Prêt immobilier : combien puis-je emprunter ?

Comprendre la capacité d’emprunt

Définition et principe de calcul

Votre capacité d’emprunt reflète la somme maximale que vous pouvez souscrire auprès d’un organisme de crédit sans que son remboursement ne déséquilibre les finances de votre foyer.

Son évaluation commence donc par une estimation de ce que vous pouvez, raisonnablement, payer chaque mois. Ici, la loi fixe un garde-fou : votre taux d’endettement doit rester inférieur à 35 %.

Les banques et outils de simulation peuvent ensuite déterminer les caractéristiques d’un prêt potentiel à partir de la mensualité maximale que vous êtes capable d’absorber.

Cette dernière inclut, à chaque paiement, une partie des fonds reçus mais aussi les intérêts du crédit et l’assurance emprunteur. Le calcul est ainsi plus complexe qu’il n’y paraît.

Vous trouverez, dans la suite de cet article, de nombreux conseils pour évaluer simplement le montant que vous pouvez obtenir. Vous comprendrez également le mécanisme de l’emprunt pour concrétiser votre projet.

Formule simplifiée et exemple concret

Pour déterminer l’échéance maximale envisageable, utilisez la formule suivante :

Mensualité max = 35 % de vos revenus nets – vos charges récurrentes

Elle se base sur la limite légale du taux d’endettement, fixée à 35 % dans la majorité des cas.

Prenons un exemple :

Les revenus nets mensuels de votre foyer s’élèvent à 2800 euros.

Vous remboursez déjà un crédit auto à hauteur de 250 euros par mois.

• 35 % de 2 800 € = 980 €
• Mensualité max = 980 – 250 = 730 €

Vous pouvez ensuite utiliser notre simulateur du montant de prêt immobilier pour obtenir un ordre de grandeur du capital empruntable en fonction de la durée du crédit (le taux d’intérêt s’ajustant automatiquement).

Dans notre exemple, pour une durée de 20 ans, vous obtenez un taux de 3,23 % (*) et un emprunt de 128 933 euros.

(*) Taux moyen national constaté à la date de la simulation. Le chiffre peut varier selon l’état du marché et votre profil personnel.

Cette estimation vous donnera un premier aperçu de vos possibilités.

Le rôle du « reste à vivre » dans le calcul

La capacité d’emprunt n’est cependant pas le seul élément utilisé pour valider un montage financier.

Les banques examinent aussi votre reste à vivre. Il s’agit de la somme dont vous disposez chaque mois, après avoir payé vos charges récurrentes (mensualités, pensions et loyers éventuels). Elle doit être suffisante pour couvrir les dépenses courantes liées, par exemple, au logement, aux transports, à l’alimentation, etc.

Deux emprunteurs présentant le même taux d’endettement n’ont pas forcément la même marge de manœuvre financière. Les établissements bancaires imposent donc un reste à vivre minimum en fonction de la composition du foyer. Si ce seuil n’est pas respecté, la demande peut être refusée même avec un niveau d’endettement sous la limite légale.

Voici, par exemple, deux cas bien différents :

Foyer	Revenus nets	Taux d’endettement	Reste à vivre
Couple avec un enfant	4 500 €	35 %	2 600 €	Le prêt immobilier est susceptible d’être accordé.
Couple avec deux enfants	2 300 €	35 %	1 495 €	La banque peut juger le reste à vivre insuffisant.

 

Erreurs fréquentes à éviter

Au moment de réaliser une première estimation de votre capacité d’emprunt, prenez garde aux pièges suivants :

• Oublier d’intégrer certaines charges (crédits renouvelables, pensions, leasing automobile) ;
• Ajouter au calcul certains revenus incertains (primes exceptionnelles par exemple) que la banque ne prendra pas en compte ;
• Négliger l’impact du taux d’intérêt : une hausse minime peut réduire le capital empruntable ;
• Sous-estimer l’importance du reste à vivre.

Vous éviterez ainsi les déceptions.

Capacité d’emprunt : son impact sur votre prêt immobilier

Pourquoi faut-il connaître sa capacité d’emprunt avant d’acheter ?

Sauf si vous achetez comptant, le prêt immobilier est une composante essentielle de votre plan de financement : mieux vaut en connaître le montant dès le début du projet !

En l’ignorant, vous risquez de perdre du temps. Vous visiterez les biens qui vous plaisent sans savoir s’ils sont compatibles avec votre budget.

