Vous avez enfin trouvé votre futur logement et effectué toutes les démarches administratives. La banque a bien reçu votre demande de crédit et votre achat semblait en très bonne voie. Jusqu’à ce que tombe la mauvaise nouvelle : votre prêt immobilier est refusé ! Pour quelles raisons et dans quels cas l’établissement bancaire peut-il recaler votre dossier emprunteur ? De quels moyens disposez-vous pour faire aboutir votre projet immobilier en dépit de cette difficulté ? Est-il possible d’éviter les réponses négatives ? Voyons ensemble les solutions qui s’offrent à vous en cas de refus de prêt immobilier.
Pour quelles raisons un prêt immobilier peut-il être refusé ?
Les banques se montrent généralement très pointilleuses quant à la qualité des dossiers de demande de prêt immobilier. Elles veulent avant tout limiter le risque encouru et éviter les défauts de remboursement. Voici une liste non exhaustive des motifs qu’invoquent les établissements bancaires pour expliquer leur refus.
Des découverts trop nombreux
Le succès de votre demande de prêt immobilier commence en effet par une gestion stricte de vos comptes personnels.
Veillez à ne dépenser que ce que vos revenus vous autorisent. Mieux vaut éviter les achats compulsifs ! Comportez vous en bon gestionnaire pour présenter à la banque un dossier emprunteur convaincant.
Une situation professionnelle instable
Votre statut professionnel conditionne la stabilité de vos revenus. Il exerce donc une influence décisive sur l’acceptation ou le refus de votre crédit immobilier. C’est un élément essentiel de votre profil emprunteur.
De quel type est votre contrat de travail : CDI ou CDD ? Votre période d’essai est-elle terminée ? Êtes-vous fonctionnaire ?
Les banques préfèrent bien sûr les candidats disposant d’un emploi à long terme. Elles pourraient se montrer frileuses si vous travaillez dans un secteur d’activité incertain, sur un marché peu porteur. Bien sûr, elles examineront également votre niveau de revenus.
Les recommandations strictes du HCSF
Votre situation doit également être conforme aux recommandations du HCSF, ou Haut Conseil de Stabilité Financière.
Ce dernier statue que le taux d’endettement de l’emprunteur ne peut excéder 35 %. Par ailleurs, la durée maximale des crédits immobiliers est fixée à 25 ans. Impossible d’emprunter au-delà, sauf cas exceptionnels.
Ces deux éléments peuvent conduire la banque à refuser certains dossiers de prêt immobilier. N’oubliez pas qu’en agissant de cette manière, l’établissement prêteur cherche aussi à vous protéger de tout risque de surendettement.
Exemple concret : un dossier refusé en raison d’un taux d’endettement trop élevé
Prenons le cas de Julien, salarié dans le secteur privé et présentant un revenu net mensuel de 2 500 €. Il souhaite acheter un appartement et le financer via un prêt immobilier dont la mensualité s’élèverait à 950 €, assurance incluse.
Son taux d’endettement atteindrait alors 38 % (détail du calcul : (950 / 2 500) x 100).
Le ratio dépasse le seuil autorisé par la loi.
Même si le profil de Julien est plutôt stable, ce dépassement peut entraîner le refus du prêt pour non-respect des critères HCSF. Certaines banques disposent d’une marge de flexibilité (jusqu’à 20 % des dossiers), mais elles la réservent souvent aux primo-accédants ou aux profils hautement solvables.
Vous avez un projet d’achat immobilier ? Anticipez !
Pensez à réaliser quelques simulations de prêt avant de lancer vos recherches. Vous calculerez votre capacité de remboursement et garderez en tête le budget maximal à ne pas dépasser. Vous éviterez ainsi de convoiter un bien dont le prix ne se situe pas dans vos moyens.
Un apport personnel insuffisant
Voilà un autre élément auquel l’établissement bancaire sollicité pour votre emprunt sera particulièrement sensible.
En général, si vous apportez un montant inférieur à 10 % du prix d’acquisition, la banque se montrera réticente à vous accorder votre crédit immobilier. Cette somme est en effet nécessaire pour régler les frais de notaire et autres frais annexes non couverts par le prêt.
Exemple concret : un dossier refusé pour cause d’apport personnel insuffisant
Camille souhaite acheter sa résidence principale, pour un montant de 250 000 euros. Elle dispose d’une épargne limitée et propose un apport personnel de 5 000 euros (2 % seulement du prix d’achat).
Dans le cas d’un logement ancien, les frais de notaire représentent environ 8% de la somme, soit, ici, un montant de 20 000 euros.
