Vous avez repéré le bien immobilier idéal et réfléchissez maintenant au meilleur moyen de le financer. Votre salaire est-il suffisant pour emprunter les 150 000 euros dont vous avez besoin ? Quels sont les frais et l’apport personnel à prévoir ? Dans cet article, nous détaillons le principe du calcul tel qu’il est effectué par les banques. Vous pourrez ainsi effectuer une simulation pour mieux évaluer votre budget, puis vérifier la pertinence de votre projet d’achat.
Quels revenus la banque retient-elle pour évaluer votre dossier ?
Lorsque vous envoyez une demande de crédit immobilier, la banque commence par évaluer la somme maximale qu’il vous est possible d’emprunter dans de bonnes conditions. Parmi tous les critères examinés, vos revenus figurent en première position.
Sont pris en compte :
- Votre salaire (ou ceux de votre foyer si vous empruntez en couple) : Aucun problème si vous êtes fonctionnaire ou disposez d’un CDI : la banque examinera vos 3 derniers bulletins de salaire. Si vous êtes indépendant ou chef d’entreprise, l’établissement prêteur s’assurera de la stabilité de votre activité. Elle vous demandera les bilans comptables ou déclarations de chiffre d’affaires des 3 dernières années ;
- Les primes récurrentes : La banque consultera le bulletin de salaire de décembre pour vérifier votre revenu annuel ;
- Vos revenus fonciers si, par exemple, vous louez un autre bien : Dans le cas d’un investissement locatif, la banque ne retiendra qu’une somme correspondant à 70 % des loyers perçus. Elle considère en effet qu’il existe un risque de vacance : le logement peut rester inoccupé entre 2 locations ;
- Les rentes éventuelles, pensions de retraite et autres revenus réguliers significatifs.
À noter : les primes exceptionnelles, allocations et autres pensions alimentaires n’entrent généralement pas dans le calcul, car considérées comme temporaires ou trop aléatoires.
En d’autres termes, votre salaire n’est pas toujours le seul élément pris en compte. Vous avez d’autres rentrées d’argent régulières ? Votre dossier emprunteur n’en est que plus solide.
Comment calculer votre capacité d’emprunt ?
La banque évalue ensuite plusieurs éléments successifs pour évaluer votre capacité d’emprunt.
Le taux d’endettement
Il s’agit de la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes et au paiement des charges fixes. Le Haut Conseil de Stabilité Financière ou HCSF impose un seuil limite de 35 % au-delà duquel les banques ne peuvent plus accorder de crédit, sauf en de rares exceptions.
Pour calculer votre taux d’endettement, utilisez la formule suivante :
Taux d’endettement = (vos charges fixes / vos revenus réguliers) * 100
Les charges fixes comportent :
- Vos dépenses de logement : Il s’agit du loyer dont vous vous acquittez pour vous loger. Vous souhaitez simuler votre taux d’endettement après avoir emprunté ? Remplacez ce loyer par la mensualité de votre nouveau prêt immobilier s’il sert à financer l’achat de votre résidence principale ;
- Les mensualités d’éventuels autres prêts immobiliers en cours de remboursement ;
- Les mensualités de vos crédits à la consommation.
Si, avant même d’envoyer votre demande, votre taux d’endettement s’avère supérieur à 35 %, vous n’avez que très peu de chances d’obtenir une réponse positive. Mieux vaut solder quelques-unes de vos dettes avant de poursuivre.
Le reste à vivre
C’est ce qui reste, en valeur absolue, lorsque vous avez payé ces fameuses charges fixes. La somme doit être suffisamment importante pour couvrir vos autres factures et dépenses courantes.
Les banques considèrent un montant minimum en fonction de votre situation personnelle :
- 700 à 1000 euros pour un célibataire,
- 1200 euros minimum pour un couple,
- Et 300 à 500 euros supplémentaires pour chaque enfant à charge.
Plus votre reste à vivre est élevé, plus la banque acceptera un taux d’endettement proche, voire légèrement supérieur au maximum autorisé.
Le saut de charges
Il représente l’évolution de vos charges fixes en tenant compte du nouvel emprunt. Le cas le plus classique est le remplacement de votre loyer par la nouvelle mensualité.
Un saut de charges très faible joue en votre faveur.
La capacité d’emprunt
La banque procède ensuite à une simulation de prêt à partir de vos revenus et des taux d’intérêt en vigueur au moment de votre demande. Elle module les résultats obtenus en fonction des critères que nous venons d’évoquer.
Utilisez notre simulateur en ligne pour obtenir une première estimation de votre capacité d’emprunt à partir de votre salaire et autres sources de revenus.
Attention, capacité d’emprunt et capacité de remboursement sont deux éléments différents ! À la somme empruntée s’ajoutent en effet les intérêts, le coût de l’assurance et des garanties, et tous les frais relatifs à la transaction. Votre salaire doit donc vous permettre de rembourser plus que le seul montant prêté.
