contrepartie !
Est-il plus efficace de négocier soi-même ou via un courtier ?
Tout dépend de votre connaissance du fonctionnement de l’emprunt immobilier et du temps que vous souhaitez y consacrer ! Retenez cependant que le courtier est aguerri à l’exercice. Il dispose par ailleurs d’un réseau de partenaires et de prêteurs potentiels dont il connaît bien les pratiques. Il peut enfin obtenir des offres inaccessibles aux particuliers.
Dans la majorité des cas, vous augmenterez vos chances en faisant appel à un courtier. Même en tenant compte des frais de courtage, ses précieux conseils vous aideront à réaliser des économies substantielles pour mieux réussir votre achat immobilier.
