Vous êtes fatigué de payer un loyer pour vous loger et avez décidé d’emprunter pour acheter votre résidence principale. Quelles sont vos chances ? Comment la banque analysera-t-elle votre dossier emprunteur ? Plusieurs facteurs entrent en jeu : votre capacité de remboursement, le taux d’endettement de votre foyer, votre reste à vivre et le saut de charge. Ce dernier représente la différence entre vos dépenses de logement actuelles et le montant que vous auriez à rembourser avec un crédit. Quel impact a ce saut de charge sur votre demande de prêt immobilier ? Le détail dans cet article.
Les indicateurs importants dans une demande de prêt immobilier
Avant de vous envoyer sa réponse, la banque étudie avec attention votre situation financière. Elle veut s’assurer de votre capacité à la rembourser sur toute la durée du prêt immobilier.
L’établissement prêteur examine ainsi quelques indicateurs importants.
Votre taux d’endettement
Il représente le pourcentage de vos revenus que vous consacrez au paiement de vos charges fixes, parmi lesquelles, le remboursement de vos crédits immobiliers ou à la consommation.
C’est le premier calcul que la banque effectue lorsqu’elle prend connaissance de votre dossier :
Taux d’endettement = (Ensemble des charges fixes / Total de vos revenus) x 100
Les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) le limitent à 35 %. Un établissement prêteur ne peut déroger à cette règle que dans certains cas, lorsque les revenus du foyer sont suffisamment importants pour aller au-delà.
Le reste à vivre
C’est la somme qu’il vous reste chaque mois lorsque vous avez payé les charges fixes mentionnées plus haut. Il s’agit cette fois d’un chiffre en valeur absolue et non d’un pourcentage.
Le montant doit être suffisant pour vous permettre de vivre normalement, en vous acquittant de toutes les dépenses quotidiennes.
La loi ne fixe ici aucune règle spécifique. Mais la banque considère toujours un reste à vivre minimum calculé en fonction du nombre de personnes composant le foyer.
Le saut de charge
Il vient compléter les deux indicateurs précédents et représente la différence entre la mensualité future et le montant accordé jusqu’ici à votre loyer ou au remboursement de l’emprunt immobilier précédent.
En résumé, il évalue l’impact de votre achat et du changement de résidence sur votre budget logement.
Votre capacité d’emprunt
Ces 3 indicateurs influencent votre capacité d’emprunt. S’ils sont défavorables, vous risquez de ne pas obtenir le capital souhaité.
Selon les signaux qu’ils envoient, vous recevrez donc un refus ou l’offre de prêt attendue.
Faire appel à un courtier en prêts immobiliers dès le début du projet vous permet d’effectuer tous ces simulations en amont. Vous pouvez ainsi adapter votre demande de crédit et augmenter vos chances de réussir votre achat.
Retrouvez plus d’informations sur le sujet en consultant notre guide du prêt immobilier. Nous y détaillons tous les aspects de l’emprunt : taux d’intérêt, calcul des mensualités, modalités de remboursement, assurance emprunteur, etc.
L’impact du saut de charge : quelques exemples
Le calcul du saut de charge
Il se calcule facilement :
Saut de charge = future mensualité – loyer ou mensualité actuelle
Prenons un exemple simple. Vous payez aujourd’hui un loyer de 700 euros et envisagez d’emprunter pour acheter votre logement.
Les mensualités du futur crédit immobilier sont estimées à 800 euros. Votre saut de charge est positif et s’élève à 100 euros. Cette somme représente l’effort supplémentaire que vous aurez à produire pour concrétiser votre projet.
Imaginons maintenant que les échéances soient plutôt de l’ordre de 650 euros mensuels. Le saut de charge est négatif, estimé à -50 euros. Il peut également être nul si la mensualité s’avère similaire au loyer actuel.
Saut de charge nul ou négatif : un signal favorable
Si la différence calculée est nulle ou négative, la banque considère que vous ne rencontrerez pas de difficultés pour rembourser le crédit immobilier demandé.
Elle considère bien sûr d’autres critères. Il faut encore que vous présentiez un dossier solide : salaire et revenus réguliers, épargne de secours, taux d’endettement et reste à vivre favorables, situation bancaire irréprochable, etc.
Mais le risque pour la banque reste limité, ce qui ne peut que jouer en votre faveur.
Saut de charge positif : est-ce un problème ?
Que se passe-t-il lorsque les mensualités du crédit immobilier envisagé sont plus élevées que ce que vous payez actuellement ?
Là encore, la banque vérifie les autres indicateurs. Si votre taux d’endettement est inférieur à la limite légale, si vos revenus vous laissent un reste à vivre important, le saut de charge n’aura pas, a priori, d’impact significatif.
À condition toujours, de présenter un dossier emprunteur intéressant.
Saut de charge positif : les variables d’ajustement
Si le nouveau crédit immobilier pénalise votre budget de façon trop importante, vous pouvez encore ajuster d’autres critères pour convaincre les banques de financer votre projet :
- Accepter un crédit de longue durée : En étalant le remboursement de votre dette, vous réduisez en effet la somme à verser chaque mois. Attention cependant, la durée totale d’un prêt immobilier ne peut excéder 25 années ;
- Augmenter votre apport personnel : En proposant un apport personnel plus important, vous pouvez diminuer le capital emprunté, donc le montant des mensualités ;
- Opter pour la délégation d’assurance : L’assurance emprunteur ajoute un coût non négligeable au crédit et augmente d’autant la somme à rembourser mensuellement. Demandez à votre courtier en prêts immobiliers de rechercher un contrat moins coûteux dans votre situation ;
- Proposer de solides garanties : Puisque la banque cherche à réduire le risque, vous pouvez, par exemple, accepter une hypothèque en complément d’une caution bancaire ;
- Solder vos crédits à la consommation : Vous pouvez, pour cela, étudier la solution du rachat de crédits ;
- Examiner la possibilité d’un prêt aidé : Les prêts aidés sont des emprunts aux modalités avantageuses, accordés sous certaines conditions afin de favoriser l’accession à la propriété. Ils viennent souvent compléter un crédit immobilier classique pour diminuer le coût total du projet.
Il vous reste des interrogations ? Contactez la Centrale de Financement. Nous négocions avec les banques et vous aidons à trouver les solutions d’emprunt immobilier adaptées à votre situation.
