Quel est votre projet immobilier ? Acheter votre résidence principale, investir dans un logement à louer, développer votre patrimoine pour le transmettre à vos enfants ? Quel que soit votre rêve, il exige un financement solide. Pour emprunter les fonds nécessaires, il vous faudra convaincre les banques de votre capacité à les rembourser. En d’autres termes, vous aurez à leur démontrer la fiabilité de vos ressources. Mais quels revenus un établissement prêteur prend-il en compte au moment d’examiner une demande de prêt immobilier ? Dans cet article, nous étudions l’influence du salaire, des pensions, primes et rémunérations diverses sur l’obtention d’un crédit.
Quels revenus entrent dans le calcul d’un prêt immobilier ?
Les revenus pris en compte ne se limitent généralement pas au seul salaire du demandeur et d’un éventuel co-emprunteur. Mais toutes les entrées d’argent ne sont pas retenues par la banque au moment de simuler le prêt immobilier demandé.
Les revenus stables et réguliers
Ce sont vos ressources principales, celles qui vous permettront de régler vos mensualités sur toute la durée du prêt :
- Le salaire
Il s’agit ici de la rémunération nette avant impôts et non de votre salaire brut.
Les banques apprécient les emprunteurs en CDI ayant validé leur période d’essai. Elles rechignent souvent à prendre en compte le revenu issu d’un CDD, d’un travail en intérim ou d’un stage, sauf dans certains cas : vous êtes contractuel de la Fonction Publique avec plusieurs années d’ancienneté ou exercez une activité régulière depuis plus de 3 ans.
- La pension de retraite
Voilà un revenu stable entrant pleinement dans le calcul effectué par la banque. Attention cependant, votre âge peut représenter un frein si vous souhaitez un prêt immobilier de longue durée.
- Les pensions et rentes diverses
Elles sont également prises en compte dès lors que leur versement s’avère régulier et assuré sur toute la période de remboursement.
Les revenus plus incertains
Ici, tout dépend de leur nature et de votre situation. Ils ne sont parfois que partiellement pris en compte dans le calcul.
- Les bénéfices issus d’une activité non salariée
Cela vous concerne si vous êtes chef d’entreprise ou indépendant. Vous devez alors prouver la solidité de votre activité, exposer ses perspectives de développement et justifier d’une rentabilité suffisante depuis 3 années consécutives.
- La partie variable d’un salaire
La banque ne comptabilise souvent que la partie fixe de votre salaire. Il arrive cependant qu’elle prenne en compte vos commissions, sous réserve qu’elles soient récurrentes et pérennes.
- Les revenus locatifs
Vous possédez déjà un bien immobilier que vous proposez à la location ? Les loyers perçus viennent s’ajouter à l’ensemble de vos ressources. Mais la banque ne retient que 70 % du montant total de ces revenus locatifs puisque le logement en question peut rester vacant et engendrer des dépenses significatives.
Les revenus non comptabilisés
Ce sont les primes et indemnités que vous touchez à titre exceptionnel : bonus, heures supplémentaires, remboursement de frais, intéressement, participation, etc.
Selon l’âge de vos enfants, les allocations familiales sont susceptibles d’être réduites ou supprimées pendant la durée du crédit immobilier. L’établissement prêteur ne les prend donc en compte que si votre situation s’y prête.
Que regarde la banque lorsque vous lui indiquez vos revenus ?
La banque tient avant tout à s’assurer que vous serez en mesure de la rembourser et de la rémunérer pour ses services. Elle va donc effectuer une série de calculs en se basant sur le montant total des revenus pris en compte.
Calcul de votre taux d’endettement
C’est la part de vos ressources que vous consacrez au paiement de vos mensualités et charges fixes.
Taux d’endettement = [(charges fixes + mensualités diverses) / revenus pris en compte] x 100
La banque n’acceptera votre demande de crédit immobilier que si ce taux d’endettement reste inférieur à 35 % en incluant le remboursement du nouveau prêt.
