Vous aimeriez emprunter pour financer un achat immobilier ? Avant de vous accorder un crédit, les banques commencent toujours par évaluer le risque. Leur premier réflexe est de calculer votre taux d’endettement : c’est un indicateur clé qui permet d’évaluer la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Il joue un rôle déterminant dans l’obtention d’un prêt immobilier en indiquant si vous pouvez assumer de nouvelles mensualités. Comment se calcule-t-il précisément ? Quelle est la limite à ne pas dépasser ? Peut-on optimiser son taux d’endettement pour emprunter davantage ? La Centrale de financement vous apporte des réponses claires et détaillées pour mieux comprendre et gérer votre taux d’endettement.
Définition du taux d’endettement
Explication simple du concept
Le taux d’endettement représente le pourcentage des revenus qu’un ménage ou un individu consacre au remboursement des crédits en cours.
Il s’obtient en calculant le ratio entre l’ensemble des charges financières (mensualités de prêts immobiliers, crédits à la consommation, loyer ou dettes diverses) et les revenus nets perçus.
Importance du taux d’endettement pour les emprunteurs et les banques
Pour l’emprunteur, le taux d’endettement est un excellent outil de gestion. Il permet d’évaluer si l’on dispose d’une marge suffisante pour contracter un nouveau crédit sans compromettre son équilibre budgétaire.
Du côté des organismes prêteurs, il permet de s’assurer que le demandeur dispose d’un reste à vivre suffisant après paiement de ses mensualités.
En France, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixent généralement la limite à 35 % du revenu net. Certaines situations particulières permettent parfois d’aller au-delà, notamment pour les emprunteurs bénéficiant de ressources élevées ou de garanties solides.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Le calcul du taux d’endettement
- La formule
Le taux d’endettement correspond donc à la part des revenus que vous allez consacrer au remboursement de votre nouveau crédit immobilier comme des prêts précédemment contractés.
Les établissements bancaires vont se pencher sur vos bulletins de paye et sur vos derniers avis d’imposition pour obtenir votre revenu moyen mensuel. La somme formée par vos charges actuelles et la future mensualité ne pourra dépasser 35 % de ce montant.
La formule du taux d’endettement s’exprime de cette façon :
(charges / revenu total) x 100
- Quels revenus faut-il prendre en compte ?
Dans ce domaine, chaque établissement bancaire possède ses propres règles. Mais le calcul comprend généralement, pour chaque emprunteur et co-emprunteur, les montants suivants :
- les salaires nets avant prélèvement à la source pour les contrats en CDI et les fonctionnaires ;
- les primes fixes (le treizième mois par exemple) ;
- les bénéfices pour les chefs d’entreprise, les professions libérales, etc.
- certaines commissions (agents commerciaux expérimentés) ;
- les allocations de retraite ;
- les allocations d’adulte handicapé (AAH) ;
- les pensions alimentaires perçues ;
- les APL (ou allocations logement).
Les revenus locatifs ne sont pas toujours comptabilisés (ou seulement partiellement) pour anticiper les imprévus ou de possibles fluctuations des loyers. Les allocations familiales sont incluses ou exclues en fonction du profil de l’emprunteur.
En revanche, les revenus variables ou aléatoires ne sont jamais pris en compte :
- les primes non contractuelles (primes exceptionnelles, intéressement, participation) ;
- les frais professionnels ;
- les heures supplémentaires ;
- les indemnités professionnelles (maladie, accident, etc.).
Trop incertains, ils pourraient fausser l’estimation.
- Quelles sont les charges à inclure dans le calcul ?
Dans le calcul du ratio sont prises en compte toutes les charges récurrentes et crédits divers que possède l’emprunteur :
- les crédits auto, consommation, travaux, etc.
- les autres prêts immobiliers ou prêts à taux zéro (PTZ) en cours de remboursement ;
- les pensions alimentaires (celles que vous versez) ;
- les loyers si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement.
Les factures courantes (électricité, gaz, eau et autres) n’entrent pas dans l’estimation.
À noter : si vous êtes locataire et projetez d’acheter votre résidence principale, le loyer actuel n’apparaîtra plus dans le calcul de votre taux d’endettement prévisionnel. Il sera remplacé par la somme versée chaque mois dans le cadre de l’emprunt immobilier.