Si vous visez trop haut, les banques refuseront votre demande de prêt. Vous serez déçu et n’aurez d’autre choix que de tout reprendre à zéro.

Si, à l’inverse, vous sous-estimez votre capacité d’emprunt, vous obtiendrez le crédit demandé mais passerez peut-être à côté de jolies opportunités immobilières.

Une estimation fiable vous permet de cibler des biens adaptés, de négocier avec plus de sérénité et de présenter un dossier plus solide dès les premiers échanges avec les banques.

Comment cette estimation influence-t-elle votre projet immobilier ?

La capacité d’emprunt fait office de cadre décisionnel puisqu’elle détermine directement votre budget maximal et valide (ou non) le réalisme de votre projet.

Vous orienterez vos choix différemment selon les fonds que vous parvenez à rassembler :

• Achat dans l’ancien ou dans le neuf (les frais de notaire y sont moins importants) ;
• Rapprochement ou éloignement des zones très prisées (dont les prix sont souvent plus élevés) ;
• Augmentation ou réduction de la surface du logement ;
• Ajout ou abandon de certains critères (nombre de pièces, équipements, etc.).

Il est donc conseillé de calculer votre capacité d’emprunt avant même de commencer les visites !

Simuler votre capacité d’emprunt gratuitement

Vous pouvez évaluer votre capacité d’emprunt gratuitement et en quelques secondes en utilisant nos simulateurs en ligne.

Si vous hésitez et préférez obtenir l’avis d’un professionnel, faites appel à l’un de nos courtiers. Il veillera à ce que rien ne soit oublié.

Combien la banque peut-elle vous prêter ? Les critères examinés

Le taux d’endettement maximal

Nous avons vu plus haut que le taux d’endettement d’un emprunteur est encadré au niveau légal. Il conditionne donc mécaniquement la somme que la banque peut vous prêter.

En septembre 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en fixe la limite à 35 %, seuil applicable dès le 1^er janvier 2022.

Revenons sur son calcul : le taux d’endettement s’obtient en divisant vos charges récurrentes par vos revenus stables. Ce rapport ne doit pas dépasser 35 %, en incluant la mensualité du prêt que vous souhaitez souscrire dans le cadre de votre achat immobilier.

Parmi les revenus fixes, on trouve les salaires nets, les primes contractuelles (du type 13^e mois), les pensions alimentaires perçues, les pensions de retraite ou d’invalidité, les allocations familiales (retenues ou non selon les banques), les revenus fonciers, les revenus professionnels non salariés, etc.

Les charges récurrentes comprennent les loyers d’habitation, les pensions alimentaires versées et les mensualités liées à tous les prêts en cours de remboursement.

À noter : si vous souhaitez acheter votre résidence principale, vous pouvez ôter du calcul le loyer actuellement payé pour vous loger puisque vous n’aurez plus à vous en acquitter.

De nouveau, quelques exemples :

	Foyer 1	Foyer 2	Foyer 3
Revenus	4 000 € (3 500 € de salaire + 500 € de revenus locatifs)	3 000 € (salaires)	2 200 €
Charges récurrentes	450 € (250 € de pension alimentaire + 200 € de crédit conso)	550 € (loyer d’habitation)	500 € (crédits divers)
Taux d’endettement actuel	11,25 %	18,33 %	22,72 %
Capacité de paiement mensuel max. (pour un taux d’endettement de 35 %)	1 400 € (4000 * 35 %)	1 050 € (3000 * 35 %)	770 € (2200 * 35 %)
Échéance max du nouveau prêt	950 € (1400 – 450)	1 050 € (pour l’achat de la résidence principale)   500 € sinon (1050 – 550)	270 € (770 – 500)
Montant empruntable sur 20 ans (taux retenu 3,23 %)*	167 790 €	185 452 € (cas 1)   88 310 € (cas 2)	47 687 € (si reste à vivre suffisant)

 

(*) Les montants empruntables sont donnés à titre indicatif : ils sont calculés grâce à notre simulateur, selon le taux moyen national en vigueur au moment de la rédaction de cet article. Ils ne prennent pas en compte les autres éléments du profil emprunteur.

L’apport personnel et les frais annexes

L’apport personnel joue un rôle essentiel dans l’attribution d’un prêt immobilier et l’importance des fonds accordés.

Il s’agit d’une somme immédiatement disponible que l’emprunteur peut utiliser pour compléter son montage financier.