Calcul de votre capacité d’emprunt
En se basant sur un taux d’endettement de 35 %, l’établissement prêteur peut donc connaître la mensualité maximale que vous pouvez assumer dans le cadre du crédit immobilier demandé.
Elle en déduit ensuite votre capacité d’emprunt grâce à un calcul intégrant divers éléments : la durée du prêt, les intérêts à verser, les frais divers.
Pour vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt, nous mettons à votre disposition notre simulateur en ligne : faites varier la mensualité et la durée de remboursement pour connaître le montant maximum d’un nouveau crédit immobilier. Le simulateur adapte les chiffres en fonction des taux d’intérêt en vigueur dans votre zone géographique.
Pour en savoir plus, rendez-vous dans notre section « questions fréquentes » à la rubrique : « mon salaire est-il suffisant pour obtenir le prêt immobilier dont j’ai besoin ? » Il vous suffit de cliquer sur le montant correspondant à votre situation.
Un exemple : taux d’endettement et capacité d’emprunt
Le demandeur touche un salaire de 2500 euros nets. Chaque mois, il rembourse un prêt à la consommation à hauteur de 200 euros et paye 450 euros pour son logement. Il souhaite un crédit immobilier pour financer l’achat de sa résidence principale.
Taux d’endettement avant l’emprunt sollicité : [(200 + 450) / 2500] x 100 = 26 %
Mensualité maximale pour le nouveau prêt immobilier : 675 euros.
Le taux d’endettement est alors de 35 % et la mensualité remplace les anciennes dépenses de logement. L’opération est la suivante :
[(200 + 675) / 2500] x 100 = 35 %
Passons cet exemple dans notre simulateur en considérant une échéance de 875 euros (mensualité du prêt immobilier + remboursement du crédit conso) :
| Durée du prêt | Taux d’intérêt fixe | Capacité d’emprunt |
| 10 ans | 1,8 % | 93 000 euros |
| 15 ans | 1,8 % | 138 000 euros |
| 20 ans | 2 % | 173 000 euros |
| 25 ans
(maximum autorisé) |
2,4 % | 197 000 euros |
Les chiffres obtenus et les taux d’intérêt mentionnés ne sont donnés qu’à titre indicatif et peuvent varier en fonction de la conjoncture comme de votre situation.
Pour obtenir une simulation précise et personnalisée de votre emprunt immobilier, faites appel à un courtier professionnel. Il adaptera toutes les variables à votre profil.
Quels arguments ajouter à votre dossier pour obtenir un prêt immobilier ?
Vous craignez que votre salaire et vos revenus ne soient pas suffisants pour convaincre la banque de financer l’achat de votre logement ?
Voici quelques conseils pour renforcer votre dossier emprunteur. Vous pouvez :
- Augmenter le montant de votre apport personnel
Cela vous permettra d’emprunter une somme moins importante tout en diminuant le coût total de l’opération ;
- Tester votre éligibilité au PTZ ou prêt à taux zéro
Elle dépend de nombreux facteurs : le montant de vos ressources, la zone dans laquelle se trouve le logement convoité, le nombre d’occupants, etc.
Le PTZ vous dispense des intérêts et vient donc compléter avantageusement un crédit immobilier classique.
Pour plus d’informations, consultez notre simulateur de PTZ ou prêt à taux zéro.
- Prouver votre bonne gestion financière
Montrez à la banque que vous êtes capable d’épargner (c’est d’ailleurs grâce à cela que vous avez constitué votre apport personnel) et que vos comptes sont irréprochables ;
- Contacter un courtier en crédits immobiliers
Ce professionnel de l’emprunt mettra en valeur les points forts de votre dossier, se chargera de monter un plan de financement avec ou sans PTZ, recherchera d’autres prêts aidés, négociera avec les banques et optimisera le coût total du crédit.
Vous avez d’autres questions sur les revenus pris en compte par la banque avant d’accorder ou non le prêt demandé ? Vous voulez réussir votre achat immobilier et devenir propriétaire de votre logement ? Contactez la Centrale de Financement !
