Vous voulez acheter votre maison ou votre appartement et avez besoin de 400 000 euros : votre salaire vous permet-il d’emprunter une telle somme ? Quelles conditions faut-il remplir pour recevoir une réponse favorable de la banque ? Dans cet article, nous passons en revue les critères examinés par les organismes de crédit : taux d’endettement, capacité de remboursement ou reste à vivre. Retrouvez également le niveau de salaire nécessaire à un emprunt immobilier de 400 000 euros en fonction de la durée de l’engagement.
Les critères essentiels du dossier emprunteur
Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque veut s’assurer que vous serez capable de la rembourser. Elle étudie donc votre situation personnelle et votre niveau de revenus. Voici les principaux critères analysés.
Le taux d’endettement
Votre salaire doit vous permettre de régler vos dettes tout en assumant les dépenses de la vie quotidienne. Un taux d’endettement trop élevé peut être source de difficultés financières et déstabiliser le budget du foyer.
Le HCSF (ou Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un seuil limite de 35 %, au-delà duquel les banques ne sont plus autorisées à accepter votre demande de prêt immobilier.
Le taux d’endettement s’exprime en pourcentage et se calcule simplement :
Taux d’endettement = (Charges fixes / Revenus) x 100
Vos charges fixes correspondent aux paiements mensuels récurrents : loyer, échéances de prêts divers.
Votre taux d’endettement doit rester inférieur au maximum autorisé une fois que vous aurez emprunté les 400 000 euros dont vous avez besoin.
Le reste à vivre
Autre question importante : quel montant net vous reste-t-il une fois que vous avez payé toutes vos mensualités ? La somme doit être suffisante pour faire face au quotidien.
Il arrive ainsi que la banque souhaite limiter votre taux d’endettement à une valeur largement inférieure à 35 % afin de vous laisser un reste à vivre raisonnable. Cela peut être le cas, par exemple, si vous avez plusieurs enfants à charge.
Le saut de charges
Que deviendront vos charges fixes après votre nouvel emprunt ? Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer sera, par exemple, remplacé par la nouvelle mensualité.
Un écart faible est un point positif pour la banque : vous ne devriez pas avoir de difficultés à rembourser votre prêt immobilier.
Quel montant pouvez-vous donc emprunter ?
Votre capacité de remboursement totale se calcule en multipliant la mensualité maximale que permet votre salaire par la durée du prêt immobilier. Selon le HCSF, celle-ci ne peut excéder 25 ans.
Le cas extrême consiste donc à considérer un taux d’endettement de 35 % sur 300 mois (ou 25 années).
Pour un salaire de 4 000 euros, le calcul devient :
(4 000 x 35%) x 300 = 420 000 euros
À noter : dans cette simulation, l’emprunteur n’a pas d’autres charges fixes que sa mensualité.
Attention, une capacité de remboursement d’environ 400 000 euros ne vous permet pas d’emprunter la même somme. En effet, vous devez également tenir compte des frais inhérents au prêt immobilier : les intérêts avec lesquels la banque se rémunère, et les primes d’assurance emprunteur.
Votre capacité d’emprunt s’avère donc inférieure.
Pour vous aider à bâtir votre plan de financement, nous vous proposons d’utiliser notre simulateur en ligne : entrez votre salaire et le taux d’intérêt moyen pratiqué dans votre région. L’outil vous indique votre capacité d’emprunt approximative.
Vous obtenez ainsi une première idée du prêt immobilier qu’il vous est possible d’obtenir.
Pour tout savoir sur le principe de l’emprunt, consultez notre guide du crédit immobilier. Nous y détaillons le fonctionnement des taux d’intérêt, de l’assurance emprunteur ou des garanties. Nous avons également ajouté de nombreux conseils pour obtenir une réponse favorable des banques sollicitées.
Les revenus nécessaires à un emprunt immobilier de 400 000 euros
Quelle mensualité pour quelle durée ?
Dans un prêt immobilier, tout est affaire de compromis.
Vous pouvez réduire le montant des mensualités en augmentant la durée de votre engagement. Vous devez alors accepter un taux d’intérêt, donc un coût global plus élevé.
Utilisez à nouveau nos outils de simulation en ligne. Servez-vous en comme d’un comparateur en faisant varier les éléments du prêt immobilier jusqu’à trouver le bon équilibre.