Quel apport personnel pour un prêt immobilier de 150 000 euros ?
Toute transaction immobilière engendre des frais, a fortiori lorsqu’elle est financée par un prêt immobilier. La banque ne les prend pas en charge et vous demande de vous en acquitter.
Dès la signature, vous aurez à verser une somme couvrant les frais de notaire, de dossier et de garantie (crédit logement par exemple). Elle représente environ 10 % du montant emprunté.
Si vous sollicitez un prêt pour acheter une maison ou un appartement valant 150 000 euros, votre apport personnel doit donc s’élever à 15 000 euros minimum. Un éventuel surplus vous aidera à diminuer le montant (donc le coût) du crédit nécessaire à votre achat immobilier.
Au-delà de votre salaire, vous devez donc disposer d’une épargne suffisante pour prévoir cet apport indispensable.
Le salaire pour un emprunt de 150 000 euros : simulation
Lien entre la durée, le coût et les mensualités d’un crédit immobilier
Autre facteur important, la durée du prêt immobilier : elle influence directement le montant des mensualités, donc le salaire nécessaire au remboursement de la dette.
Un engagement à plus long terme permet de diminuer la somme à débourser chaque mois. En contrepartie, il augmente le coût total du prêt immobilier : plus la durée de remboursement est importante, plus le taux d’intérêt associé au crédit est élevé.
À savoir : le HCSF fixe également une durée maximum en matière de prêt immobilier. Vous ne pouvez emprunter sur une période supérieure à 25 ans.
Vous l’avez compris, tout est lié ! Il s’agit de déterminer le meilleur compromis entre votre capacité de remboursement, le montant souhaité et le coût final du projet.
Emprunter 150 000 euros : quel salaire pour quelle durée de prêt ?
Servez-vous de nos outils de simulation en ligne comme d’un comparateur : faites varier l’un des facteurs pour observer son influence et déterminer le prêt le plus adapté à votre situation.
Prenons l’exemple d’un couple souhaitant emprunter 150 000 euros pour l’achat de sa maison. Les charges fixes se limitent au loyer, remplacé par la mensualité du nouveau prêt lorsque la transaction est finalisée. Son épargne permet au couple emprunteur de proposer un apport personnel de 15 000 euros.
Le tableau suivant indique le salaire minimum nécessaire en fonction de la durée de remboursement et ce, avec un taux d’endettement maximal (35 %).
| Durée du crédit
immobilier |
Taux d’intérêt | Montant des mensualités | Salaire nécessaire | Reste à vivre |
| 10 ans | 1,65 % | 1 357 € | 3 877 € | 2 520 € |
| 15 ans | 1,86 % | 956 € | 2 730 € | 1 774 € |
| 20 ans | 2,00 % | 759 € | 2 168 € | 1 409 € |
| 25 ans | 2,15 % | 647 € | 1 848 € | 1 201 € |
À noter : les taux d’intérêt mentionnés dans ce tableau ne sont donnés qu’à titre indicatif. Il convient d’adapter le calcul au cours pratiqué au moment de la demande de crédit.
Dans le dernier cas, le reste à vivre semble un peu faible. Tout dépend alors de la situation du couple emprunteur : les époux sont-ils en début de carrière ? Leur salaire est-il susceptible d’augmenter au cours du crédit immobilier ? Disposent-ils d’une épargne de secours ? Et ainsi de suite.
Vous avez une meilleure idée des caractéristiques de votre prêt immobilier ? Ajoutez-les dans notre simulateur d’amortissement. Vous obtiendrez un tableau d’échéances, reprenant le détail de chaque mensualité (capital / intérêts / prime d’assurance) jusqu’au terme du prêt.
Pour mieux comprendre le fonctionnement de l’emprunt, consultez notre guide du crédit immobilier. Vous y trouverez les renseignements utiles sur la législation, les taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, les systèmes de garantie et les différents types de prêts.
Faire appel à un courtier pour optimiser votre prêt immobilier
Vous ignorez si votre demande de prêt peut aboutir et aimeriez mettre toutes les chances de votre côté ? Faites-vous accompagner par un courtier en crédits immobiliers.
Il vous aidera à préparer un dossier convaincant et étudiera toutes les options possibles en fonction de votre salaire :
- Négocier le taux d’intérêt,
- Diminuer les frais bancaires liés au crédit,
- Rechercher une assurance emprunteur moins coûteuse,
- Vérifier votre éligibilité à certains prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt d’accession à la propriété, etc.),
- Procéder à un rachat ou à un regroupement des crédits existants,
- Etc.
Il vous aidera enfin à calculer votre taux d’endettement, votre reste à vivre et votre capacité d’emprunt. Autant d’éléments qu’il est essentiel de valider avant de prendre un engagement financier de cette importance.
Vous voulez l’assurance d’emprunter dans des conditions optimales ? Vous souhaitez une simulation personnalisée, adaptée à votre salaire et votre profil ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous accompagnons d’un bout à l’autre de votre projet.