Son tout premier rôle consiste à couvrir les frais annexes (notaire, garanties, dossier), que la banque ne prend pas en charge. Il doit donc atteindre au minimum 10 % du prix d’acquisition.

Mais en proposant un chiffre plus important, vous pouvez augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, cela rassure le prêteur, diminue les mensualités nécessaires pour financer le bien et libère de la marge sur le taux d’endettement.

Vous pouvez, par exemple, utiliser vos économies, une donation familiale ou un ancien PEL (Plan Épargne Logement).

Il existe aussi certaines aides spécifiques susceptibles de compléter votre prêt immobilier :

• Prêt à taux zéro (PTZ),
• Prêt Action Logement financé par le « 1 % employeur »,
• Prêt à l’accession sociale (PAS), etc.

Là encore, votre courtier en crédit immobilier vous sera d’une aide précieuse : il examinera toutes les possibilités et vérifiera votre éligibilité. Faites appel à la Centrale de Financement !

Le profil emprunteur et la stabilité financière

Les critères précédents relèvent de calculs précis. Mais les banques sont également sensibles à d’autres éléments. L’un des plus importants concerne votre fiabilité sur la durée du crédit :

• Votre âge influence la longueur possible du prêt et le coût de l’assurance,
• Une situation professionnelle stable (CDI, fonction publique, profession libérale recherchée) diminue le risque de défaillance,
• Un historique bancaire sans incidents indique votre sérieux,

3 conseils d’expert pour un dossier emprunteur attractif :

• Présentez des comptes sans découvert sur 3 à 6 mois,
• Soldez vos crédits renouvelables avant toute demande de prêt,
• Montrez un comportement d’épargne régulière.

L’impact du taux d’intérêt sur la capacité d’emprunt

Après les hausses des deux dernières années, les taux d’emprunt se sont stabilisés, en 2025, à des niveaux plus favorables. En décembre, les taux moyens oscillent entre 3,15 % (sur 15 ans) et 3,33 % (sur 25 ans).

Cela n’empêche pas certains emprunteurs d’obtenir des conditions plus avantageuses. Nous venons d’en parler, un profil intéressant peut jouer en votre faveur.

Une réduction du taux diminue mécaniquement la part des intérêts. En conservant une durée de prêt et des échéances similaires, vous êtes donc capable de rembourser plus de capital. Donc d’emprunter un montant plus élevé.

La durée du crédit immobilier

De la même manière, la durée du prêt influence directement le montant des mensualités, donc le capital empruntable.

Sur une période longue (20 à 25 ans), le remboursement est plus étalé et l’échéance mensuelle est réduite. En revanche, le coût du crédit augmente puisque les intérêts sont calculés sur la somme restant due, qui se solde moins rapidement.

Le HCSF limite la durée d’emprunt à 25 ans maximum pour un particulier. La flexibilité n’est donc pas infinie.

À noter : la période peut être étendue jusqu’à 27 ans pour certains projets comportant une phase de construction ou de travaux de grande ampleur.

Le reste à vivre exigé par les banques

Les établissements bancaires ont adopté certains repères pour évaluer la situation de l’emprunteur et s’assurer que le reste à vivre est suffisant.

Après paiement des charges récurrentes, il doit rester une somme minimale selon la composition du foyer :

• Environ 800 euros pour un célibataire,
• 1 000 à 1 500 euros pour un couple sans enfants,
• Environ 400 euros de plus par enfant.

Votre reste à vivre est un peu juste ? Vous pouvez l’améliorer en :

• Soldant certains prêts pour réduire vos charges fixes,
• Augmentant votre apport pour diminuer les mensualités,
• Demandant un léger allongement du prêt, dans la limite de 25 ans.

Attention, veillez à conserver une épargne de secours afin de faire face aux imprévus.

Comment calculer concrètement votre capacité d’emprunt ?

Le calcul, étape par étape

Résumons ce qui précède :

• Identifiez vos revenus fixes et vos charges récurrentes,
• Calculez le montant maximal pour vos mensualités (35 % des revenus – les charges),
• Choisissez une durée de prêt cohérente,
• Examinez ce que dit le simulateur de montant de prêt : quel taux ? Quel capital empruntable ?
• Puis faites varier les éléments dans les limites de votre budget,
• Assurez-vous de maintenir un reste à vivre suffisant.

Le simulateur en ligne

Vous pouvez également utiliser un outil de simulation plus immédiat.

