Vous voulez financer votre achat immobilier au moyen d’un prêt amortissable. La banque vous prête la somme nécessaire, que vous remboursez sur une période calculée en fonction de vos revenus. En guise de rémunération, elle prélève des intérêts sur chaque mensualité. Comment déterminer la durée adéquate pour votre crédit immobilier ? Faut-il emprunter sur 20 ou 25 ans ? S’efforcer de réduire au maximum la période de remboursement ? Les réponses dans cet article.
Durée du prêt immobilier : quelle incidence ?
Lorsque vous lui envoyez une demande de prêt immobilier, la banque commence par calculer votre capacité de remboursement. Elle se base sur vos ressources pour déterminer la somme que vous êtes capable de verser mensuellement sans compromettre vos finances personnelles.
Calculer votre taux d’endettement
Le premier facteur à considérer est le taux d’endettement du demandeur, en d’autres termes, la proportion de ses revenus qu’il consacre au remboursement de ses dettes et au paiement de ses charges fixes (mensualités des crédits déjà souscrits, loyer, pensions alimentaires, etc.).
La loi indique que ce taux ne doit pas dépasser les 35 %.
Évaluer votre reste à vivre
Il s’agit cette fois de la somme dont l’emprunteur dispose chaque mois après avoir payé les charges fixes et échéances dont nous venons de parler. Ce montant doit être suffisant pour assurer le quotidien du foyer et, si possible, épargner ou se permettre quelques extras.
La banque est très sensible à la notion de « reste à vivre ». Si ce dernier est trop faible, elle peut refuser la demande de prêt immobilier, même si le taux d’endettement reste sous la limite légale.
Déterminer un montant maximal pour vos mensualités
Les deux points précédents permettent de déterminer la mensualité envisageable pour le nouveau prêt immobilier.
Plus la période de remboursement est importante, plus cette mensualité peut être réduite, pour le même capital emprunté. Attention, le taux d’intérêt associé au prêt est également plus élevé.
La loi stipule enfin que la durée d’un crédit immobilier ne peut excéder 25 années (soit 300 mois).
La somme maximale qu’il vous sera possible de rembourser se calcule donc de la manière suivante :
(Mensualité correspondant à un taux d’endettement de 35 %) x 300
Ce montant doit contenir le capital emprunté, le total des intérêts dus à la banque et le coût de l’assurance emprunteur.
Obtenir une première simulation
Vous l’avez compris, tout est lié ! Le fait de modifier la durée du prêt change la mensualité, mais également le taux d’intérêt et le coût de l’emprunt.
Pour obtenir une première estimation de vos possibilités, il vous suffit d’utiliser nos outils de simulation en ligne : faites varier l’un des éléments pour observer son incidence sur l’ensemble de votre crédit immobilier.
Pourquoi préférer un emprunt plus court ?
Avec la baisse significative des taux d’intérêt depuis plus de 10 ans, la durée moyenne des crédits immobiliers s’est régulièrement allongée. Elle était d’environ 20 ans en 2021.
2022 constitue sans doute une année charnière. Les taux d’emprunt remontent et la tendance se confirme pour 2023. Faut-il donc emprunter sur 20 ans plutôt que sur 25 années ? Faut-il tenter de raccourcir au maximum la durée du crédit ?
Voyons ensemble les caractéristiques d’un emprunt plus court :
- Un taux d’intérêt plus faible
La banque ajuste le taux proposé en fonction du risque encouru.
Plus la durée augmente, plus ce risque est grand : il est en effet difficile de prévoir l’évolution à long terme de la situation de l’emprunteur. Avec l’âge, il est plus susceptible de connaître certains problèmes de santé. Son salaire peut augmenter, ou baisser lorsqu’il part en retraite. Et ainsi de suite.
Si vous décidez d’emprunter sur 20 ans plutôt que 25, vous bénéficierez d’un taux plus faible et payerez moins d’intérêts.
- Des frais d’assurance moins élevés
L’assurance garantit à la banque le remboursement du prêt en cas de maladie, invalidité ou décès de l’emprunteur. En contrepartie, ce dernier verse une prime incorporée à chacune des échéances du crédit, et ce, jusqu’à ce que ce dernier soit entièrement soldé.
Si vous réduisez de 5 années la période de remboursement, vous payez donc 60 primes de moins.
