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La Centrale de Financement
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Calculer ma capacité d’emprunt immobilier : combien puis-je emprunter ?

Combien puis-je emprunter ? Voilà une grande question qu’il est essentiel de vous poser avant même de commencer vos recherches immobilières. Il serait dommage de vous enflammer pour un bien que vous ne pourrez vous offrir car la banque aura refusé votre demande de prêt. Calculer votre capacité d’emprunt et y ajouter le montant de votre apport personnel vous aidera à déterminer les tranches de prix dans lesquelles rechercher votre bien. Notre conseil : utiliser un outil de simulation en ligne et faire appel à un courtier en crédit immobilier. Dans cet article, découvrez le détail du calcul pour mieux évaluer votre budget et obtenir le financement nécessaire à votre projet.

  • De quoi dépend votre capacité d’emprunt immobilier ?
  • Comment calculer concrètement votre capacité d’emprunt ?
  • Capacité d’emprunt : questions fréquentes

De quoi dépend votre capacité d’emprunt immobilier ?

Il serait bien difficile de vous indiquer précisément le montant que vous pouvez emprunter sur la seule base de votre salaire. En effet, pour connaître la capacité d’emprunt relative à un achat immobilier, il importe de considérer plusieurs critères.

Votre capacité d’endettement

Il s’agit de la somme qu’il vous est possible de rembourser chaque mois. Elle se calcule en recensant les revenus fixes : salaires nets, primes contractuelles (du type 13e mois), pensions alimentaires perçues, pensions de retraite ou d’invalidité, allocations familiales, revenus fonciers, revenus professionnels non salariés, etc. Puis en compilant les charges contraintes comme les pensions alimentaires versées et les charges d’emprunt, liées au remboursement d’autres crédits.

Les banques appliquent ensuite un taux d’endettement maximal de 35 % pour déterminer les mensualités possibles pour le nouveau crédit.

Un exemple :

Pour un couple gagnant 4 000 euros par mois, la capacité d’endettement totale s’élève à 35% des revenus, soit 4 000 x 0.35 = 1 400 euros.

Si ce ménage a par ailleurs contracté un crédit consommation dont la mensualité s’élève à 150 euros, leur capacité d’endettement actuelle s’en trouve modifiée. Le montant qu’il pourra allouer au crédit immobilier devient : 1 400 – 150 = 1 250 euros.

À savoir : si vous versez déjà plusieurs mensualités, n’hésitez pas à faire appel à nos experts en rachat de crédits, ils pourront vous proposer une solution adaptée à votre situation.

Votre apport personnel

L’apport personnel joue un rôle important dans l’attribution d’un prêt immobilier. Il s’agit d’une somme immédiatement disponible pour l’emprunteur, constituée par exemple de ses économies, d’une donation familiale, de liquidités ou d’un ancien PEL (Plan Épargne Logement). L’apport personnel offre plusieurs avantages :

  • Il augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt, donc le montant possible de votre achat immobilier, ou, à l’inverse, diminue d’autant le financement extérieur nécessaire à votre projet,
  • Il permet de couvrir les frais de notaire, de garanties et de dossier que la banque ne prend pas en charge (il doit donc atteindre au minimum 10 % du total emprunté),
  • Il envoie un signe positif aux banques que vous sollicitez en leur prouvant que vous êtes capable d’épargner.

Votre profil emprunteur et les taux d’intérêt accordés

Selon votre âge, votre situation personnelle et votre zone géographique, les banques et les organismes d’assurance vous proposeront des taux d’intérêt plus ou moins intéressants. Tout dépend du risque qu’ils estiment prendre en vous prêtant ou en vous assurant.

Ces taux d’intérêt influent sur votre capacité d’emprunt puisqu’ils modifient sensiblement le montant total qu’il vous faudra rembourser chaque mois.

Le montant des mensualités que vous souhaitez verser

Nous avons évoqué le calcul de votre capacité d’endettement et du montant maximal des mensualités relatives au nouveau crédit.

À vous maintenant de déterminer le « reste à vivre » qui vous semble confortable. En effet, vous avez encore à payer des charges fixes tous les mois, comme vos factures d’eau ou d’électricité, le téléphone, les assurances, les frais de scolarité, etc. Vous devez continuer à vous nourrir, vous habiller, vous déplacer et vous divertir pendant toute la durée du prêt !

La durée de remboursement

Dans le même ordre d’idée, la durée de remboursement influence votre capacité d’emprunt. Elle est directement liée aux autres critères : une durée de prêt élevée diminue vos mensualités mais augmente le taux d’intérêt et, par voie de conséquence, le coût total du crédit.

