Vous connaissez sans doute le prêt immobilier traditionnel : la banque vous prête une grosse somme d’argent que vous remboursez sur une quinzaine d’années ou plus, tout en payant beaucoup d’intérêts. Mais peut-être ignorez-vous qu’il existe d’autres solutions comme le crédit multiligne ou les prêts complémentaires. Vous pouvez en effet faire le choix d’un montage financier différent pour votre achat immobilier. Découvrez, dans cet article, les options principales, leurs avantages et leurs inconvénients en fonction de votre profil.
Achat immobilier : qu’entend-on par montage financier ?
Il s’agit simplement du plan de financement de votre projet : de quelle manière allez-vous financer votre achat immobilier ?
Ce plan dépend bien sûr de nombreux facteurs :
- Votre projet immobilier
Quel est le prix de votre acquisition ?
Voulez-vous acheter votre future résidence principale ou réaliser un investissement locatif ?
S’agit-il d’un bien neuf ou d’un logement ancien avec travaux ?
Plus il est important, plus faible est le montant qu’il vous faut emprunter. Et les conditions accordées par la banque sont également plus intéressantes.
- Votre capacité de remboursement
C’est un facteur essentiel, sans doute le plus critique pour l’établissement bancaire : serez-vous capable de le rembourser ? Quelle mensualité pouvez-vous assumer sans mettre vos finances en péril ?
- Votre profil
Il joue un rôle primordial dans la confiance que vous porte la banque. Une situation personnelle et des revenus stables jouent en votre faveur.
Votre âge peut modifier la prime d’assurance emprunteur autant que la durée de remboursement proposée.
Votre profil détermine enfin si vous êtes éligible à certains prêts aidés.
Tous ces éléments doivent être combinés pour optimiser le financement de votre projet.
Dans certains cas, la banque peut vous proposer ce que l’on appelle un montage de prêt : l’offre de prêt immobilier peut être constituée de plusieurs lignes. Plusieurs crédits s’additionnent pour atteindre le montant nécessaire à votre acquisition.
Cette solution est utilisée, par exemple, lorsque vous pouvez prétendre à certaines aides et prêts immobiliers complémentaires à un crédit classique.
Les principaux types de montages financiers
Le prêt immobilier classique
C’est l’option la plus simple et la plus courante : un seul emprunt complété de votre apport personnel couvre la totalité de votre besoin.
L’établissement bancaire vous transmet une proposition de prêt unique, comprenant :
- Le montant emprunté,
- Un taux d’intérêt,
- Une durée de remboursement pouvant s’élever jusqu’à 25 ans,
- Un tableau d’amortissement indiquant le détail des mensualités et le coût total du crédit.
C’est le montage proposé lorsque les taux d’intérêt sont au plus bas et que votre dossier ne vous permet pas d’obtenir un prêt complémentaire.
Le prêt immobilier gigogne ou multiligne
Le taux d’intérêt accordé pour un prêt est d’autant plus important que la durée de l’emprunt est élevée. En d’autres termes, pour limiter le montant des versements mensuels, vous pouvez emprunter sur une période plus longue à condition de payer plus d’intérêts.
L’autre solution consiste à souscrire deux prêts immobiliers de durées inférieures, donc assortis de taux plus faibles. L’objectif est ici de diminuer le coût total du financement.
Prenons l’exemple d’un emprunt de 150 000 euros, répartis en deux crédits plus courts, respectivement de 90 000 et 60 000 euros.
Au début de l’opération, vous vous acquittez de deux échéances afin de rembourser ces deux crédits. Chacune comporte une fraction d’intérêts inférieure à ce qu’elle serait dans le cadre d’un prêt unique. L’emprunt de 60 000 euros est soldé plus rapidement ; il ne vous reste alors qu’une seule mensualité, correspondant au prêt de 90 000 euros.
Le prêt immobilier lissé
C’est une variante du prêt gigogne.
Le lissage du prêt consiste à fondre plusieurs lignes de crédit en une seule échéance d’un montant constant. L’idée est d’adapter l’emprunt complémentaire au prêt principal en créant différentes phases dans vos paiements. À la première étape, vous remboursez une part plus élevée de l’un des crédits, puis la tendance s’inverse, et ainsi de suite.