- Un coût global moins élevé
En raccourcissant la durée de votre prêt immobilier vous économisez donc sur les intérêts comme sur l’assurance. La différence s’avère souvent significative, ainsi que démontré dans l’exemple qui suit.
Imaginons que vous ayez besoin d’un prêt de 200 000 euros. Voici les caractéristiques du crédit (*) selon sa durée :
| Durée | 20 ans | 25 ans |
| Capital emprunté | 200 000 € | 200 000 € |
| Taux d’intérêt | 2,13 % | 2,30 % |
| Intérêts cumulés | 45 790 € | 63 167 € |
| Assurance emprunteur | 0,35 % | 0,35 % |
| Coût total de l’assurance | 14 000 € | 17 500 € |
| TAEG (Taux Annuel Effectif Global) | 2,77 % | 2,91 % |
| Montant des mensualités (hors assurance) | 1 024 € | 877 € |
| Montant total des mensualités | 1 082 € | 935 € |
| Coût final du prêt | 59 790 € | 80 667 € |
(*) Ces valeurs sont données à titre indicatif et peuvent varier selon les banques et les taux en vigueur dans votre région.
Dans ce cas précis, le fait de réduire la durée du prêt immobilier abaisse son coût d’environ 21 000 euros.
- Des mensualités plus élevées
Dans l’exemple précédent, la différence entre les échéances du crédit s’élève à 147 euros par mois. Cet écart influence le niveau d’endettement et le pouvoir d’achat du foyer. C’est la contrepartie associée à un prêt dont la durée est raccourcie.
Pour mieux comprendre le principe de l’emprunt, consultez notre guide du crédit immobilier.
Dans quels cas allonger la durée d’un crédit immobilier ?
Malgré le coût additionnel, un emprunt long constitue parfois une solution intéressante pour certains emprunteurs.
- Un dossier un peu serré : Nous l’avons vu, un crédit plus long et des mensualités moins élevées peuvent aider à valider une demande de prêt immobilier proche des limites autorisées. C’est parfois le cas d’emprunteurs primo-accédants : leur âge autorise un prêt à long terme et leur salaire est susceptible d’évoluer favorablement.
- Une capacité d’emprunt insuffisante : Vous avez un coup de cœur pour une maison ou un appartement dont le prix excède légèrement ce que permet votre plan de financement ? Vous pouvez alors considérer un allongement du prêt pour vous offrir le bien en question.
- Un projet d’investissement locatif : Si vous achetez un logement pour le louer, vous voulez probablement que le loyer perçu couvre l’échéance mensuelle liée à votre prêt. Il faut donc maintenir cette échéance à un niveau raisonnable.
Votre crédit risque de générer plus d’intérêts ? Ce n’est pas un problème : vous pouvez les déduire des revenus fonciers déclarés et bénéficier ainsi d’une défiscalisation bienvenue.
Comment éviter un emprunt trop long ?
Si vous préférez emprunter sur une durée plus courte, voici quelques options pour éviter d’augmenter le montant de vos échéances.
- Augmenter votre apport personnel : Les banques demandent un apport minimum de 10 % afin de couvrir les frais liés à la transaction immobilière : frais de notaire, de garantie, de dossier, etc. En débloquant une somme plus importante, vous diminuez d’autant le montant qu’il vous faut emprunter et limitez ainsi vos remboursements mensuels. Pensez toutefois à conserver un peu d’épargne afin de faire face aux imprévus.
- Considérer les prêts aidés : Votre situation peut vous donner droit à un prêt à taux zéro ou un prêt d’accession sociale. Ce sont des crédits aux conditions avantageuses, susceptibles de booster votre plan de financement.
- Demander un rachat ou un regroupement de crédits : Si vous avez déjà souscrit plusieurs prêts immobiliers ou à la consommation, sur des durées variées, vous pouvez solliciter auprès des banques une offre de rachat ou de regroupement. L’objectif est d’obtenir une mensualité unique et inférieure à ce que vous payez actuellement. Vous diminuez alors votre taux d’endettement et pouvez peut-être emprunter à nouveau, si vous projetez, par exemple, de vous lancer dans l’investissement locatif.
Chaque dossier est spécifique : faites appel à un courtier en crédits immobiliers pour explorer les possibilités et trouver la meilleure solution pour votre projet immobilier.
Besoin d’un conseil ou d’un accompagnement personnalisé ? Contactez la Centrale de Financement et empruntez dans des conditions adaptées à votre situation !