Dans le tableau suivant, nous avons rassemblé diverses possibilités pour un emprunt de 400 000 euros. Il indique notamment le salaire nécessaire en fonction de la durée du crédit, dans le cas d’un taux d’endettement maximum de 35 %.
| Durée de l’emprunt immobilier | Taux d’intérêt | Montant des mensualités | Salaire minimum nécessaire | Reste à vivre du foyer (sans autres charges fixes) |
| 10 ans | 2,09 % | 3 697 € | 10 563 € | 6 866 € |
| 15 ans | 2,22 % | 2 615 € | 7 471 € | 4 856 € |
| 20 ans | 2,33 % | 2 087 € | 5 963 € | 3 876 € |
| 25 ans | 2,52 % | 1 798 € | 5 137 € | 3 339 € |
Les taux d’intérêt varient régulièrement et sont donnés à titre indicatif. Il convient donc de mettre à jour les chiffres du tableau au moment de réaliser votre propre simulation.
Il vous suffit d’entrer le montant et la durée de l’emprunt dans notre simulateur de prêt immobilier. L’outil ajoute automatiquement un taux moyen national qu’il vous est possible de modifier si vous constatez un écart avec votre région.
Vous obtenez le montant des mensualités.
Effectuez ensuite les calculs suivants :
Salaire minimum = (mensualité x 100) / 35
Reste à vivre = salaire minimum – mensualité
Il ne s’agit bien sûr que d’une première simulation qu’il conviendra d’affiner avec la banque ou votre courtier en prêts immobiliers.
Quel apport personnel faut-il prévoir ?
Un achat immobilier avec emprunt génère enfin certains frais annexes que la banque ne prend pas en charge : taxes, rémunération du notaire, frais de garantie et de traitement du dossier.
Vous avez donc besoin d’un apport personnel pour couvrir ce coût additionnel. Prévoyez au minimum 10 % du montant de votre acquisition. Pour réussir votre projet, vous devez disposer d’un certain niveau d’épargne en plus du salaire adéquat.
Vous pouvez débloquer une somme plus importante ? Vous diminuez alors le montant du crédit immobilier nécessaire à votre achat. C’est une autre manière de réduire vos mensualités futures et maintenir votre endettement à un niveau raisonnable.
Les revenus pris en compte par la banque pour votre emprunt
La banque n’inclut dans son calcul que les revenus durables :
- Le salaire net : Les salariés en CDI ou les titulaires de la Fonction publique disposent d’un atout supplémentaire pour convaincre les banques et obtenir le crédit immobilier souhaité ;
- Les rémunérations autres que le salaire : Les indépendants et chefs d’entreprise devront présenter des bilans comptables stables et positifs depuis 3 ans pour que leurs revenus soient comptabilisés ;
- Les rentes et les loyers éventuels : Il peut s’agir des loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif. La banque ne retiendra qu’environ 70 % du montant correspondant afin de compenser les périodes de vacance de la maison ou de l’appartement concerné ;
- La pension de retraite : Les primes exceptionnelles, les pensions alimentaires ou les allocations ne sont pas prises en compte car leur versement n’est en général pas assuré jusqu’à la fin du crédit immobilier.
Si vous empruntez en couple, la banque additionne les revenus du foyer.
L’intervention du courtier en crédits immobiliers
Vous vous inquiétez de la solidité de votre dossier emprunteur ? Vous aimeriez une simulation parfaitement adaptée à votre situation ?
Faites-vous accompagner par un courtier en crédits immobiliers. Il connaît la législation et peut explorer toutes les possibilités pour vous permettre d’emprunter les 400 000 euros nécessaires à votre achat. Il vous aidera à :
- Mettre les banques en concurrence pour obtenir des taux plus intéressants ;
- Trouver une assurance emprunteur à moindre coût ;
- Utiliser votre épargne à bon escient pour constituer un apport personnel pertinent ;
- Vérifier si vous êtes éligible à l’obtention d’un prêt aidé (prêt à taux zéro ou prêt action logement par exemple) ;
- Négocier un éventuel regroupement ou un rachat de prêts pour diminuer vos mensualités.
Vous voulez emprunter en toute sérénité ? Ne restez pas seul et contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à optimiser votre crédit pour mener à bien votre projet d’achat immobilier.