Notre calculette « capacité d’emprunt » fonctionne de la manière suivante :

• Entrez vos revenus fixes ;
• Saisissez le taux d’intérêt si vous en avez une idée. Sinon, sélectionnez « taux fixe » ou « taux révisable », selon votre souhait ;
• Cliquez sur l’un des carrés bleus pour faire varier la durée ou l’échéance mensuelle : le montant empruntable s’ajuste automatiquement dans le diagramme de droite.

Nous vous rappelons les limites maximales : 35 % d’endettement et 25 ans d’amortissement.

Dans les deux cas, vous obtenez un montant cohérent avec les critères bancaires actuels, une estimation servant de base à vos premiers échanges.

Cas particuliers et situations spécifiques

Peut-on dépasser le taux d’endettement de 35 % ?

Oui, mais de manière exceptionnelle. Les organismes de crédit disposent d’une marge de flexibilité encadrée par le HCSF, réservée à certains profils, souvent primo-accédants :

• revenus élevés avec reste à vivre confortable,
• forte stabilité professionnelle,
• achat de la résidence principale.

Ces dérogations restent minoritaires (pas plus de 20 % des dossiers) et ne constituent pas un droit.

Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?

En principe, un crédit immobilier doit se rembourser sur une période n’excédant pas 25 ans.

Des exceptions existent, notamment pour les prêts comportant un différé (VEFA, construction, travaux). Ils peuvent alors être prolongés de 2 ans, sous conditions strictes.

Peut-on emprunter sans apport ?

Rien n’empêche une banque d’accorder un prêt sans apport.

Mais pour le prêteur, le risque est accru puisqu’il doit également financer les frais annexes. L’accès à ce type de crédit est donc devenu très sélectif et réservé aux profils les plus solides.

Comment emprunter davantage malgré les limites bancaires ?

Vous pouvez actionner plusieurs leviers, toujours avec discernement :

• allonger la durée du prêt (pour un coût total plus élevé) ;
• réduire la prime d’assurance grâce au principe de délégation (la loi Lemoine vous autorise à changer d’assureur sous réserve de conserver la même protection) ;
• regrouper vos crédits ou prévoir un rachat de prêt pour alléger les charges mensuelles.

Combien peut-on emprunter dans le cadre d’un investissement locatif ?

Si vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location, les loyers perçus peuvent couvrir tout ou partie des mensualités. Ils viennent, en théorie, grossir vos revenus fixes et alléger votre taux d’endettement.

Dans la pratique, les banques ne considèrent que 70 % des revenus fonciers prévus afin d’anticiper les charges liées au logement et les périodes de vacance locative.

Exemple : vous comptez louer votre bien pour 800 euros mensuels. Les établissements sollicités ne retiendront que 560 euros environ pour évaluer votre capacité d’emprunt.

Questions fréquentes sur la capacité d’emprunt

Combien puis-je emprunter avec 2 000 € par mois ?

Avec un revenu net de 2 000 €, l’échéance maximale autorisée est de 700 € (35 %).

Sur 20 ans, cela correspond à un montant empruntable d’environ 125 000 €, selon le taux d’intérêt et le coût de l’assurance.

Une simulation personnalisée reste indispensable pour obtenir un résultat précis.

Combien la banque peut-elle me prêter sans apport ?

La banque finance généralement le prix du bien, mais rarement les frais de notaire et de garantie.

Les dossiers acceptés sans apport présentent le plus souvent des revenus stables, peu de charges récurrentes et un reste à vivre important.

Le montant accordé dépendra alors fortement de votre profil et des conditions de marché.

Quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 € ?

Pour un crédit de 300 000 € sur 20 ans, les remboursements mensuels se situent généralement autour de 1 700 € (selon les taux en vigueur fin 2025).

En l’absence de charges récurrentes, ce montant implique un revenu net d’environ 4 900 € par mois.

Un apport conséquent ou un crédit plus long peuvent réduire le niveau de ressources requis.

Comment calculer ma capacité d’achat immobilier ?

La capacité d’achat correspond au budget global de l’opération immobilière, et non au seul montant emprunté.

Elle se calcule ainsi :

Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel – frais annexes

Les frais de notaire, de garantie et d’agence doivent être intégrés dès le départ pour éviter les écarts entre budget théorique et réalité.

Nos courtiers en prêts immobiliers sont à vos côtés tout au long du projet pour vous aider à emprunter en toute sérénité.