Vous avez visité de nombreux biens immobiliers avant de vous décider. Reste à monter un plan de financement solide pour concrétiser votre achat. Disposez-vous d’un salaire suffisant pour emprunter les 200 000 euros nécessaires à votre projet ? Comment optimiser votre demande de prêt immobilier pour obtenir le montant souhaité ? Découvrez, dans cet article, les éléments importants du dossier emprunteur et les critères que les banques examinent en priorité avant de vous transmettre leur réponse.
Les critères à vérifier pour emprunter 200 000 euros
Vous ne pouvez emprunter que si vous êtes en mesure de rembourser à hauteur du crédit immobilier obtenu. Votre premier réflexe consiste donc à vérifier que votre capacité d’emprunt peut atteindre 200 000 euros.
À quoi sert votre salaire ?
Tout dépend bien sûr de votre situation personnelle, mais, dans la majorité des cas, le salaire permet de :
- Payer les charges fixes,
- Régler les factures et les dépenses de la vie quotidienne,
- Épargner ou investir,
- Se faire plaisir.
Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque doit vérifier que votre salaire suffise à couvrir ces 4 points, les 2 premiers s’avérant incontournables.
C’est ainsi qu’elle considère quelques critères essentiels pour déterminer la solidité de votre dossier emprunteur.
Votre taux d’endettement
Il désigne la fraction de vos revenus servant à vous acquitter des charges fixes : loyer, mensualités des prêts à la consommation, échéances d’autres prêts immobiliers si vous n’en êtes pas à votre premier emprunt, etc.
Pour l’évaluer, effectuez le calcul suivant :
Taux d’endettement (%) = (charges /revenus) x 100
La loi fixe le taux d’endettement maximum à 35 %. Au-delà de ce seuil limite, les établissements bancaires ne peuvent plus vous accorder le moindre prêt immobilier, sauf en de rares exceptions.
Imaginez que la banque accepte votre demande de crédit et faites le compte de vos nouvelles charges fixes. Si vous empruntez pour acheter votre appartement ou votre maison, remplacez l’ancien loyer par la mensualité du prêt.
Quel montant maximum pouvez-vous payer chaque mois sans dépasser un taux d’endettement de 35 % ?
Mensualité maximale = (revenus x 0,35) – autres charges fixes
Pour tout savoir sur le crédit immobilier, consultez notre guide en ligne. Vous y trouverez toutes les clés pour évaluer votre capacité d’emprunt en fonction de votre salaire.
Votre reste à vivre
Le taux d’endettement est parfois trompeur et doit être complété par le calcul du reste à vivre, en d’autres termes, le montant restant, une fois payées les charges fixes. S’il est trop faible, vous ne pouvez plus épargner et risquez de ne pouvoir honorer certaines factures de la vie courante.
La banque vérifie qu’il vous reste une somme suffisamment confortable pour faire face au quotidien.
Le saut de charges
Autre indicateur, vos dépenses de logement : dans quelle mesure vont-elles augmenter si vous empruntez pour acheter votre résidence principale ? Si la différence reste faible, vous ne devriez pas avoir de difficultés majeures pour rembourser votre prêt immobilier.
Votre capacité d’emprunt
Vous avez calculé votre mensualité maximale, puis l’avez peut-être revue à la baisse pour maintenir un reste à vivre suffisant. Vous connaissez donc votre capacité de remboursement mensuel.
En la multipliant par la durée du prêt envisagé, vous obtenez le montant total qu’il vous est possible de rembourser sur cette période. Il doit couvrir le capital emprunté, les intérêts prélevés par la banque et les frais d’assurance.
Il est assez complexe de calculer votre capacité d’emprunt, autrement dit la somme que vous pouvez réellement consacrer à l’achat immobilier.
C’est pourquoi la Centrale de financement met à votre disposition un simulateur en ligne : entrez votre salaire et le taux d’intérêt attendu. Vous obtenez un montant envisageable pour votre prêt : faites-le varier en fonction de la durée d’emprunt, de la mensualité et du taux d’endettement. Un bon comparateur des options possibles pour votre projet immobilier.
Consultez ici la liste des taux pratiqués par les banques selon votre région.
