Vous avez commencé à visiter quelques biens immobiliers et vous réalisez que, pour acquérir la maison ou l’appartement de vos rêves, il vous faudra emprunter une somme conséquente. Vos revenus vous permettent-ils d’obtenir un crédit de ce montant ? Quel salaire faut-il pour un emprunt immobilier de 250 000 euros ? Capacité de remboursement, apport personnel conseillé, durée et taux du prêt, nous détaillons ici les conditions nécessaires à la réussite de votre projet.
Quelles conditions pour emprunter 250 000 euros ?
Les banques étudient plusieurs critères avant de vous octroyer un prêt immobilier. Le premier d’entre eux est votre capacité d’emprunt, en d’autres termes, la somme maximale que vous pouvez obtenir. Elle dépend de votre taux d’endettement et, par voie de conséquence, de vos revenus.
Votre capacité d’emprunt
- Le taux d’endettement
Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un taux d’endettement maximum s’élevant à 35 % de votre revenu net imposable.
Pour connaître le vôtre, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :
Taux d’endettement = (charges fixes / revenus) x 100
Les charges fixes comprennent notamment les mensualités de tout autre emprunt en cours de remboursement (prêt immobilier ou prêt à la consommation).
Elles incluent également votre loyer si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement. Dans le cas où vous demandez un crédit immobilier pour acheter votre maison, ce loyer doit être remplacé par la mensualité du nouveau prêt afin d’estimer votre taux d’endettement après l’emprunt.
- La durée maximale du crédit immobilier
Le HCSF fixe une autre contrainte : la durée d’un prêt immobilier ne peut dépasser 25 ans.
Plus la durée de votre engagement est importante, moins les mensualités sont élevées, ce qui peut vous aider à maintenir votre taux d’endettement sous la barre des 35 %. Attention, il vous en coûtera plus cher puisque le taux du crédit immobilier sera plus élevé.
Vous avez des questions ? Consultez notre guide du crédit immobilier : législation, taux, assurance, garanties, composition des remboursements mensuels, apport personnel, vous aurez toutes les clés pour emprunter dans de bonnes conditions !
- La capacité de remboursement
En prenant les conditions extrêmes (endettement de 35 % et durée de 25 ans), vous obtenez le montant maximal qu’il vous est possible de rembourser :
Mensualité max = (revenus x 35 %) – autres charges fixes
Capacité de remboursement = mensualité max x 25 x 12
Simulation : vous avez un salaire de 2 500 euros nets et pas d’autres charges fixes que la mensualité du prêt demandé. Vous voulez connaître votre capacité de remboursement maximale sur 25 ans (soit 25 x 12 mois).
Le calcul est le suivant : (2500 x 0,35 x 25 x 12) = 262 500 euros.
Cela ne signifie pas que vous pouvez emprunter cette somme : il faut en effet tenir compte des frais liés au crédit immobilier, tels que les intérêts et les primes d’assurance emprunteur.
- La capacité d’emprunt
Votre capacité d’emprunt théorique s’avère donc inférieure à vos possibilités de remboursement. Notre simulateur en ligne vous permet de l’estimer rapidement en renseignant votre salaire. Ajustez également le taux d’intérêt en fonction des moyennes pratiquées dans votre région.
Vous pouvez ensuite faire varier la durée du crédit et le taux d’endettement pour mieux comprendre leur influence sur le montant emprunté.
Votre reste à vivre
C’est la somme d’argent disponible une fois que vous avez payé la mensualité de votre crédit immobilier et les autres charges fixes.
Ce montant vous permet de régler les dépenses courantes du foyer. Plus il est élevé, plus votre situation est confortable.
Les banques y sont sensibles et peuvent ajuster leur réponse en conséquence. Bien sûr, avec un salaire élevé, votre reste à vivre ne doit pas poser problème.
Le saut de charges
La banque examinera enfin le saut de charges provoqué par votre demande d’emprunt. C’est, par exemple, la différence entre la mensualité de votre nouveau crédit de 250 000 euros et votre loyer actuel.
Si vous aviez des charges fixes beaucoup moins élevées sans, toutefois, réaliser la moindre économie, l’établissement prêteur peut s’inquiéter : serez-vous capable d’absorber vos nouveaux paiements mensuels ?
Quel salaire pour un emprunt immobilier de 250 000 euros ?
Déterminer les principaux éléments du prêt immobilier
Résumons :
- Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %,
- La durée de l’emprunt est de 25 ans au maximum,
- Votre reste à vivre doit être suffisant pour couvrir les dépenses de la vie quotidienne.
