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Vous voulez souscrire un prêt immobilier et la banque exige une garantie solide pour accepter votre demande ? Rien d’étonnant. Les sommes engagées sont conséquentes et l’établissement prêteur a besoin de se prémunir contre les défauts de paiement. Parmi les garanties envisageables, l’un de vos proches peut accepter de se porter caution pour votre emprunt. Une solution souvent gratuite mais difficile à mettre en œuvre puisque votre garant doit présenter une certaine aisance financière. Quelles sont les conséquences relatives au cautionnement par une personne physique ? Quelles différences existe-t-il entre caution simple et caution solidaire ? Le tour de la question dans cet article.
- les salaires, les revenus divers et les pensions perçues (une fraction peut néanmoins être réservée en tant que reste à vivre) ;
- les sommes présentes sur les comptes bancaires,
- les biens immobiliers,
- les véhicules,
- etc.
- La caution bancaire : un organisme de cautionnement prend le relais en cas de défaut de paiement ;
- L’hypothèque conventionnelle : vous acceptez de mettre en gage l’un de vos biens immobiliers ;
- L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : la banque est considérée comme créancier prioritaire si le bien immobilier est saisi pour être vendu aux enchères.
Qui peut se porter caution dans le cadre d’un prêt immobilier ?
Une personne physique
Tout particulier majeur peut devenir garant dans le cadre d’un crédit immobilier sous réserve d’en avoir la pleine capacité juridique. Les personnes sous curatelle ou sous tutelle ne peuvent donc se porter caution pour autrui.
À noter : la caution ne doit pas nécessairement être membre de la famille de l’emprunteur.
L’engagement n’est pas à prendre à la légère, compte tenu des conséquences possibles. Le garant peut se retrouver dans l’obligation de rembourser l’intégralité de la dette en cas de défaillance du débiteur.
En tant que créancier professionnel, la banque est tenue de vérifier sa solvabilité. Elle examine donc attentivement ses ressources et son patrimoine avant de donner son accord. Selon le Code civil, ceux-ci ne peuvent être disproportionnés au regard de l’engagement dont il est question.
Lors de la souscription du prêt immobilier, la personne se portant caution reçoit une offre de crédit au même titre que l’emprunteur principal. Elle doit également la signer après avoir respecté le délai de réflexion légal.
L’établissement financier est enfin tenu de communiquer régulièrement sur l’évolution du prêt : chaque année, le garant doit recevoir une information récapitulant la durée de remboursement résiduelle, les frais et intérêts à percevoir, ainsi que le montant restant dû par l’emprunteur.
Une personne morale
La garantie peut également être apportée par un organisme spécialisé, dit « de cautionnement ». On parle alors de caution bancaire.
Si l’organisme de cautionnement le plus connu est Crédit Logement, de nombreuses autres sociétés sont susceptibles de se porter garantes pour votre projet.
Cette solution est très pratique : nul besoin de trouver une personne de confiance. Mais elle n’est pas gratuite. Elle implique le paiement d’une commission en guise de rémunération et d’un versement permettant d’alimenter un fonds de garantie.
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Consultez également notre guide du crédit immobilier pour un complément d’information.
Prêt immobilier : quelles sont les différences entre une caution simple et une caution solidaire ?
Ces deux termes sont employés dans le cas où le garant est une personne physique. Ils ont des significations bien différentes.
La caution simple
La personne engagée en tant que caution simple n’est sollicitée que lorsque la banque a épuisé tous les recours.
Le garant possède en effet ce que le droit français appelle le bénéfice de la discussion : il peut exiger que l’établissement prêteur se retourne d’abord contre le débiteur principal. En cas de défaut de paiement, le créancier a l’obligation de contacter l’emprunteur en premier lieu, afin de s’assurer de son insolvabilité.
Lorsque plusieurs personnes se sont portées caution, le bénéfice de division permet, quant à lui, de ne rembourser qu’une fraction du montant restant dû, au prorata de l’engagement pris à la souscription du prêt.
Cette situation doit rester une exception, un garant s’engageant, en principe, à rembourser l’intégralité de la dette.
Les banques acceptent donc plus rarement la mise en place d’une caution simple, qui implique des démarches longues et complexes avant d’obtenir le remboursement des sommes dues.
À noter : dans l’acte de cautionnement, le garant peut indiquer qu’il renonce au bénéfice de discussion. La garantie est alors très proche de la caution solidaire.
La caution solidaire
La banque est ici en droit d’activer la caution dès la première défaillance de l’emprunteur. Elle n’a aucune autre démarche à effectuer et le garant ne peut invoquer aucun des bénéfices précédemment cités.
Si plusieurs cautions solidaires ont accepté de garantir le prêt immobilier, chacune peut se trouver redevable de la totalité de la dette et être tenue de régler les mensualités prévues.
La caution solidaire est donc un engagement particulièrement fort et contraignant.
Le garant doit ajouter une mention manuscrite à l’acte de cautionnement précisant qu’il accepte le fait que la banque puisse se retourner contre lui sans avoir à poursuivre l’emprunteur au préalable.
La loi ELAN avait supprimé le caractère obligatoire de cette mention manuscrite à partir de 2018, mais ce formalisme est de nouveau exigé depuis le 1er janvier 2022. Son absence peut invalider l’engagement du garant.
Sans surprise, les banques favorisent le système de caution solidaire dès lors que le garant est un particulier.
Caution et prêts immobiliers : questions fréquentes
Comment formaliser la mise en place d’une caution ?
L’acte de cautionnement peut prendre la forme d’un contrat sous seing privé et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Il doit indiquer le type de la caution et être complété par la mention manuscrite du garant.
Quelles sont les conséquences possibles de la caution dans le cadre d’un prêt immobilier ?
Lorsqu’un particulier se porte caution pour un membre de sa famille ou pour toute autre personne, la banque peut saisir l’intégralité de ses biens en cas de défaillance du débiteur :
Si vous envisagez de vous porter caution, prenez donc le temps de la réflexion avant de vous engager !
Peut-on se rétracter d’un contrat de cautionnement ?
Une fois que l’acte est signé, il est difficile de se désengager.
Dans le cadre d’un prêt immobilier, la caution est mise en place pour la durée de l’emprunt. Il est alors impossible de se rétracter avant que ce dernier ne soit soldé.
En revanche, le contrat peut inclure des conditions suspensives telles que le décès de la caution ou du débiteur.
Quelles sont les limites de la caution ?
Les conditions relatives à la caution doivent être négociées avec la banque la signature du contrat de crédit immobilier.
Il arrive par exemple que la garantie ne porte que sur une fraction de l’emprunt.
Par ailleurs, si le garant est marié sous le régime légal, seuls ses revenus et ses biens propres sont engagés. La banque peut alors exiger que son conjoint s’engage également dans la caution afin que tous les biens du ménage puissent être saisis.
Existe-t-il d’autres types de garanties ?
En dehors de la caution apportée par un particulier, vous pouvez également opter pour :
À l’inverse de la caution qui se base sur l’intervention d’une tierce personne, l’hypothèque est dite « sûreté réelle » puisqu’elle met directement en gage les biens du débiteur. Elle peut devenir une solution de repli si votre dossier de cautionnement est refusé.
Quelle différence avec l’assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur prend le relais du remboursement en cas de maladie, invalidité ou décès du débiteur. La caution intervient en cas de défaillance de toute autre nature. Les banques demandent donc la mise en place conjointe d’une assurance et d’une garantie (caution ou hypothèque) avant d’accorder un crédit immobilier.
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