Exemples concrets de calcul
Imaginons quelques cas concrets pour illustrer la formule précédente.
- Cas général d’un salarié avec un prêt immobilier
Marc est salarié dans une entreprise de transport depuis 8 ans. Il gagne 2 800 € net par mois. Il rembourse actuellement un crédit immobilier pour sa résidence principale, à hauteur de 700 € par mois.
Taux d’endettement : (700/2 800) x 100 = 25 %
Remboursement mensuel maximum : 2 800 x 35 % = 980 €.
Marc présente un taux d’endettement de 25 % et pourrait encore débourser 280 € (980 – 700) par mois avant d’atteindre le maximum autorisé de 35 %.
- Cas d’un travailleur indépendant avec des revenus variables
Examinons maintenant le cas de Sophie, graphiste freelance depuis 5 ans. Ce qu’elle touche chaque mois varie en fonction des projets réalisés. Ces trois dernières années, son chiffre d’affaires a oscillé entre 40 000 et 45 000 €.
Après déduction des charges professionnelles, elle a donc dégagé les bénéfices nets imposables suivants :
Année 1 : 26 000 euros
Année 2 : 30 500 euros
Année 3 : 28 000 euros
En considérant un bénéfice annuel moyen de 28 000 €, on peut donc estimer son revenu mensuel net à 2 300 €.
Par ailleurs, Sophie rembourse un crédit auto, à hauteur de 250 € par mois.
Son taux d’endettement est donc de : (250 / 2300) * 100 = 10,87 %
Elle aimerait contracter un prêt immobilier pour acheter son appartement.
Selon la règle, elle peut consacrer 35% de ce qu’elle gagne à l’acquittement de ses dettes, soit 2300 * 35% = 805 €.
Sophie peut donc assumer une mensualité supplémentaire maximale de 555 € (805 – 250).
- Cas d’un investisseur locatif avec des revenus fonciers
Thomas est chargé de clientèle et touche un salaire net mensuel de 2 600 €. Il a récemment investi dans un studio qu’il loue pour 600 € par mois. Ce bien est financé par un prêt immobilier dont la mensualité s’élève à 500 €.
Pour calculer son taux d’endettement, la banque ne prendra en compte que 70% de ses revenus locatifs pour compenser d’éventuelles dépenses ou l’absence temporaire de locataire :
| Revenus locatifs retenus | 600 * 70% = 420 euros |
| Total revenus | 2600 + 420 = 3 020 euros |
| Charges | 500 euros |
Le taux d’endettement est donc de (500 / 3 020) *100 = 16,5%
Avec un ratio largement inférieur à 35%, Thomas peut donc envisager un nouvel investissement.
Salaire brut ou net pour calculer son taux d’endettement ?
Voilà une question fréquente, les deux chiffres étant bien différents !
- La norme appliquée par les banques
En règle générale, les banques et organismes de crédit prennent en compte le revenu net avant impôt. Ce sont les sommes perçues après déduction des cotisations sociales, mais avant le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu. Cette approche permet d’évaluer plus précisément la capacité réelle de remboursement d’un emprunteur.
À titre d’exemple, une personne percevant un salaire brut mensuel de 3 000 € ne peut pas reporter ce montant dans le calcul.
Elle doit considérer le chiffre net avant impôt, soit environ 2 340 € (le montant des charges sociales varie selon le statut).
- Pourquoi existe-t-il des différences de calcul selon les établissements financiers ?
Si la majorité des banques retiennent le revenu net avant impôt, il existe toutefois quelques variations selon les établissements et le profil des emprunteurs.
- Certains établissements prennent en compte une partie des revenus spécifiques
- Dans le cas des travailleurs indépendants ou des professions libérales, intermittents ils analysent les bénéfices nets imposables des trois dernières années plutôt qu’un revenu fixe ;
- Dans le cas des investisseurs, certains établissements intègrent 70 % des revenus locatifs, d’autres 80% dans le calcul des ressources disponibles (afin de tenir compte des charges et des périodes de vacance locative) ;
- Les primes et les bonus variables ne sont souvent pris en compte qu’à hauteur de 50 % à 80 % de leur montant moyen sur plusieurs années.