Votre salaire permet-il de respecter ces conditions dans le cadre d’un emprunt de 250 000 euros ?
Si c’est le cas, il vous reste à optimiser votre prêt immobilier : des mensualités acceptables pour un coût d’emprunt raisonnable.
Utilisez nos divers outils de simulation en ligne en guise de comparateur : faites varier chaque élément jusqu’à déterminer le meilleur compromis dans votre situation.
Le tableau suivant donne quelques exemples de montants à rembourser et de salaire minimum pour un crédit immobilier de 250 000 euros.
| Durée de l’emprunt immobilier | Taux d’intérêt | Montant des mensualités | Salaire minimum nécessaire
(endettement 35 %) |
Reste à vivre du foyer (pas d’autres charges fixes) |
| 10 ans | 2,09 % | 2 310 € | 6 600 € | 4 290 € |
| 15 ans | 2,22 % | 1 634 € | 4 667 € | 3 035 € |
| 20 ans | 2,33 % | 1 304 € | 3 726 € | 2 422 € |
| 25 ans | 2,52 % | 1 124 € | 3 211 € | 2 087 € |
À noter : les taux d’intérêt sont susceptibles de varier. Il convient donc de ne considérer cette simulation qu’à titre indicatif.
Prévoir un apport personnel minimum
Le niveau de salaire n’est pas le seul impératif pour mener à bien votre projet. Votre achat immobilier engendre également un coût additionnel que la banque ne finance pas.
Dans la majorité des cas, elle demande un apport personnel d’au moins 10 % du montant total de l’acquisition afin de couvrir les frais de notaire, de dossier ou de garantie.
Si vous le pouvez, proposez un apport plus important : votre emprunt en sera réduit d’autant. Veillez toutefois à conserver un peu d’épargne en cas de coup dur.
Quels sont les revenus pris en compte dans l’étude du dossier emprunteur ?
La banque ne tiendra compte que de vos revenus pérennes :
- Votre salaire net : Votre ancienneté dans l’emploi occupé et le fait de travailler dans un secteur en plein essor peuvent jouer en votre faveur. Par ailleurs, n’oubliez pas d’indiquer vos perspectives d’augmentation de salaire ! Les personnes disposant d’un CDI ou travaillant pour la Fonction publique ont généralement plus de facilité à obtenir un crédit immobilier : leur situation professionnelle est, a priori, très stable et leur salaire sécurisé pour de nombreuses années ;
- Les loyers et les rentes : Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien locatif, la banque ajoutera au calcul environ 70 % des loyers que vous percevez. Elle ne considère pas la totalité des sommes reçues pour compenser les frais d’entretien ou les périodes de vacance du logement ;
- Votre pension de retraite si vous n’êtes plus en activité ;
- Vos bénéfices en tant que chef d’entreprise ou indépendant : Il faut cependant justifier d’une bonne stabilité de ces revenus et de bilans comptables favorables, sur une période d’environ 3 ans.
Certaines banques acceptent en outre de comptabiliser les allocations familiales dans le cas de jeunes enfants, puisque vous devriez toucher ces aides pendant toute la durée du prêt immobilier. En revanche, les pensions alimentaires et primes exceptionnelles ne sont jamais retenues car trop aléatoires.
Si vous souhaitez emprunter à plusieurs, vos revenus se cumulent. La banque considère par exemple chaque salaire du foyer dans le cas d’un couple emprunteur. En revanche, elle demande un reste à vivre plus élevé pour chaque enfant à charge. Les critères varient aussi en fonction de votre situation personnelle.
Quel soutien le courtier en crédits immobilier peut-il vous apporter ?
Vous pensez qu’il n’est pas si facile de préparer un dossier emprunteur suffisamment convaincant pour obtenir une réponse favorable ? Vous vous situez à la limite des seuils légaux mais ne souhaitez pas abandonner votre achat ?
Le courtier en crédits immobiliers peut vous apporter une aide précieuse : il met à profit sa connaissance du marché comme de la législation pour établir un plan de financement solide. Il peut notamment :
- Négocier le taux d’intérêt avec les banques,
- Rechercher une assurance emprunteur moins coûteuse,
- Étudier le rachat ou le regroupement de vos prêts actuels pour diminuer vos charges,
- Examiner la possibilité de souscrire un prêt aidé si vous êtes éligible,
- Chercher des solutions pour augmenter votre apport personnel sans vous mettre en danger.
Vous avez besoin d’emprunter 250 000 euros pour financer l’achat de votre maison ? Faites appel à la Centrale de Financement. Nos experts vous accompagnent d’un bout à l’autre de votre projet.