Ce procédé n’est cependant pas gratuit et rend ce type de prêt un peu plus onéreux que le précédent.
À noter : pour un prêt lissé comme pour un prêt multiligne, la banque vous transmet deux offres distinctes (ou plus selon le nombre de lignes accordées). Cela multiplie d’autant les frais annexes liés à la garantie, à la constitution du dossier ou à l’assurance emprunteur.
Comment choisir un montage adapté pour votre prêt immobilier ?
Nous l’avons vu, les avantages de chaque type de financement ne vont pas sans quelques inconvénients. Il importe donc de vérifier la rentabilité de chaque option avant de choisir.
Comparaison des différents montages financiers
| Prêt Immo classique | Prêt multiligne | Prêt lissé |
| Mensualité unique | Plusieurs mensualités | Mensualité unique |
| Intéressant si les taux sont au plus bas | Intéressant si les taux sont plus élevés | Intéressant si les taux sont plus élevés |
| Frais annexes limités à une seule offre | Frais annexes importants (plusieurs offres) | Frais annexes importants (plusieurs offres + coût du lissage) |
| Coût total élevé dans le cas d’un prêt long | Coût limité | Coût limité |
Notons également qu’un prêt immobilier classique permet a priori une meilleure optimisation fiscale dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, les intérêts versés peuvent être déduits des revenus fonciers issus de la location, si ceux-ci sont déclarés au réel.
Le cas des prêts aidés
Le plus connu est sans doute le prêt à taux zéro (PTZ) : c’est un crédit complémentaire, couvrant jusqu’à 40 % du prix d’acquisition et octroyé sous condition de ressources. Son objectif est d’aider les ménages aux revenus modestes à acheter leur résidence principale.
Il complète généralement un crédit immobilier classique et les remboursements peuvent être différés jusqu’à 15 ans. Ces deux caractéristiques en font le candidat idéal pour un montage de type multiligne. Les mensualités peuvent être lissées pour éviter une augmentation soudaine des paiements en cas de différé.
Mais il existe également d’autres prêts susceptibles de participer au montage. En voici deux exemples :
- Le prêt d’accession sociale (PAS) : il ne peut compléter un emprunt classique mais peut se combiner à un PTZ ;
- Le prêt épargne logement (PEL) : il peut compléter un crédit classique mais son taux est réglementé (il peut donc s’avérer moins intéressant lorsque les taux sont à leur minimum).
Nos conseils pour bien choisir
Le premier réflexe est sans doute d’utiliser les outils de simulation pour étudier les différents cas de figure.
Mais pour explorer toutes les possibilités, le mieux est encore de travailler avec un courtier en crédits immobiliers.
Ce professionnel vous aidera à préparer votre plan de financement et à monter votre dossier. Que vous soyez primo-accédant, acheteur confirmé ou même investisseur, il s’adaptera à votre profil. Pour obtenir les meilleures offres, il prendra contact avec votre banque comme avec d’autres établissements, dont vous n’êtes pas encore client. Lorsque vous aurez obtenu quelques avis favorables, il vous aidera enfin à choisir le crédit le plus adapté à votre situation.
À retenir :
- Le prêt amortissable classique n’est pas votre seule option pour financer un achat immobilier ;
- Lorsque les taux sont élevés, vous pouvez demander plusieurs lignes de crédit pour éviter d’emprunter sur une durée longue et de payer trop d’intérêts ;
- Avant de vous décider, n’oubliez pas de comparer tous les frais annexes, en particulier les coûts relatifs à l’assurance emprunteur.
- Quelle que soit l’option choisie, un apport personnel significatif rassure les banques quant à votre capacité à les rembourser et ne peut que jouer en votre faveur.
Vous voulez concrétiser un projet immobilier pour changer de logement, faire des travaux ou mettre un bien en location ? Faites appel à un courtier de la Centrale de Financement. Nos experts vous accompagnent à chaque étape de votre parcours pour emprunter dans de bonnes conditions.