Il faut également ajouter quelques frais supplémentaires pour finaliser la vente et le crédit.
Avec un apport aussi limité, Camille ne peut couvrir ces coûts et doit emprunter plus que la valeur du bien. La banque considère donc que le risque financier est trop élevé et lui transmet une réponse défavorable.
Un projet immobilier incohérent
Si vous envisagez d’acquérir un bien destiné à la location, assurez-vous que la rentabilité de l’investissement soit suffisante. Des revenus prévisionnels trop faibles pourraient faire échouer votre demande de crédit immobilier.
Attention également aux biens surévalués par rapport aux pratiques du marché local. La banque peut vous opposer un refus de prêt afin de vous protéger en tant qu’acheteur.
À savoir : un projet d’investissement locatif bien étudié doit vous permettre de rembourser votre crédit immobilier grâce aux loyers générés.
La Centrale de Financement vous accompagne sur tous types de projets : acquisition d’une résidence principale, travaux de rénovation, investissement locatif, etc.
Refus de prêt immobilier : comment réagir ?
Déception. Vous venez d’essuyer un refus. N’abandonnez pas pour autant. Vous pouvez encore relancer votre projet d’emprunt et obtenir votre crédit immobilier. Voici également quelques conseils pour ne pas aggraver votre situation.
Comprendre les raisons du refus de prêt pour mieux rebondir
La ou les banques auprès desquelles vous avez déposé votre demande n’ont pas à justifier leur décision en cas de rejet.
Il est néanmoins dans votre intérêt de garder la tête froide et de chercher à comprendre les raisons ayant motivé leur refus. Vous pourrez ainsi vous efforcer d’éliminer les points bloquants pour mieux voir votre requête aboutir.
Étudier le dossier avec un courtier en prêts immobiliers
Votre prêt immobilier vous est refusé en raison d’une dette totale trop importante ? Réagissez ! Demandez les conseils d’un courtier. Il ne négligera aucune piste pour augmenter vos chances d’obtenir ce crédit.
L’une d’elles est l’assurance emprunteur, qui peut rapidement élever le coût total du prêt immobilier. En choisissant un autre organisme, vous pourriez économiser bien des euros à long terme. La délégation d’assurance est autorisée dès lors que le nouveau contrat présente les mêmes garanties.
Vous pouvez également faire jouer la concurrence. Le professionnel connaît le marché et saura négocier le taux de votre crédit immobilier. Peut-être une autre banque vous offrira-t-elle de meilleures conditions.
Retrouvez ici les taux moyens pratiqués par les banques en fonction du secteur géographique.
Autre possibilité : le point bloquant est généré par un autre emprunt en cours de remboursement. Pouvez-vous le solder pour repartir sur des bases plus saines ?
Il existe enfin certains crédits aidés pour l’acquisition de la résidence principale. Peut-être êtes-vous éligible au dispositif en question.
Quelle que soit votre situation, les experts de la Centrale de Financement peuvent vous aider à trouver la solution. Rachat de crédits immobiliers, analyse de votre dossier emprunteur, recherche d’un meilleur taux, délégation d’assurance : nos spécialistes sont là pour vous accompagner.
Anticiper pour éviter un (nouveau) refus de prêt immobilier
Bien évidemment, c’est un conseil qu’il vaut mieux suivre avant même de déposer la moindre demande de crédit. Pensez à resserrer la gestion de vos comptes quelques mois avant de lancer votre recherche de prêt immobilier.
Efforcez-vous de constituer une épargne solide. La banque accorde plus facilement sa confiance aux emprunteurs capables d’économiser. Dans l’idéal, essayez de présenter un apport personnel supérieur aux 10 % attendus.
Assurez-vous malgré tout de conserver quelques liquidités en cas de coup dur. Nul n’est à l’abri d’une mauvaise surprise.
Faire jouer la condition suspensive liée au refus de prêt immobilier pour annuler la vente
Vous avez tout essayé mais rien n’y fait. Vous devez renoncer à cet achat immobilier.
Le compromis de vente que vous avez signé doit, en théorie, comporter une condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit immobilier. Elle indique qu’en cas de refus de prêt, la vente ne peut aller à son terme. Vous pouvez alors être remboursé de l’acompte versé lors de la signature du compromis.
Il vous faudra cependant prouver que vous avez effectué toutes les démarches nécessaires et sollicité plusieurs établissements bancaires. Pour témoigner de votre bonne foi, pensez à leur réclamer une attestation prouvant que vous avez effectivement déposé une demande d’emprunt auprès de leurs services. Cela vous évitera d’encourir des pénalités.