- Les banques peuvent modifier leur approche pour certains profils
- Elles retiennent parfois le salaire net après impôt. Cela leur permet de calculer le taux d’endettement de manière plus précise, en évaluant les revenus réellement disponibles après fiscalité ;
- À l’inverse, quelques établissements assouplissent leur approche pour certains profils, tels que les jeunes actifs ou les primo-accédants, en intégrant davantage de revenus variables.
- Certains établissement font le un double calcul pour les revenus locatifs, le calcul en ajoutant ces revenus aux ressources du ménage et le calcul en déduisant les revenus locatifs des charges qui a pour effet de baisser énormément le taux d’endettement.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
Pourquoi parle-t-on d’un taux d’endettement maximum à 35 % ?
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux établissements bancaires de ne pas accorder de crédits au-delà d’un taux d’endettement de 35%, assurance incluse.
Cette limite vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement tout en préservant la stabilité du marché du crédit.
En pratique, ce chiffre indique que vos charges mensuelles fixes ne doivent pas excéder 35% de vos revenus mensuels calculés en net. Au-delà, toute demande de crédit est généralement refusée.
Mais il existe des exceptions.
Dans quels cas un dépassement est-il possible ?
Les organismes de crédit peuvent accorder des fonds aux emprunteurs dont le taux d’endettement dépasse les 35%, sous réserve d’une situation particulièrement robuste.
C’est souvent le cas lorsqu’ils disposent de revenus stables et élevés. Leur reste à vivre (après paiement des sommes dues) est confortable, un critère parfois plus significatif que le taux d’endettement lui-même.
Autre exemple : ils présentent un bon apport personnel, une épargne disponible.
Enfin, les fonctionnaires bénéficient parfois de conditions plus souples en raison de la stabilité de leur emploi.
Selon le HCSF, les établissements bancaires peuvent accorder ces crédits « dérogatoires » pour 20%, au plus, des dossiers étudiés. Parmi eux, au moins 30% doivent concerner des primo-accédants.
Le taux de 35% reste la référence mais n’en constitue pas pour autant une barrière infranchissable. Si votre dossier est solide, le courtier peut vous aider à défendre votre profil et négocier une solution adaptée.
Lien entre taux d’endettement et capacité d’emprunt
Lorsque l’on envisage d’emprunter, deux notions clés entrent en jeu : le taux d’endettement et la capacité d’emprunt. S’ils sont étroitement liés, les deux indicateurs ne désignent pas la même chose.
Quelle différence entre taux d’endettement et capacité d’emprunt ?
Nous l’avons vu, le taux d’endettement s’exprime en pourcentage, sous la forme d’un ratio. Il représente la part de vos ressources consacrée au remboursement de vos dettes.
La capacité d’emprunt, quant à elle, désigne la somme totale qu’il vous est encore possible d’emprunter, compte tenu de votre situation, de la durée du prêt convoité et de son taux d’intérêt. En d’autres termes, il s’agit du budget maximal qu’un organisme peut vous accorder sans dépasser un taux d’endettement raisonnable.
Comment déterminer sa capacité d’endettement ?
Il suffit d’appliquer le taux limite de 35% d’endettement à votre revenu net mensuel. Vous obtenez alors la mensualité maximale qu’il vous est possible d’absorber. À partir de ce chiffre, l’organisme prêteur est capable d’estimer la somme qu’il peut vous accorder dans le cadre d’un nouveau crédit.
En utilisant notre simulateur de capacité d’emprunt, vous pouvez évaluer le montant du nouveau prêt en renseignant la mensualité souhaité et la durée du financement.
Comment réduire son taux d’endettement ?
Vous avez effectué une première simulation que vous ne jugez pas concluante ? Voici quelques solutions pour équilibrer votre budget.
Conseils pour optimiser sa capacité d’endettement
Lorsque votre situation ne semble pas favorable à un nouvel emprunt, vous pouvez utiliser une partie de votre épargne pour optimiser votre capacité d’endettement :
- Soldez un crédit conso ou immo proche de son terme en le remboursant par anticipation ;
- Augmentez votre apport personnel pour diminuer le montant à emprunter et obtenir de meilleures conditions ;
- Demandez à allonger la durée du futur prêt afin de réduire la somme à verser chaque mois.
