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La Centrale de Financement
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Comment optimiser votre profil emprunteur ?

Les banques accordent une importance particulière au profil de l’emprunteur. De fait, de meilleures conditions de prêt sont accordées aux emprunteurs présentant le moins de risque pour les établissements prêteurs. L’évaluation d’un bon profil emprunteur se base sur différents critères.

L’apport personnel

Il est nécessaire de maximiser son apport personnel afin d’optimiser son profil emprunteur. Un apport de 10 % minimum est généralement demandé afin de couvrir les frais annexes. L’apport personnel  est un bon moyen de prouver à la banque son engagement personnel dans le projet. Cela traduit également la capacité d’épargne et donc l’effort consenti durant plusieurs années par l’emprunteur pour investir dans son bien. Les établissements bancaires apprécient un apport personnel compris entre 20 % et 30 % du montant du projet et proposent les meilleures conditions de taux pour ce type de financement.

Il faudra donc veiller à ce que la quotité de financement ne soit pas trop élevée. Il s’agit de la part du prêt consenti par rapport au coût total de l’opération hors frais de notaire et de garantie. La quotité de financement peut être réduite en augmentant le montant de l’apport personnel.

Il est généralement demandé aux primo-accédants une part d’apport personnel plus importante que pour les secundo-accédants.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement doit répondre à une règle simple : toutes les mensualités de crédit de l’emprunteur (crédit ‘conso.’, renouvelable et également futur crédit ‘immo.’) ne doivent pas dépasser 35 % du montant total de ses revenus. Le taux d’endettement doit donc être minimisé pour optimiser son profil emprunteur. Ce seuil permet de conserver, pour l’emprunteur, un reste à vivre suffisant. Le reste à vivre, ou quotient familial, représente la somme qu’il reste à l’emprunteur après paiement de toutes ses mensualités de crédits et de charges fixes (loyer, impôts, …). Il ne doit pas être trop faible pour que l’emprunteur puisse payer ses charges et vivre normalement.

Pour des revenus élevés supportant un taux d’endettement plus conséquent, le reste à vivre restera élevé malgré une mensualité de crédit importante.

Une situation professionnelle stable

La principale crainte des établissements prêteurs est le non remboursement des mensualités de crédits. Les crédits immobiliers se déroulant sur des périodes longues (jusqu’à 25 ou 30 ans), l’avenir professionnel de certains emprunteurs peut paraître aléatoire. C’est pourquoi, un emprunteur employé depuis plusieurs années dans une entreprise, qui plus est en bonne santé financière, rassurera les banques. Les emprunteurs en contrat à durée déterminée ou en intérim ont également accès aux crédits immobiliers, les banques seront par contre plus attentives à d’autres critères.

Un bon comportement bancaire

Les comptes en banque de l’emprunteur ne doivent pas présenter d’anomalies, cela, afin d’avoir un profil emprunteur optimisé. Les découverts bancaires à répétition représentent de mauvais signaux envoyés à une banque et traduisent une difficulté de gestion de vos finances. Les établissements bancaires ont pour objectif de minimiser leur risque et recherchent des emprunteurs « bons payeurs ». Un découvert bancaire ne signifie pas que l’emprunteur ne payera pas ses mensualités mais rend les banques frileuses.

Un projet d’acquisition cohérent

Le type de bien, son prix et son emplacement seront également des critères de choix pour la banque. Un bien jugé facile à revendre, rassurera les établissements prêteurs.

A savoir : moins la banque prendra de risque, plus les conditions de crédit seront avantageuses.

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