À noter : lors de la signature du compromis de vente, il est essentiel de vérifier la présence de cette clause et de contrôler toutes les conditions suspensives mentionnées dans le document. N’hésitez pas à vous renseigner auprès du notaire ou de votre courtier en crédits immobiliers.
Que faire lorsque votre prêt immobilier est refusé pour dépassement de délai ?
Il arrive que votre demande soit refusée, non pour un problème de solvabilité, mais pour un simple défaut de procédure. Les délais légaux ou contractuels doivent être respectés, notamment en ce qui concerne l’édition, l’envoi ou l’acceptation de l’offre de prêt. Voici ce qu’il faut savoir pour éviter ou gérer ce genre de situation.
Que dit la loi sur les délais de réponse à une offre de prêt ?
Selon la réglementation en vigueur (article L313-34 du Code de la consommation), l’emprunteur doit respecter un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires à compter de la réception de l’offre de prêt. Il ne peut donc l’accepter officiellement qu’à partir du 11ᵉ jour.
Par ailleurs, la proposition est valable pendant une durée de 30 jours à compter de sa réception, délai au-delà duquel elle devient automatiquement caduque en l’absence de signature.
Exemple de chronologie :
- Réception de l’offre de prêt : 1er avril
- Signature possible à partir du : 11 avril
- Date limite de validité de la proposition : 30 avril
Quelles sont les conséquences d’un retour tardif de l’offre de prêt ?
Vous avez retourné votre proposition de crédit après le délai légal de 30 jours ? Trop tard, elle a expiré et la banque n’est plus tenue de maintenir les conditions de financement proposées.
Il s’agit alors d’un refus plus administratif que formel, mais il peut engendrer quelques conséquences fâcheuses :
- Le prêt initial tombe à l’eau, faute de trouver un nouvel accord avec la banque ;
- Le compromis de vente peut être annulé si le vendeur perd patience ;
- Vous pourriez même encourir certaines pénalités financières si l’on considère que vous n’avez pas recherché sérieusement le financement adéquat.
Mieux vaut donc garder les délais bien en tête !
Comment réagir en cas de refus après expiration du délai ?
S’il s’agissait d’une erreur d’inattention, vous pouvez demander à l’établissement bancaire la réédition de sa proposition : il accepte parfois mais ce n’est pas automatique, en particulier si les conditions de marché ont changé.
La banque rechigne ? Prévenez rapidement le notaire et l’agent immobilier pour demander un délai supplémentaire. Puis revoyez votre montage financier (apport, durée, garantie, assurance) afin de présenter un nouveau dossier.
Peut-on contester un refus de prêt immobilier pour dépassement de délai ?
Tout dépend de l’origine du retard.
Si le dépassement est dû à l’emprunteur (oubli par exemple), il sera difficile de contester le refus.
S’il est dû à une mauvaise transmission ou un défaut de suivi de la banque, vous pouvez réagir :
- En contactant votre conseiller bancaire pour éclaircir la situation,
- En rassemblant toutes les preuves présentant la chronologie pour faire valoir votre bonne foi,
- En saisissant le médiateur de l’établissement bancaire si vous estimez que le refus est injustifié ou lié à une erreur administrative.
À savoir : toute réclamation auprès d’un médiateur bancaire est gratuite. Elle peut aboutir à une solution amiable en quelques semaines.
Il arrive enfin que le notaire lui-même commette une erreur telle que :
- Une clause suspensive mal rédigée (sans marge suffisante),
- L’envoi tardif des pièces nécessaires au montage du prêt,
- Un défaut d’information auprès des parties.
Vous pouvez alors contacter le notaire pour engager sa responsabilité professionnelle, en particulier si le refus de prêt entraîne une perte financière (pénalités ou acompte non remboursé). Ce dernier dispose d’une assurance responsabilité civile susceptible de vous indemniser si la faute est avérée.
À savoir : en cas de litige, vous pouvez adresser une réclamation à la Chambre départementale des notaires, voire saisir le médiateur du notariat.
En résumé : que faire en cas de refus de prêt immobilier ?
Un refus de prêt immobilier peut survenir pour plusieurs raisons : mauvaise gestion financière, situation professionnelle instable, taux d’endettement trop élevé, faible garantie, apport insuffisant, projet incohérent (notamment en cas d’investissement locatif).
