Lorsque vous empruntez pour acheter un bien immobilier, vous vous engagez à long terme. La dette s’étale sur de nombreuses années pour vous permettre d’investir ou de devenir propriétaire de votre résidence principale. Il est courant de souscrire un prêt immobilier sur une période d’une ou deux décennies. Mais peut-on aller au-delà ? Est-il possible d’emprunter sur 30 ans ? Ce type de prêt reste exceptionnel et réservé à quelques profils spécifiques. Il présente par ailleurs un coût souvent prohibitif. Le détail dans cet article.
Emprunter sur 30 ans : que dit la loi ?
Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF (ou Haut Conseil de Stabilité Financière) impose certaines limites au prêt immobilier :
- Le taux d’endettement de l’emprunteur ne peut excéder 35 % ;
- La durée maximale d’un crédit immobilier est fixée à 25 ans.
Cette durée peut être augmentée de 2 années supplémentaires dans le cas d’un achat sur plan, alors que le bien n’est pas encore achevé. Il peut également s’agir d’une acquisition dans l’ancien avec travaux, si ces derniers représentent au minimum 25 % du prix d’achat.
Ces nouvelles dispositions semblent donc éliminer toute possibilité d’emprunter sur 30 ans, d’autant que les banques encourent désormais des sanctions financières lorsqu’elles ignorent ces contraintes.
Le HCSF prévoit malgré tout certaines exceptions : les organismes de crédit peuvent en effet déroger à la règle dans 20 % des cas. Sur cette proportion, 80 % des prêts doivent concerner l’achat de la résidence principale, dont un tiers seront attribués à des emprunteurs primo-accédants.
Ces mesures visent à limiter l’endettement, voire le surendettement des ménages.
Un prêt immobilier sur 30 ans présente un risque accru. L’incertitude sur la stabilité financière du demandeur augmente avec le nombre d’années. Et l’emprunteur est également plus susceptible de connaître certains problèmes de santé sur une période aussi longue.
C’est pourquoi les banques se montrent très frileuses et refusent généralement ce genre de demandes, conformément aux directives du HCSF.
Pour mieux comprendre le système de l’emprunt, consultez notre guide du prêt immobilier. Nous y détaillons chaque élément du crédit : taux d’intérêt, assurance emprunteur, garanties, apport personnel, modes de remboursement et frais annexes.
Les conséquences d’un emprunt immobilier sur 30 ans
Pourquoi souscrire un crédit immobilier sur 30 ans ?
Lorsque vous demandez un prêt immobilier, la banque commence par examiner votre capacité de remboursement : quel montant pouvez-vous verser chaque mois sans mettre en danger vos finances personnelles ni dépasser le taux d’endettement maximal ?
Il arrive que le capital nécessaire à l’achat du bien convoité implique une mensualité supérieure à ce qu’il vous est possible d’absorber, même en allongeant la durée du prêt à 25 ans.
Vous pouvez alors demander à ajouter quelques années pour maintenir un taux d’endettement acceptable sans réduire le capital emprunté.
Nous l’avons vu, la banque n’acceptera pas facilement une telle option. Il vous faudra présenter un dossier emprunteur extrêmement solide dont chaque élément sera soigneusement examiné : situation professionnelle, perspectives en matière de salaire, apport personnel, tenue des comptes, âge des emprunteurs, etc.
Les inconvénients d’un prêt immobilier sur 30 ans
Si votre dossier est accepté, prenez le temps d’examiner l’offre remise par la banque. Mieux vaut y réfléchir à deux fois. Le prêt immobilier sur 30 ans présente quelques inconvénients incontournables :
- Un taux d’intérêt élevé : Les banques ajustent les taux d’intérêt proposés en fonction du risque qu’elles prennent. Pour un prêt immobilier sur 30 ans, une durée dérogatoire, le taux est donc particulièrement élevé.
- Des frais d’assurance importants : La prime d’assurance est incluse dans chacune des mensualités de votre prêt. En remboursant 5 années de plus, vous payez donc mécaniquement une somme plus importante.