Elle est désormais fixée à 25 ans maximum pour un particulier.

Comment calculer concrètement votre capacité d’emprunt ?

Vous disposez maintenant des éléments essentiels pour calculer votre capacité d’emprunt. Nous l’avons vu, cette dernière repose sur de nombreux critères interdépendants. Vous devrez donc procéder à un arbitrage avant de souscrire le prêt immobilier permettant de financer votre projet.

La Centrale de Financement met à votre disposition différents outils de simulation pour vous permettre de faire varier la durée du prêt et ajuster le montant de l’emprunt ou des mensualités en fonction de vos revenus financiers et de vos charges.

Vous pouvez également prendre rendez-vous avec l’un de nos courtiers en prêt immobilier. Cet entretien est gratuit et peut vous éviter quelques déconvenues !

Vous pourrez effectuer des ajustements au moment de la demande de prêt, une fois le compromis de vente signé. Dans tous les cas, votre conseiller dédié de la Centrale de Financement vous accompagne tout au long de votre projet.

N’attendez plus et déposez votre demande de prêt immobilier en ligne !

Capacité d’emprunt : questions fréquentes

Puis-je emprunter sans apport ?

En l’absence d’un quelconque apport personnel, la banque devra prendre le risque de financer des frais non couverts par le prix du bien en cas de cessation de remboursement du prêt. Il est probable qu’elle accède à votre demande, mais vous ne pourrez pas bénéficier des grilles de taux les plus intéressantes à moins que votre profil ne soit particulièrement attractif.

Cela peut être le cas, par exemple, si vous êtes titulaire de la Fonction publique et disposez d’un salaire élevé et entièrement prévisible. Vous êtes alors moins sujet aux défauts de paiement qu’un autre emprunteur.

Est-il possible de dépasser le taux d’endettement maximum ?

Le taux d’endettement maximum est fixé par le HCSF, ou Haut Conseil de Stabilité Financière. Il vise à éviter les problèmes de surendettement. Les banques peuvent toutefois déroger à la règle des 35 % dans certains cas.

Si vous disposez de ressources importantes et d’une bonne stabilité financière, vous n’aurez pas de difficultés à vous acquitter de mensualités supérieures à plus d’un tiers de vos revenus.

En revanche, la banque peut également décider de limiter votre taux d’endettement à moins de 20 % si elle estime que votre « reste à vivre » semble trop faible.

Est-il possible de dépasser la durée maximale de remboursement ?

Comme dans le cas du taux d’endettement, certaines dérogations sont possibles mais plutôt rares.  Elles ne peuvent excéder 20 % du total des prêts immobiliers accordés. Les banques encourent désormais des sanctions financières si elles enfreignent ces règles.

Elles privilégient les dossiers solides relatifs à l’achat d’une résidence principale, avec une part significative de primo-accédants.

J’ai besoin d’emprunter plus. Comment faire ?

Vous avez entré votre salaire, fait le tour de vos charges et optimisé votre apport personnel mais le résultat affiché par le simulateur ne vous convient pas. La dernière solution qui vous est offerte est l’allongement de la durée si vous n’avez pas fait une simulation sur 25 ans.

Pensez à la délégation d’assurance : ce système permet de solliciter une autre assurance que celle proposée par la banque, à des taux souvent bien plus abordables. Vous pouvez utiliser un comparateur en ligne pour mieux diminuer le coût de votre prêt.

Sachez aussi qu’il existe certaines aides spécifiques susceptibles d’augmenter votre capacité d’emprunt :

  • Prêt à taux zéro (PTZ),
  • Prêt Action Logement financé par le « 1 % employeur »,
  • Prêt à l’accession sociale (PAS), etc.

Là encore, votre courtier en crédit immobilier vous sera d’une aide précieuse : il examinera toutes les possibilités et vérifiera votre éligibilité. Faites appel à la Centrale de Financement !

Combien peut-on emprunter dans le cadre d’un investissement locatif ?

Si vous souhaitez louer le logement concerné par le prêt, les recettes générées viendront s’ajouter à votre salaire dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En revanche, la banque ne considérera que 70 % du montant des loyers collectés pour tenir compte du risque de vacance ou d’impayés.

Consultez également notre dossier sur le prêt immobilier pour un tour d’horizon plus complet.

Les simulateurs de lacentraledefinancement.fr

Besoin de réaliser des calculs pour votre prêt immobilier ? Nous mettons à votre disposition des calculettes simple à utiliser qui vous permettrons d’appréhender les données chiffrées de votre financement.

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