Face à une réponse négative, il est essentiel de :
- Identifier précisément la cause du refus pour mieux rebondir ;
- Faire appel à un courtier pour vérifier votre capacité d’emprunt et optimiser votre dossier de financement ;
- Anticiper et renforcer votre profil pour augmenter vos chances si vous réitérez votre demande ;
- Explorer des solutions alternatives (négociation du taux, révision du montant emprunté, délégation d’assurance, changement de banque, ajout d’un co-emprunteur, aides à l’achat de la résidence principale, etc.) ;
- Demander une attestation de refus à la banque puis mobiliser la clause suspensive si vous décidez d’abandonner votre achat.
Enfin, n’oubliez pas que le non-respect des délais de retour de l’offre de prêt constitue une cause fréquente de refus. Si la proposition est expirée, elle devient juridiquement caduque. Il est alors impératif d’agir vite pour demander une nouvelle édition ou revoir le projet.
À savoir : un premier refus n’est pas une fin en soi. Avec un accompagnement adapté, il est possible de relancer un nouveau projet de financement dans de meilleures conditions.
Refus de prêt immobilier : questions fréquentes
J’ai obtenu un accord de principe, suis-je certain d’obtenir mon prêt immobilier ?
Non, l’accord de principe ne garantit pas l’obtention d’un prêt immobilier. Ce n’est pas un contrat.
Il s’agit toutefois d’un document qui prouvera au vendeur que vous avez travaillé au financement de votre achat. Cette attestation est également un signe encourageant : a priori, votre dossier est en bonne voie !
Ma banque refuse mon prêt alors que j’ai un CDI et aucun crédit en cours. Pourquoi ?
Un contrat et des revenus stables ne suffisent pas toujours. L’établissement bancaire analyse aussi :
- le taux d’endettement,
- le montant de l’apport,
- le reste à vivre (ce qu’il vous reste après paiement des mensualités),
- la nature du bien acheté (type, localisation, état du logement),
- ou encore certains détails du projet (travaux à financer, conditions de revente…).
Un CDI n’est pas la garantie d’un accord automatique.
Je n’ai pas retourné l’offre de prêt dans les temps, la banque peut-elle refuser mon crédit ?
L’offre de prêt immobilier a une validité de 30 jours. Mieux vaut respecter à la lettre la procédure d’acceptation. Au-delà du délai légal, l’établissement prêteur n’a pas l’obligation de vous proposer un nouvel emprunt, dans les mêmes conditions.
Vous pourriez essuyer un refus ou obtenir un taux moins intéressant que le précédent.
La banque peut-elle me refuser un crédit immobilier à cause de problèmes de santé ?
Le « droit à l’oubli » protège désormais les anciens malades ayant recouvré la santé. L’assurance emprunteur a évolué. Le questionnaire médical a disparu pour les prêts inférieurs à 200 000 euros par quotité assurée si le remboursement se termine avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.
Peut-on lancer un recours si la banque n’a jamais précisé la raison du refus ?
La banque n’est pas tenue de motiver sa réponse par écrit mais vous êtes en droit de demander une explication, notamment pour déterminer s’il s’agit :
- d’un problème de scoring interne ;
- d’un non-respect des critères HCSF ;
- d’un blocage sur l’apport ou la stabilité professionnelle.
En cas de silence ou de doute sur la régularité, vous pouvez saisir le Médiateur bancaire. Les conseils du courtier peuvent également vous aider à poursuivre votre projet.
Mon prêt immobilier a été refusé à cause d’un taux d’endettement de 36 %. Est-ce vraiment non négociable ?
En principe, la loi fixe la limite à 35 %. Mais certaines banques disposent d’une marge de dérogation (jusqu’à 20 % des dossiers), souvent réservée :
- aux primo-accédants,
- aux revenus élevés avec reste à vivre confortable,
- ou aux projets d’achat dans le neuf.
Vous pouvez toujours retenter votre chance auprès d’un courtier ou d’une autre banque plus souple.
J’ai un bon salaire et je finance un investissement locatif, pourquoi mon prêt a-t-il été refusé ?
Un investissement locatif peut être refusé même avec de bons revenus si :
- la banque n’intègre pas 100 % des loyers futurs dans le calcul (elle ne retient généralement que 70 %), ce qui réduit d’autant votre capacité d’emprunt,
- le taux d’endettement dépasse 35 %, une fois le nouveau crédit intégré,
- le projet est jugé risqué (petite surface, localisation peu attractive, logement à rénover sans devis précis),
- l’apport est jugé insuffisant pour couvrir les frais de notaire, les travaux, les vacances locatives potentielles.
Certaines banques disposent de grilles spécifiques pour l’investissement locatif. Un courtier peut vous orienter vers un établissement plus favorable à ce type de montage.