- Un coût total largement supérieur à celui des prêts classiques : Les primes d’assurance et les intérêts se cumulent pendant 30 ans, avec un taux élevé. La facture totale augmente d’autant, souvent de plusieurs dizaines de milliers d’euros, faisant de ce prêt une option souvent extrême.
Vous aimeriez obtenir un prêt immobilier sans que le coût de l’emprunt ne s’envole ? Faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Il recherchera toutes les solutions pour maintenir votre taux d’endettement comme la durée du crédit dans des limites raisonnables. Il optimisera enfin votre dossier pour lui donner toutes les chances d’être accepté par la banque.
Dans quels cas emprunter sur 30 ans ?
Il existe cependant quelques profils pour lesquels le fait d’emprunter sur 30 ans présente des avantages certains.
Les foyers disposant de revenus modestes
Vous êtes primo-accédant ? En début de carrière ? Vos ressources sont limitées mais votre projet est cohérent ? Vous voulez acheter votre résidence principale ?
Si les mensualités sont trop importantes sur une durée classique, un crédit immobilier sur 30 ans peut malgré tout vous aider à devenir propriétaire.
Votre courtier pourra par ailleurs vérifier votre éligibilité au prêt à taux zéro. Ce crédit peut financer jusqu’à 40 % du montant de la transaction et ne génère pas d’intérêts. Autre avantage, vous pouvez bénéficier d’un différé de remboursement conséquent. Si ce type de prêt est accordé sur 25 ans maximum, il peut se cumuler à un emprunt classique. De quoi compléter votre plan de financement, même dans des conditions peu favorables.
L’octroi du prêt à taux zéro dépend non seulement de vos revenus mais également de la localisation du bien et du nombre d’occupants prévus. Il convient donc de vérifier chaque point pour déterminer s’il vous est possible d’en bénéficier.
Pour obtenir une première simulation en ligne, testez notre outil dédié au prêt à taux zéro.
Les investisseurs
Peut-être êtes-vous déjà propriétaire et souhaitez-vous financer un projet d’investissement locatif. Il est alors avantageux d’emprunter sur une période longue :
- Vous diminuez le montant des mensualités : Le principe d’un tel investissement consiste à utiliser les loyers perçus pour couvrir les mensualités du prêt. Il importe donc que le montant de ces remboursements ne soit pas trop élevé, quitte à augmenter la durée du crédit.
- Vous augmentez la part d’intérêts : Et ce n’est pas un problème puisque vous pouvez déduire ces intérêts de votre déclaration de revenus locatifs. Le crédit présente un coût élevé mais vous permet de défiscaliser une partie des loyers perçus.
En résumé, le bien que vous achetez s’auto-finance grâce à un emprunt immobilier de longue durée.
Il est ici essentiel d’établir un plan de financement très précis et d’étudier avec attention les offres des banques. Le courtier en crédits immobiliers peut vous aider à obtenir un prêt immobilier adapté à votre stratégie d’investissement.
À retenir :
- Le HCSF impose des limites en matière de prêt immobilier afin de limiter le surendettement des ménages : les dettes ne doivent pas dépasser 35 % des revenus et la durée du crédit est limitée à 25 ans ;
- Les banques peuvent cependant accepter un certain nombre de dérogations et accorder quelques prêts immobiliers sur 30 ans ;
- Un emprunt immobilier sur 30 ans est assorti d’un taux d’intérêt supérieur à celui des autres crédits et implique le paiement de primes d’assurance plus nombreuses. Son coût total est donc particulièrement élevé ;
- Il s’agit cependant d’une solution intéressante pour les investisseurs. Ce type d’emprunt peut enfin aider certains ménages à accéder à la propriété en dépit de ressources limitées.
Vous hésitez à vous engager sur 30 ans ? Le prêt immobilier de très longue durée est-il adapté à votre situation ? Pour obtenir une simulation et des conseils personnalisés, contactez la Centrale de Financement. L’un de nos courtiers en crédits immobiliers vous accompagnera d’un bout à l’autre de votre projet et vous aidera à optimiser chaque aspect de votre emprunt.