Le courtier est un allié précieux pour réduire vos charges récurrentes et négocier avec les organismes de crédit.
Stratégies pour réduire son taux d’endettement
Il s’agit ici de diminuer la somme des remboursements mensuels. Quelques techniques :
- Le lissage de prêt
Cette solution est intéressante lorsqu’un emprunteur cherche à financer un projet immobilier alors qu’il rembourse déjà d’autres crédits. La banque peut alors proposer une mensualité unique et une durée totale de remboursement généralement calquée sur le prêt le plus long.
La part du versement mensuel correspondant à l’emprunt immobilier augmente à chaque fois que l’un des autres prêts arrive à son terme. Cette solution permet de maintenir votre taux d’endettement à un niveau raisonnable, même dans les premières années, lorsque vous cumulez plusieurs crédits.
Attention, cet aménagement n’est pas sans conséquence : il engendre souvent un surcoût général ou une augmentation de la durée totale de l’engagement.
On parle aussi de prêt à paliers, le plus souvent lorsque les autres crédits ont été contractés auprès d’une banque tierce.
- Le rachat de crédit
À l’instar du lissage de prêt, le rachat de crédit permet également de réduire votre taux d’endettement.
Des établissements spécialisés reprennent ce que vous avez en cours dans d’autres établissements. Ils vous proposent un nouveau prêt unique, englobant crédits sur une durée plus longue. Son coût, ses mensualités et sa durée sont calculés en fonction de votre capacité d’emprunt et de votre reste à vivre.
Monter ce genre de dossier s’avère plutôt complexe. Pour optimiser votre budget et alléger votre taux d’endettement, le moyen le plus sûr reste de contacter un courtier professionnel. Il vous accompagnera dans votre démarche afin d’éviter tout risque d’insolvabilité.
Solutions pour augmenter son reste à vivre
C’est ce qu’il vous reste lorsque vous avez payé toutes vos mensualités. Un reste à vivre suffisamment élevé rassure la banque, même si votre taux d’endettement est proche des 35%.
Voici comment procéder :
- Augmentez vos ressources, si vous le pouvez, en demandant une évolution salariale ou en démarrant une activité complémentaire ;
- Valorisez les entrées d’argent sous-estimées: aides diverses, loyers perçus réguliers, primes récurrentes au fil des années ;
- Limitez les dépenses fixes en renégociant certains contrats ou résiliant quelques abonnements.
Le fait de disposer d’une épargne de secours est un plus pour votre dossier.
Erreurs courantes et conseils pour bien gérer son endettement
Lorsque l’on se lance dans un projet immobilier, il est naturel de vouloir emprunter le maximum pour financer le bien de ses rêves. Attention cependant à ne pas compromettre votre équilibre budgétaire.
Ne pas surévaluer sa capacité d’emprunt
C’est l’une des erreurs les plus fréquentes. Il est parfois tentant de gonfler ses revenus, d’anticiper une évolution salariale incertaine ou de minimiser ses charges récurrentes.
Conseil : n’oubliez pas que vous aurez à rembourser ce que vous avez emprunté et restez réaliste lorsque vous effectuez vos calculs. Évitez de vous placer à la limite de ce qu’accepte la banque : laissez-vous une marge de manœuvre pour faire face aux imprévus.
Négliger les charges variables
Autre écueil courant, le fait de sous-estimer l’impact des dépenses variables.
Certaines sorties d’argent n’apparaissent pas dans les charges fixes mais elles peuvent peser lourd sur vos finances : frais de garde, de carburant, de scolarité, etc. Elles affectent directement votre reste à vivre.
Conseil : établissez un budget mensuel précis et complet avant de vous engager. Anticipez autant que possible les évolutions de votre foyer. Cette précaution vous permettra de vérifier si vous vous sentez vraiment à l’aise avec les mensualités envisagées.
Bien comprendre et maîtriser son taux d’endettement, c’est sécuriser son projet et préserver sa sérénité. Pour obtenir une simulation personnalisée, faites appel à un courtier en prêt immobilier !