Les revenus pris en compte dans le dossier emprunteur
Pour obtenir une simulation complète, vous devez utiliser les mêmes éléments que la banque, lorsqu’elle étudie votre dossier emprunteur. Voici donc les revenus qu’elle inclut dans son calcul :
- Votre salaire et, le cas échéant, le salaire de vos co-emprunteurs ;
- Si vous êtes indépendant ou chef d’entreprise, tout ou partie de votre rémunération
Tout dépend ici de la stabilité de vos résultats comptables depuis au moins 3 ans ;
- Votre pension de retraite si vous n’êtes plus en activité ;
- Environ 70 % de vos revenus locatifs
La banque tient compte des frais d’entretien et de la vacance éventuelle du ou des biens que vous louez ;
- Les rentes et autres revenus fixes.
La banque laisse de côté toutes les rentrées d’argent incertaines, temporaires ou non significatives : pensions alimentaires, allocations, primes exceptionnelles, etc.
Quel salaire pour un emprunt immobilier de 200 000 euros ?
L’apport personnel
L’achat comme l’emprunt immobilier génèrent certains frais annexes qu’il faut régler dès le début de l’opération. Ils ne sont donc pas inclus dans vos paiements mensuels. Il s’agit de frais de notaire, de garantie et de dossier.
La banque ne les finance pas : vous devez prévoir une somme suffisante pour vous en acquitter avant même de commencer à rembourser votre prêt immobilier. C’est le rôle de votre apport personnel, qui doit s’élever à environ 10 % de la transaction.
En d’autres termes, si vous souhaitez emprunter 200 000 euros pour l’achat de votre logement, prévoyez un montant d’au moins 20 000 euros en guise d’apport personnel. Il est donc essentiel de disposer d’une épargne minimum en plus de votre salaire.
Mensualités, durée et coût du prêt immobilier
Pour affiner votre première estimation, vous pouvez également tester l’ensemble de nos outils de simulation en ligne. Ils vous permettent de déterminer le meilleur compromis entre ces situations extrêmes :
- Faibles mensualités, coût et durée du crédit élevés,
- Mensualités élevées, coût et durée du crédit plus faibles.
Prenons l’exemple d’une famille souhaitant emprunter pour financer l’achat d’une maison à 200 000 euros. Pour simplifier, admettons que le foyer n’ait pas d’autres charges fixes que ses dépenses de logement : un loyer avant l’emprunt, la mensualité du prêt immobilier après la transaction. La famille dispose d’un apport personnel s’élevant à 20 000 euros.
Retrouvez, dans ce tableau, le salaire total nécessaire au remboursement du crédit immobilier en fonction de la durée choisie, dans le cas d’un taux d’endettement fixé à 35 % :
| Durée du crédit
immobilier |
Taux d’intérêt | Montant des mensualités | Salaire nécessaire | Reste à vivre |
| 10 ans | 2,09 % | 1 848 € | 5 280 € | 3 432 € |
| 15 ans | 2,22 % | 1 307 € | 3 734 € | 2 427 € |
| 20 ans | 2,33 % | 1 043 € | 2 980 € | 1 937 € |
| 25 ans | 2,52 % | 899 € | 2 568 € | 1 669 € |
Les résultats et les taux de ce tableau sont donnés à titre indicatif. Les taux d’intérêt évoluent régulièrement. Ils dépendent de la localisation et de l’établissement préteur consulté ;
Comme indiqué plus haut, il convient par ailleurs de revoir les sommes obtenues en fonction du reste à vivre souhaité et de la situation générale du foyer (épargne, évolution possible du salaire, etc.).
Faire appel à un courtier en crédits immobiliers
Emprunter 200 000 euros représente un engagement sur de nombreuses années. Le courtier en crédits immobiliers vous aide à répondre aux questions essentielles et optimiser chaque élément de votre prêt :
- Quel remboursement mensuel est-il raisonnable de prévoir ?
- Est-il possible d’augmenter l’apport pour diminuer le montant du crédit ?
- Comment augmenter la capacité d’emprunt globale ?
- Êtes-vous éligible à un prêt aidé qui permettrait de compléter votre plan de financement ?
- Est-il intéressant de changer d’assurance emprunteur ?
- Etc.
Votre salaire vous permet-il d’acheter un bien immobilier à 200 000 euros ? Si ce n’est pas le cas, quel montant pouvez-vous emprunter ? Pour obtenir l’avis d’un expert, contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à convaincre les banques afin d’obtenir un crédit adapté et réussir votre projet immobilier.
